Mizan: Jurnal Ilmu Hukum.
Volume 15 Nomor 1.
Edisi Inpres Juni 2026
ISSN : 2301-7295
e-ISSN : 2657-2494
TANGGUNG JAWAB DEVELOPER ATAS PELAKSANAAN PERJANJIAN JUAL BELI RUMAH
DI PERUMAHAN HARYONO TRENGGALEK
Zanuba Arifia Aziz Zamzam.
Nurbaedah Magister Hukum Pascasarjana Universitas Islam Kadiri Email: zanubazamzam03@gmail.
com, nurbaedah@uniska-kediri.
ABSTRAK
Penelitian ini mengkaji tentang Tanggung Jawab Developer Atas Pelaksanaan Perjanjian Jual Beli Rumah di Perumahan Haryono Trenggalek.
Tujuan Penelitisn ini adalah untuk menganalisis pertanggung jawaban developer atas Pelaksanaan Perjanjian Jual Beli Rumah di Perumahan Haryono Trenggalek, serta untuk menganalisis hambatan dan upaya yang dilakukan pihak developer dalam pelaksanaan Perjanjian Jual Beli Rumah di Perumahan Haryono Trenggalek.
Metode Penelitian Menggunakan metode empiris.
Hasil Penelitian menjelaskan tentang Tanggung Jawab Developer Atas Pelaksanaan Perjanjian Jual Beli Rumah di Perumahan Haryono Trenggalek belum terpenuhinya pertanggungjawaban developer kepada pihak konsumen karena masih banyak para konsumen yang belum mendapatkan sertifikat baik konsumen dengan pembelian cash maupun kredit lunas.
Faktor yang menghambat developer dalam pelaksanaan perjanjian jual beli rumah, faktor internal adalah hambatan yang berasal dari dalam developer sendiri yang meliputi faktor manajemen dan legalitas usaha berbadan hukum.
Adapun faktor ekternal meliputi faktor instansi pemerintah, perbankan, dan lingkungan sekitar.
Upaya yang dilakukan developer dalam menghadapi faktor-faktor hambatan pada saat sertifikat belum bisa pemecahan, apabila melakukan penyelesaian dengan cara negosiasi, pengembalian dana, administratif dan legal, pengurusan perizinan, merubaha usaha perseorangan menjada usaha yang berbadan hukum, mematuhi aturan perundang-undangan yang berlaku.
Kata Kunci : Tanggung Jawab.
Developer.
Perumahan.
Perjanjian Jual Beli
ABSTRACT
This research examines the Developer's Liability regarding the Implementation of House Sale and Purchase Agreements at Haryono Housing.
Trenggalek.
The purpose of this study is to analyze the developer's liability for the implementation of House Sale and Purchase Agreements at Haryono Housing.
Trenggalek, and to analyze the obstacles as well as the efforts made by the developer in executing such agreements.
This research utilizes an empirical legal method.
The results indicate that regarding the Developer's Liability for the Implementation of House Sale and Purchase Agreements at Haryono Housing.
Trenggalek, the developer's accountability to consumers has not been fully met, as many consumers have yet to receive their land certificates, including those who purchased through cash payments or settled credit.
The factors hindering the developer in implementing the sale and purchase agreements consist of internal and external factors.
Internal factors originate from within the developer itself, including management issues and the legality of the business entity.
Meanwhile, external factors include government agencies, banking institutions, and the surrounding environment.
The efforts made by the developer to address these obstacles when certificates cannot yet be split .
emecahan sertifika.
involve settlement through negotiation, refunds, administrative and legal settlements, processing permits, transitioning the business from a sole proprietorship to a legal entity, and complying with prevailing laws and regulations.
Keywords : Liability.
Developer.
Housing.
Sale and Purchase Agreement
PENDAHULUAN
Setiap manusia memiliki banyak kebutuhan yang harus terpenuhi setiap saat.
Kebutuhan hidup manusia yang sangat penting dan wajib terpenuhi oleh manusia adalah sandang berupa pakaian, pangan berupa makanan, dan papan berupa tempat Rumah merupakan kebutuhan primer bagi setiap manusia karena memiliki peran penting yaitu menjadi tempat tinggal, tempat berlindung, dan tempat untuk beristirahat dengan nyaman.
Perumahan merupakan kebutuhan dasar setiap manusia dan mempunyai peranan penting dalam pembetukan kepribadian 1 Firda Khoirun Nisya.
AuPerlindungan Hukum Terhadap Konsumen Dalam Praktik Jual Beli Pakaian Bekas Impor Di Pasar Senen Jaya.
Ay Jurnal Hukum Humani 11, no 2 .
Hlm.
Zanuba Arifia Aziz Zamzam.
Nurbaedah.
Tanggung Jawab Developer Atas PelaksanaanA Mizan: Jurnal Ilmu Hukum.
Volume 15 Nomor 1.
Edisi Inpres Juni 2026 bangsa yang merupakan proses bermukim manusia dalam menciptakan ruang kehidupan menampakkan jati dirinya.
Namun, tidak semua masyarakat bisa dengan mudah diperlukannya beberapa hal seperti tanah, kepemilikan, struktur bangunan, dan perizinan pendirian bangunan.
Sehingga banyak masyarakat yang tidak ingin direpotkan dengan hal seperti itu, oleh karena itu masyarakat ingin membangun atau membeli rumah dengan cara yang lebih efektif yaitu dengan cara membeli rumah melalui sebuah agen perumahan .
Berkembangnya bisnis dibidang perumahan saat ini menjadikan bisnis perumahan ini sebagai suatu pilihan yang tepat untuk mengembangkan usaha sebab jika dilihat dari nilai keuntungan atas bisnis perumahan cukuplah besar.
Hal ini disebabkan masih banyaknya masyarakat yang belum memiliki area tanah dan perumahan sedangkan disisi lain sebagian masyarakat memiliki uang namun tidak mempunyai kemampuan untuk membeli tanah terutama diwilayah perkotaan karena tingginya harga jual atas tanah sehingga mendorong sebagian masyarakat untuk memilih membeli rumah di komplek perumahan karena dianggap memiliki harga yang terjangkau.
Pada wilayah Kabupaten Trenggalek sendiri, pembangunan perumahan sudah sangat berkembang pesat.
Hal tersebut juga menimbulkan persoalan baru dimana banyaknya masyarakat yang membutuhkan perumahan mengakibatkan developer banyak menarik perhatian kepada para calon pembeli melalui spanduk yang berisi iklan-iklan.
Developer dalam menawarkan perumahan mereka banyak yang membuat iklan sifatnya Akibat yang terjadi dari pemasaran tersebut timbul ketidaksesuaian dalam perjanjian jual beli perumahan yang ditawarkan, dan ketika terjadi hal tersebut maka konsumenlah yang akan menanggung kerugian karena posisi konsumen secara umumnya lebih lemah dibandingkan dengan pihak developer.
Meskipun demikian, melaksanakan perjanjian beli rumah tanpa melibatkan seorang pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik sangat berisiko ISSN : 2301-7295 e-ISSN : 2657-2494 karena dapat membuat pihak pembeli kehilangan perlindungan hukum, kesulitan dalam membuktikan kepemilikan, dan dapat berpotensi sengketa hukum.
Selain itu, sebelum membeli rumah yang berlokasi di komplek perumahan harus lebih teliti dalam menelusuri status tanah, sertifikat tanah yang akan dibeli, tentu akan terjadi adanya kerugian secara materil dan immaterial dalam aspek pelaksanaan perjanjian jual beli yang diciderai oleh pihak developer, termasuk kesulitan dalam membuktikan kepemilikan hak atas tanahnya.
2 Salah satu masalah yang paling menonjol dalam perjanjian jual beli rumah di perumahan adalah pelaksanaan kewajiban developer yang tidak tepat pada waktunya atau dilakukan tidak menurut selayaknya, seperti rumah tidak sesuai yang dijanjikan, kualitas rumah yang tidak layak, jangka waktu penyelesaian tidak tepat waktu Oleh sebab itu, perjanjian jual beli rumah menjadi semakian kompleks ketika pihak penjual atau developer tidak memiliki Banyak terjadi kasus di lapangan di mana penjual menarik keuntungan tanpa menyelesaikan kewajiban menyerahkan rumah yang dijanjikan.
Dalam konteks ini, hukum berperan penting dalam memberikan kepastian, keadilan dan perlindungan bagi pihak yang dirugikan.
Karena setiap perjanjian menimbulkan perikatan antara kedua belah pihak yang di dalamnya terdapat hak dan kewajiban masing-masing pihak untuk dipatuhi dan Pasal 1234 Undang-undang Hukum Perdata yang menyebutkan bahwa AuPihak yang tidak memenuhi kewajiban dapat dihukum untuk membayar ganti rugi, pembatalan perjanjian, atau pemenuhan Sedangkan pada pasal 1240 menerangkan bahwa setiap perbuatan seseorang yang menimbulkan kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang karena kesalahannya menimbulkan kerugian 2 Widya Sari.
AuWanprestasi Pihak Pengembang Dalam Jual Beli Tanah Dengan Pembayaran unai Bertahap Berdasarkan Bukti Kwitansi (Studi Putusan Nomor 160/Pdt.
G/2021/PN Md.
Ay Jurnal of Science and Social Research Vi, no 2 .
Zanuba Arifia Aziz Zamzam.
Nurbaedah.
Tanggung Jawab Developer Atas PelaksanaanA Mizan: Jurnal Ilmu Hukum.
Volume 15 Nomor 1.
Edisi Inpres Juni 2026 tersebut untuk mengganti kerugian tersebut.
Selanjutnya pasal 1241 menyebutkan bahwa setiap orang bertanggung jawab atas kerugian yang ditimbulkannya, bukan hanya karena perbuatannya, tetapi juga karena kelalaian atau kecerobohannya.
Pasal tersebut mempertegas bahwa dalam setiap perjanjian jual beli, kedua belah pihak wajib memenuhi prestasi yang telah disepakati.
Ay3 Menurut.
Asas konsensualisme pada Pasal 1321 KUPerdata, suatu perjanjian lahir pada detik tercapainya kesepakatan atau persetujuan antara kedua belah pihak mengenai hal-hal yang pokok dari apa yang menjadi obyek perjanjian.
Kesepakatan atau sepakat merupakan suatu kehendak oleh pihak yang satu, juga yang dikehendaki oleh pihak yang lain, meskipun tidak sejurusan tetapi secara timbal balik kedua kehendak tersebut bertemu satu sama lain.
Namun, permasalahan yang dihadapi oleh setiap konsumen yaitu perjanjian jual beli yang dibuat oleh developer tersebut hanya sebatas perjanjian diatas kertas tanpa di hadapkan kepada pihak yang memiliki legalitas dalam pembuatan akta otentik seperti pembuatan Perjanjian Pengikatan Jual Beli .
elanjutnya disebut PPJB) yang wajib dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah .
elanjutnya disebut PPAT) selain itu pihak developer juga enggan menyerahkan sertifikat rumah yang telah di bayar lunas oleh beberapa konsumen dengan alasan sertifikat masih dalam proses, baik balik nama maupun sedang proses pemecahan di Kantor Pertanahan Nasional .
elanjutnya disebut BPN).
Perjanjian yang dibuat oleh pihak developer dengan pihak pembeli pada perlindungan hukum bagi para pihak, supaya terpenuhinya asas keseimbangan atau 5 Dalam praktinya perjanjian jual beli yang terjadi di Perumahan Haryono Trenggalek belum memberikan perlindungan 3 Emir Syarif Fatahillah Pakpahan.
AuAnalisis Putusan Nomor 2058/K/Pdt/2019 Tentang Wanprestasi Perjanjian Jual Beli Rumah.
Ay Jurnal Hukum Lex Generalis 6, no 4 .
4 Subekti.
Hukum Perjanjian, (Jakarta: PT Intermasa, 1.
Hlm.
5 Yeni Afrilla dkk.
AuTanggung Jawab Pengembang Dalam Perjanjian Bangun Bagi Dengan Akta Notaris.
Ay Jurnal IUS Kajian Hukum dan Keadilan 7, no 3 .
Hlm.
ISSN : 2301-7295
e-ISSN : 2657-2494 dan kepastian hukum bagi konsumennya pertanggungjawaban developer atas hak dan kewajiban yang seharusnya diperoleh para konsumen dengan mengharapkan kepastian hukum yang dapat menjamin adanya perlindungan bagi mereka dari timbulnya tindakan sewenang-wenang, sehingga tentu kedepannya akan merugikan salah satu pihak, yaitu pihak pembeli yang berada dalam posisi yang lemah.
Untuk itu perlu adanya pertanggungjawaban terkait pelaksanaan perjanjian jual beli rumah terhadap perlindungan dan kepastian hukum bagi para pihak berdasarkan asas proporsionalitas dalam hukum perjanjian.
Pelaksanaan perjanjian jual beli antara pihak developer dengan pembeli dikarenakan salah satu pihak melakukan wanprestasi sebelum kontrak disepakati maupun kontrak telah disepakati bahkan sudah tanda tangan diatas materai.
Meskipun setiap perjanjian jual beli perumahan hampir keseluruhan akan mencantumkan mengenai garansi dan cara penyelesaian apabila terdapat permasalahan dalam perjanjian jual beli perumahan maupun pembayaran atau ketika pembeli sudah menempati rumah yang telah dibelinya dari developer.
Atas sikap tersebut, pihak pembeli merasa dirugikan dalam hal bukti kepemilikan rumah yang telah disepakati di dalam perjanjian jual beli rumah.
Maka dalam hal ini, penjual dianggap melakukan wanprestasi dengan tidak memenuhi kewajibannya dalam perjanjian jual beli yang telah disepakati bersama.
Permasalahan yang timbul adalah sejauh mana tanggung jawab developer melalui pelaksanaan perjanjian jual beli rumah sehingga mampu menjalankan kewajibannya dalam memberikan hak-hak dari setiap konsumen yang menjadi prioritas utama bagi setiap developer, dan meminimalisir adanya ajang meraih keuntungan yang diperoleh oleh pihak produsen atau pelaku usaha yang lalai akan hak-hak yang dijamin oleh UndangUndang kepada para konsumen.
Padahal perlindungan hukum terhadap konsumen ini merupakan jaminan yang seharusnya didapatkan oleh para konsumen atas setiap produk yang dibeli seperti rumah hunian.
Oleh karena itu, di atas sudah dijelaskan bahwa developer wajib untuk Zanuba Arifia Aziz Zamzam.
Nurbaedah.
Tanggung Jawab Developer Atas PelaksanaanA Mizan: Jurnal Ilmu Hukum.
Volume 15 Nomor 1.
Edisi Inpres Juni 2026 bertanggungjawab atas pelaksanaan perjanjian jual beli yang telah dilakukan kepada setiap konsumen karena akan berimplikasi pada persoalan lain.
Dengan demikian, penulis tertarik untuk meneliti lebih jauh tentang AuTanggung Jawab Developer Atas Pelaksanaan Perjanjian Jual Beli Rumah di Perumahan Haryono Trenggalek.
METODE PENELITIAN
Jenis Penelitian Jenis penelitian yang digunakan dalam penelitian ini yaitu penelitian hukum (Socio Legal Researc.
atau empiris, karena penelitian empiris atau (Field Researc.
atau penelitian lapangan merupakan penelitian yang mengutamakan penelitian lapangan untuk memperoleh data primer yang diperoleh secara langsung dari responden dan narasumber dengan objeknya yaitu mengenai gejala-gejala, peristiwa dan fenomena yang terjadi di masyarakat.
Penelitian empiris digunakan untuk menganalisis hukum yang dilihat sebagai perilaku masyarakat yang berpola dalam berinteraksi dan berhubungan dalam aspek Dalam penelitian yang hendak diteliti ini mengenai Tanggung Jawab Developer Atas Pelaksanaan Perjanjian Jual Beli Rumah di Perumahan Haryono Trenggalek Berdasarkan pengertian diatas, maka penelitian hukum empiris yang menggunakan data primer sebagai bahan utama.
Penelitian ini merupakan suatu jenis penelitian yang mengkaji isu hukum terhadap pelaksanaannya di masyarakat.
Tipe penelitian empiris ini merupakan suatu metode penelitian hukum yang didasarkan pada data-data dan penelitian lapangan guna mendapatkan data primer.
Pendekatan Penelitian Metode Pendekatan yang digunakan dalam penyusunan tesis ini adalah metode studi kasus .
ase study researc.
Penelitian studi menggunakan latar alamiah dalam hal ini menafsirkan fenomena yang terjadi dan dilakukan dengan melibatkan berbagai metode yang ada.
Pendekatan studi kasus merupakan pendekatan yang penting untuk memahami 6 Bahder Johan Nasution.
Metode penelitian Ilmu Hukum, (Bandung: Mandar Maju, 2.
Hlm.
ISSN : 2301-7295
e-ISSN : 2657-2494 suatu fenomena sosial dan perspektif individu yang teliti.
Sehingga pendekatan studi kasus ini juga merupakan prosedur penelitinnya menghasilkan data deskriptif yang berupa kata-kata yang secara tertulis maupun lisan dari mengamati perilaku Metode penelitian menggunakan studi kasus .
ase stud.
adalah salah satu bentuk penelitian kualitatif yang berbasis mengenai kejadian atau situasi pemahaman dan perilaku manusia berdasarkan pada opini manusia.
Studi kasus sebagai bagian metode penelitian yang memberikan kerangka tertentu pada tahapantahapan menentukan tema dan subjek penelitian, menentukan tempat, menentukan teknik pengumpulan data yang relevan, menganalisis hasil data yang di peroleh dari subjek penelitian, membuat kesimpulan dan laporan 8 Dengan demikian, hasil temuan dapat dilakukan secara objektif, sistematik, dan ilmiah dalam penelitian hukum yang Data Hukum Data Primer Sumber data primer merupakan sumber data yang diperoleh dari sumber pertama melalui prosedur dan teknik pengambilan data yang berupa interview dan Data yang diperoleh dari hasil penelitian secara langsung dari sumber data lapangan dan melakukan wawancara terstruktur dengan warga setempat serta wawancara dengan sejumlah konsumen Data Sekunder Sumber data sekunder merupakan data yang diperoleh dari kepustakaan yang berupa bahan-bahan atau buku-buku atau buku teks karena buku teks berisi prinsipprinsip dasar ilmu hukum dan dapat memberikan penjelasan terhadap sumberdata primer, seperti buku-buku umum, jurnal, dokumen, dan referensi-referensi lainnya yang berhubungan dengan penelitian ini.
Data Tersier Sumber data tersier adalah sumber data yang mengumpulkan, mengolah, dan 7 Moha.
Iqbal.
AuResume Ragam Penelitian Kualitatif.
Ay .
8 Muhammad Wahyu Ilhami.
AuPenerapan Metode Studi Kasus Dalam Penelitian Kualitatif.
Ay Jurnal Ilmiah Wahana Pendidikan 10, no 9 .
Hlm.
Zanuba Arifia Aziz Zamzam.
Nurbaedah.
Tanggung Jawab Developer Atas PelaksanaanA Mizan: Jurnal Ilmu Hukum.
Volume 15 Nomor 1.
Edisi Inpres Juni 2026 merangkun informasi dari sumber data primer dan sumber data sekunder.
Sumber data tersier ini tidak menyediakan informasi asli atau langsung dari objek penelitian, melainkan memberikan ringkasan, abstrak, indeks, atau daftar informasi dari sumber lain.
Data tersier ini mampu membantu peneliti dalam menemukan dan menelusuri sumbersumber hukum yang relevan untuk penelitian Teknik Pengumpulan Data Hukum Studi Dokumentasi Studi dokumentasi merupakan suatu teknik pengumpulan bahan dengan cara mempelajari dokumen untuk mendapatkan data atau informasi yang berhubungan dengan masalah yang diteliti.
Studi Observasi Studi observasi ini merupakan metode penelitian di mana peneliti mengamati fenomena secara langsung di kingkungan alaminya tanpa melakukan intervensi atau manipulasi terhadap variabel yang diteliti.
Tujuan dari observasi ini untuk mengumpulkan data empiris dengan cara perilaku, interaksi, atau di lapangan.
Langkah pemahaman konteks yang lebih baik serta memperoleh informasi dasar yang dapat membantu mengarahkan proses wawancara agar menjadi lebih efektif dan fokus terhadap apa yang diteliti.
Wawancara (Intervie.
Wawancara pengumpulan bahan melalui proses tanya jawab lisan yang berlangsung satu arah, artinya pertanyaan datang dari pihak yang mewawancarai dan jawaban diberikan oleh pihak yang diwawancarai dan dengan arah tujuan yang telah ditentukan Analisa Penelitian AuAnalisis penelitian ini menggunakan analisis deduktif, metode analisis deduktif merupakan penarikan kesimpulan dari suatu permasalahan yang bersifat umum terhadap permasalahan konkrit yang dihadapiAy.
Berdasarkan dikumpulkan dari penelitian ini, selanjutnya data-data yang diperoleh akan dilakukan analisis secara kualitatif dan dibuat suatu laporan yang bersifat deskriptif.
Metode ini merupakan analisis yang dilakukan dengan 9 Ibid.
,hlm.
ISSN : 2301-7295
e-ISSN : 2657-2494 cara mendeskripsikan fenomena-fenomena ataupun fakta yang diperoleh dari hasil penelitian, berdasarkan bahan yang diperoleh, baik data primer maupun data sekunder.
Analisis bahan terakhir dengan memberikan kesimpulan dan saran mengenai apa yang seharusnya dilakukan terhadap permasalahan hukum tersebut.
PEMBAHASAN
Tanggung Jawab Developer dalam Pelaksanaan Perjanjian Jual Beli Rumah di Perumahan Haryono Trenggalek Pelaksanaan perjanjian jual beli rumah antara pihak developer dengan pembeli terkadang mengalami kendala dikarenakan salah satu pihak tidak memenuhi perjanjian atau kontrak yang telah disepakati atau janjijanji baik pra kontrak maupun ketika kontrak telah disepakati, seperti dalam kasus jual beli rumah di Perumahan Haryono Trenggalek yakni dalam proses pembuatan sertifikat tanah perumahan mengalami kendala yang diakibatkan oleh pihak developer yang tidak mau mendirikan badan usaha berbentuk Perseroan Terbatas .
elanjutnya disebut PT) yang sah berbadan hukum dengan alasan pihak developer keberatan mengenai pajak developer perumahan.
Sehingga meskipun pihak developer dalam usahanya memiliki banyak perumahan yang dijalankan namun belum mempunyai legalitas yang sah menurut Setiap individu selalu mempunyai keinginan untuk mendapat rumah hunian yang memenuhi standart berupa kesehatan, standart kontruksi, tersedianya fasilitas umum, fasilitas sosial dan prasarana yang memadai di lingkungan rumah.
Rumah memiliki fungsi sebagai tempat aktivitas utama bagi manusia karena berfungsi sebagai tempat tinggal, pelindung dari berbagai cuaca, dan area privat bagi kehidupan manusia.
Sehingga pesatnya pertambahan jumlah penduduk setiap tahunnya mengakibatkan kebutuhan primer .
mengalami peningkatan dan dapat mengakibatkan makin sempitnya lahan yang akan dibangun untuk tempat pemukiman dan semakin tahun harga tanah semakin mahal.
Hakikatnya masyarakat terhadap tempat tinggal dapat terpenuhi dengan membuat rumah sendiri secara pribadi atau bisa juga dengan membeli Zanuba Arifia Aziz Zamzam.
Nurbaedah.
Tanggung Jawab Developer Atas PelaksanaanA Mizan: Jurnal Ilmu Hukum.
Volume 15 Nomor 1.
Edisi Inpres Juni 2026 tempat tinggal atau rumah yang telah Masyarakat yang sedianya memilih untuk membeli rumah melalui developer perumahan tentunya akan mudah tertarik dengan berbagai penawaran yang dilakukan developer kepada para konsumen untuk memasarkan produk-produk perumahannya.
Jika produkproduk perumahannya diminati oleh para konsumen maka, sebagai developer juga harus dapat mengamankan kepentingan pembeli dengan aturan yang sudah ada yaitu mendirikan usahanya yang berbadan hukum sehingga kepercayaan developer kepada masyarakat tetap terjaga.
Developer bisa mengedepankan asas itikad baiknya dalam memasarkan produk perumahan karena asas itikad baik merupakan pondasi utama dimana setiap pihak harus melakukan isi kontrak atas dasar kepercayaan atau keyakinan yang teguh juga kemauan baik dari kedua belah pihak.
Dengan demikian, ikatan kepercayaan para pihak terjalin dengan baik dan memberikan kelancaran usaha bagi developer itu sendiri.
Selanjutnya, pemecahan sertifikat juga tidak diberikan izin Badan Pertanahan Kabupaten Trenggalek pemecahan oleh pihak developer menggunakan perseorangan bukan yang berbadan usaha.
Sehingga, pemecahan hanya bisa diizinkan sesuai aturan perseorangan atau individu pemecahan 5 bidang sedangkan pihak developer harus memecah sertifikat sesuai dengan rumah yang sudah di jual kepada Oleh karena itu, jika memang dari pihak developer ingin melakukan pemecahan keseluruhan atau yang di inginkan oleh pihak developer sesuai site plane yang ada maka, harus mengajukan permohonan dengan badan usaha yaitu PT, mengurus izin lokasi dan pemanfaatan tanah.
Namun, implementasi permasalahan ini di lapangan masih signifikan.
Artinya masih banyak konsumen ketika membeli suatu rumah tidak teliti dan cermat terlebih dahulu sebelum melakukan perjanjian jual beli.
Dengan demikian, tidak adanya bukti kepemilikan atas tanah mengakibatkan kerugian pada pembeli secara legalitas.
selain itu juga tidak banyak bagi pihak developer yang mau memberikan ISSN : 2301-7295 e-ISSN : 2657-2494 kompensasi atau ganti rugi yang seharusnya menjadi hak para konsumen atas tidak terpenuhinya janji-janji oleh pihak developer meskipun kerugian yang didapati oleh konsumen sebenarnya tidak terlepas dari Tanggung jawab yang dimiliki oleh pihak developer merupakan prinsip tanggung jawab dengan pembatas yang artinya tidak terbatas pada apa yang tercantum dalam perjanjian tersebut, akan tetapi lebih dari itu pihak developer harus bertanggungjawab atas segala permasalahan yang timbul.
Permasalahan yang timbul adalah sejauh mana tanggung jawab developer melalui pelaksanaan perjanjian jual beli rumah sehingga mampu menjalankan kewajibannya dalam memberikan hak-hak dari setiap konsumen yang menjadi prioritas utama bagi setiap developer, dan meminimalisir adanya ajang meraih keuntungan yang diperoleh oleh pihak produsen atau pelaku usaha yang lalai akan hak-hak yang dijamin oleh UndangUndang kepada para konsumen.
Padahal perlindungan hukum terhadap konsumen ini merupakan jaminan yang seharusnya didapatkan oleh para konsumen atas setiap produk yang dibeli seperti rumah hunian.
Terkait dengan kendala-kendala tersebut di atas, pihak yang paling dirugikan adalah pihak konsumen.
Mereka sudah melakukan pembelian bidang tanah namun sertifikat belum diperoleh.
Dalam hal ini, pihak developer menunda-nunda dalam menyelesaikan kewajiban dengan alasan dipersulit oleh BPN dan perizinan usaha.
Faktanya kendala tersebut memang murni dari pihak developer sendiri dan semua konsumen Perumahan Haryono Trenggalek juga tidak memiliki PPJB, pembeli hanya mempunyai bukti pembelian berupa kwitansi atau bukti transfer uang pembelian rumah ke pemilik perumahan.
Pembeli hanya dijanjikan secara lisan, bahwa jika pembeli melunasi objek tersebut, maka sertifikat akan diperoleh 1 tahun dan maksimal 5 tahun kemudian.
Namun, faktanya masih terdapat banyak konsumen yang sudah lebih dari 7 .
tahun tidak mendapatkan sertifikat 10 Natalia Tesalonika Megumi Pandjaitan, dkk.
AuTanggung Jawab Hukum Developer Terhadap Konsumen Atas Barang Catat Tersembunyi Dalam Transaksi Jual Beli Properti Bangun Rumah.
Ay Jurnal Fakultas Hukum Unsrat 13, no 2 .
Hlm.
Zanuba Arifia Aziz Zamzam.
Nurbaedah.
Tanggung Jawab Developer Atas PelaksanaanA Mizan: Jurnal Ilmu Hukum.
Volume 15 Nomor 1.
Edisi Inpres Juni 2026 tersebut karena selama itu konsumen mengira bahwa sertifikat tengah dalam proses pemecahan di BPN, bukan tersangkut masalah lainnya.
Sehingga tidak adanya bukti kepemilikan atas tanah mengakibatkan kerugian pada konsumen yang tidak hanya pada legalitas akan tetapi juga pada fasilitas umum yang seharusnya menjadi hak para konsumen tapi tidak diberikan oleh pihak Dengan demikian, pada kasus tersebut dapat dikatakan bahwa pihak developer mengumbar janji-janji atau baik sebelum dan sesudah kontrak disepakati terhadap pihak konsumen pada prakteknya pihak developer tidak dapat menepati janji-janji yang telah disepakati oleh kedua belah pihak sehingga menyebabkan kerugian yang dialami oleh para konsumen.
Kedudukan dengan jual beli rumah oleh Perumahan Haryono Trenggalek tersebut memerlukan suatu bentuk kepastian hukum.
Secara sederhana kepastian hukum merupakan jaminan hukum dijalankan, bahwa yang berhak akan memperoleh haknya dan keputusan dapat ditegakkan dengan aturan yang ada sesuai peraturan perundangundangan yang sudah ada serta agar pelaku usaha tidak sewenang-wenang dalam menjalankan usahanya sehingga tidak banyak menimbulkan kerugian kepada pihak konsumen untuk tercapainya kepastian hukum tersebut.
Berdasarkan hal tersebut dapat dikatakan bahwa kepastian hukum adalah suatu ketentuan atau ketetapan yang diberikan terhadap subyek hukum sebagai perangkat hukum suatu negara yang mampu menjamin hak dan kewajiban setiap warga sehingga pihak konsumen seharusnya diperlakukan yang adil serta diberikan kepastiam hukum oleh pihak developer dengan cara bertanggungjawab dalam memenuhi hak dan kewajiban sebagai pihak developer tidak hanya mengambil keuntungan dari pihak Dengan demikian, kepastian hukum sebagai suatu gambaran dari fungsi hukum yaitu konsep dimana hukum dapat memberikan suatu keadilan, ketertiban, kepastian, kemanfaatan dan kedamaian dan tentunya saling menguntungkan kedua belah Mengingat tidak terbitnya sertifikat tanah yang merupakan alas bukti kepemilikan ISSN : 2301-7295 e-ISSN : 2657-2494 hak atas tanah yang diakui oleh hukum dan negara, maka konsumen dari Perumahan Haryono Trenggalek tidak memiliki kepastian hukum akan hak nya juga perlindungan hukum yang kuat.
Pihak developer seharusnya bertanggungjawab kepada para konsumen terkhusus pembeli-pembeli yang telah membayar lunas.
Tanggung jawab tersebut tentunya dengan memberikan ganti rugi atau kompensasi yang sesuai dengan ketentuanketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku, tanggung jawab yang harus dimiliki pihak developer sebagai pelaku usaha juga sudah diatur dalam Undang-Undang Perlindungan Konsumen dan juga diatur dalam Keputusan Menteri Perumahan Rakyat .
elanjutnya disebut KEMENPERA) No.
9/KPTS/Tahun 1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah.
Dengan adanya aturan yang sudah ada maka, pihak developer wajib untuk bertanggungjawab sesuai Namun, permasalahan yang dihadapi oleh setiap konsumen yaitu perjanjian jual beli yang dibuat oleh developer tersebut hanya sebatas perjanjian diatas kertas tanpa di hadapkan kepada pihak yang memiliki legalitas dalam pembuatan akta otentik seperti pembuatan Perjanjian Pengikatan Jual Beli .
elanjutnya disebut PPJB) yang wajib dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah .
elanjutnya disebut PPAT) selain itu pihak developer juga enggan menyerahkan sertifikat rumah yang telah di bayar lunas oleh beberapa konsumen dengan alasan sertifikat masih dalam proses, baik balik nama maupun sedang proses pemecahan di Kantor Pertanahan Nasional .
elanjutnya disebut BPN).
Perjanjian yang dibuat oleh pihak developer dengan pihak pembeli pada perlindungan hukum bagi para pihak, supaya terpenuhinya asas keseimbangan atau Dalam perjanjian jual beli yang terjadi di Perumahan Haryono Trenggalek belum memberikan perlindungan dan kepastian hukum bagi konsumennya karena belum terpenuhinya 11 Yeni Afrilla dkk.
AuTanggung Jawab Pengembang Dalam Perjanjian Bangun Bagi Dengan Akta Notaris.
Ay Jurnal IUS Kajian Hukum dan Keadilan 7, no 3 .
Hlm.
Zanuba Arifia Aziz Zamzam.
Nurbaedah.
Tanggung Jawab Developer Atas PelaksanaanA Mizan: Jurnal Ilmu Hukum.
Volume 15 Nomor 1.
Edisi Inpres Juni 2026
ISSN : 2301-7295
e-ISSN : 2657-2494 pertanggungjawaban developer atas hak dan kewajiban yang seharusnya diperoleh para konsumen dengan mengharapkan kepastian hukum yang dapat menjamin adanya perlindungan bagi mereka dari timbulnya tindakan sewenang-wenang, sehingga tentu kedepannya akan merugikan salah satu pihak, yaitu pihak pembeli yang berada dalam posisi yang lemah.
Untuk itu perlu adanya pertanggungjawaban terkait pelaksanaan perjanjian jual beli rumah terhadap perlindungan dan kepastian hukum bagi para pihak berdasarkan asas proporsionalitas dalam hukum perjanjian.
Selain itu, kebanyakan dari setiap promosi oleh pihak developer hanya sebatas iklan, menurut teori klasik hukum kontrak tidak dapat dituntut pertanggungjawabannya, karena janji-janji yang termuat dalam brosur atau promosi online tersebut merupakan janji-janji pra kontrak yang tidak tercantum dalam pengikatan jual-beli, sehingga menurut teori klasik hukum kontrak, konsumen perumahan tidak dapat menuntut ganti rugi.
Suharnoko menegaskan bahwa teori kontrak yang modern cenderung untuk menghapuskan syarat-syarat formal bagi kepastian hukum dan lebih menekankan kepada terpenuhinya rasa keadilan sehingga menurut teori kontrak modern janji-janji pra kontrak dalam brosur iklan perumahan mempunyai akibat hukum jika janji-janji Berbicara mengenai tanggung jawab developer atas pernyataan diatas dapat memberikan analisa yaitu sebagai pelaku usaha atas kerugian konsumen, berdasarkan pada Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen yang telah diatur khusus dalam Bab IV dimulai dari Pasal 19 sampai dengan Pasal 28.
Memperhatikan substansi dengan Pasal 19 ayat .
Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen dapat dipahami mengenai tanggung jawab bagi pelaku usaha yang meliputi 3 subtansi yaitu sebagai berikut:
Tanggung jawab ganti kerugian atas Tanggung jawab ganti kerugian atas Tanggung jawab ganti kerugian atas kerugian konsumen Sebagai pertanggungjawaban developer terhadap pihak konsumen maka pihak developer harus memperhatikan atas hak-hak konsumen yang tercantum dalam Pasal 4 Undang-undang Perlindungan Konsumen yaitu sebagai berikut:
Hak atas kenyamanan, keamanan, dan keselamatan dalam mengkonsumsi barang dan/atau jasa.
Hak untuk memilih barang dan/atau jasa serta mendapatkan barang dan/atau jasa tersebut sesuai dengan nilai tukar dan kondisi serta jaminan yang dijanjikan.
Hak atas informasi yang benar, jelas, dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barang dan/atau jasa.
Hak untuk didengar pendapat dan keluhannya atas barang dan/atau jasa yang Hak untuk medapatkan advokasi, perlindungan, dan upaya penyelesaian sengketa perlindungan konsumen secara Hak untuk mendapat pembinaan dan pendidikan konsumen.
Hak untuk diperlakukan atau dilayani secara benar dan jujur serta tidak Hak untuk mendapatkan kompensasi, ganti rugi dan/atau penggantian, apabila barang dan/atau jasa yangditerima tidak sesuai dengan perjanjian atau tidak sebagaimana mestinya.
Hak-hak yang diatur dalam ketentuan peraturan perundang-undangan lainnya.
Kewajiban tercantum dalam Pasal 5 Undang-undang Perlindungan Konsumen yaitu sebagai Kewajiban mengikuti petunjuk informasi dan prosedur pemakaian atau pemanfaatan barang dan/atau jasa, demi keamanan dan Kewajiban ini sangat penting karena sering terjadi pelaku usaha telah menyampaikan peringatan secara jelas pada label auatu produk, namun dari peringatan yang telah disampaikan 12 Suharnoko.
Hukum Perjanjian Teori Dan Analisa Kasus, (Jakarta: Kencana, 2.
Hlm.
13 Undang-Undang Hukum Perlindungan Konsumen Zanuba Arifia Aziz Zamzam.
Nurbaedah.
Tanggung Jawab Developer Atas PelaksanaanA Mizan: Jurnal Ilmu Hukum.
Volume 15 Nomor 1.
Edisi Inpres Juni 2026 kepadanya sehingga sering terjadi kesalah pahaman atas informasi tersebut.
Dengan adanya pengaturan kewajiban ini, memberikan konsekuensi bagi pelaku usaha yang tidak bertanggungjawab, jika konsumen yang bersangkutan menderita kerugian karena akibat mengabaikan kewajiban tersebut.
Kewajiban dalam beritikad baik dalam melakukan transaksi pembelian barang dan/atau jasa.
Hal ini disebabkan karena bagi konsumen, ada kemungkinan untuk dapat merugikan produsen mulai pada Berbeda dengan pelaku usaha, ada kemungkinan terjadinya kerugian bagi konsumen dimulai sejak barang dirancang atau diproduksi oleh pelaku usaha.
Membayar sesuai dengan nilai tukar yang Kewajiban Aumembayar sesuai dengan nilai tukar yang disepakatiAy, dalam hak ini kewajiban konsumen dengan membayar sesuai dengan nilai tukar yang disepakati dengan pelaku usaha yaitu hal sudah biasa dan sudah semestinya Kewajiban mengikuti upaya penyelesaian hukum sengketa perlindungan konsumen secara patut.
Kewajiban ini dianggap sebagai suatu hal baru, karena sebelum diundangkannya UUPK hampir tidak dirasakan adanya kewajiban secara khusus seperti dalam perkara perdata, sementara dalam kasus pidana tersangka atau terdakwa lebih banyak dikendalikan oleh aparat kepolisian atau kejaksaan.
Selanjutnya, kewajiban pembeli yang telah diatur dalam peraturan KEMENPERA No.
9/KPTS/M/Tahun 1995 yaitu sebagai Pembeli telah menyetujui jumlah total harga tanah dan bangunan rumah sesuai gambar arsitektur, gambar denah, dan spesifikasi teknis bangunan yang telah ditetapkan bersama.
Pembeli wajib membayar jumlah total harga tanah dan bangunan rumah, beserta segala pajak, dan biaya-biaya lain yang timbul sebagai akibat adanya pengikatan 14 Ahmad Miru dan Sutar Yodo.
Hukum Perlindungan Konsumen, (Jakarta: Raja Grafindo, 2.
Hlm.
ISSN : 2301-7295
e-ISSN : 2657-2494 jual beli rumah, dengan tatacara pembayaran yang disepakati bersama.
Pembeli pembuatan akta notaris, pengikatan jual beli rumah, biaya pendaftaran perolehan hak atas tanah atas nama pembeli, sedangkan biaya pengurusan sertifikat ditanggung oleh penjual.
Apabila pembeli lalai untuk membayar angsuran harga tanah dan bangunan rumah sebagaimana dimaksudkan dalam butir 2 angka IV tersebut, pada waktu yang telah ditentukan, maka dikenakan denda keterlambatan, sebesar dua perseribu dari jumlah angsuran yang telah tempo untuk setiap Apabila pembeli lalai membayar angsuran harga tanah dan bangunan rumah, segala pajak, serta denda-denda, dan biaya-biaya lain yang terhutan selama 3 .
kali berturut-turut, maka pengikatan jual beli rumah dapat dibatalkan secarasepihak, dan segala angsuran dibayarkan kembali dengan dipotong biaya administrasi oleh Selain itu, terdapat hak dan kewajiban sebagai pelaku usaha yang telah dijelaskan melalui Pasal 6 dan 7 UndangUndang Perlindungan Konsumen, yaitu:
Hak untuk menerima pembayaran yang sesuai dengan kesepakatan mengenai kondisi dan nilai tukar barang dan/atau jasa yang diperdagangkan.
Hak untuk mendapatkan perlindungan hukum dari tindakan konsumen yang beritikad tidak baik.
Hak untuk melakukan pembelaan diri sepatutnya di dalam penyelesaian hukum sengketa konsumen.
Hak untuk rehabilitasi nama baik apabila terbukti secara hukum bahwa kerugian konsumen tidak diakibatkan oleh barang dan/atau jasa yang diperdagangkan.
Hak-hak diatur dalam ketentuan perundang-undangan Kewajiban pelaku usaha yaitu:
15 Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor: 09/KPTS/M/1995 Tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah 16 Happy Susanto.
Hak-Hak Konsumen Jika Dirugikan, (Jakarta: Visimedia, 2.
Hlm.
Zanuba Arifia Aziz Zamzam.
Nurbaedah.
Tanggung Jawab Developer Atas PelaksanaanA Mizan: Jurnal Ilmu Hukum.
Volume 15 Nomor 1.
Edisi Inpres Juni 2026 Beritikad baik dalam melakukankegiatan Memberikan informasi yang benar, jelas dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barang dan/atau jasa serta memberi penjelasan penggunaan, perbaikan dan Memperlakukan atau melayani konsumen secara benar dan jujur serta tidak Menjamin mutu barang dan/atau yang diproduksi dan/atau diperdagangkan berdasarkan ketentuan standart mutu barang yang berlaku.
Memberi kesempatan kepada konsumen untuk menguji dan mencoba barang atau jasa tertentu serta memberi jaminan garansi atas barang yang dibuat dan yang Memberi kompensasi, ganti rugi dan penggunaan, pemakaian dan pemanfaatan barang yang diperdagangkan.
Memberikan kompensasi, ganti rugi atau penggantian apabila barang yang diterima atau dimanfaatkan tidak sesuai dengan Pengaturan jual beli rumah yang mengatur tentang kewajiban sebagai pelaku usaha di bidang perumahan tercantum pada Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor: 09/KPTS/M/1995 Tentsng Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah yaitu sebagai berikut:
Penjual wajib melaksanakan pendirian bangunan sesuai waktu yang telah diperjanjikan menurut gambar arsitektur, gambardenah dan spesifikasi bangunan yang telah disetujui dan ditandatangani kedua pihak dan dilampirkan yang menjadi bagian yang tak dapat dipisahkan dalam akta pengikatan jual beli tersebut.
Penjual wajib menyelesaikan pendirian bangunan yang menyerahkannya ke konsumen tepat waktu sesuai yang telah diperjanjikan kepada pembeli atau Penjual sebelum melakukan penjualan dan melakukan pengikatan jual beli rumah
wajib memiliki surat-surat izin seperti halnya surat izin persetujuan prinsip
17 Undang-Undang Hukum Perlindungan Konsumen
ISSN : 2301-7295
e-ISSN : 2657-2494 rencana proyek dari Pemerintah Daerah setempat, surat izin lokasi dari Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya, bahwa pengembang .
telah memperoleh tanah untuk pembangunan perumahan dan pemukiman, serta surat izin mendirikan bangunan.
Penjual juga diwajibkan mengurus pendaftaran perolehan hak atas tanah dan bangunan rumah, setelah terjadinya pemindahan hak atas tanah dan bangunan rumah atau jual beli rumah .
anah dan banguna.
di hadapan PPAT.
Apabila penjual lalai untuk menyerahkan tanah dan bangunan rumah tepatwaktu seperti yang diperjanjikan kepada pembeli, maka diwajibkan membayar denda sebesar duaseribu dari jumlah total harga tanah dan bangunan rumah untuk setiap hari keterlambatannya.
Apabila penjual ternyata melalaikan pendaftaran perolehan hak atas tanah dan bangunan rumah tersebut, maka pembeli mempunyai hak dan dianggap telah diberi kuasa untuk mengurus dan menjalankan yang berkenaan pengurusan pendaftaran perolehan hak atas tanah dan bangunan rumah tersebut kepada instansi yang berwenang.
Keenam kewajiban diatas inilah yang menjadi tanggung jawab dan harus dilaksanakan oleh pihak developer untuk menghindari segala kemungkinan yang terjadi dalam hal kelalaian ataupun ingkar janji.
Selanjutnya.
Pasal 1457 KUHPerdata juga menegaskan tentang persetujuan jual beli sekaligus membebankan 2 .
kewajiban Kewajiban pihak penjual menyerahkan barang yang dijual kepada pembeli Kewajiban pihak pembeli membayar harga barang yang dibeli kepada penjual.
Prinsip-prinsip tanggung jawab dalam hukum dapat dibedakan menjadi 5 .
prinsip yaitu sebagai berikut:
Prinsip tanggung jawab berdasarkan kesalahan .
iability based on faul.
, yaitu 18 Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor: 09/KPTS/M/1995 Tentsng Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah 19 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Zanuba Arifia Aziz Zamzam.
Nurbaedah.
Tanggung Jawab Developer Atas PelaksanaanA Mizan: Jurnal Ilmu Hukum.
Volume 15 Nomor 1.
Edisi Inpres Juni 2026 prinsip yang menyatakan bahwa seseorang pertanggungjawabannya secara hukum jika unsur kesalahan yang dilakukannya.
Prinsip .
resumption liabilit.
, yaitu prinsip yang menyatakan bertanggungjawab sampai ia dapat membuktikan, bahwa ia tidak bersalah, jadi beban pembuktian ada pada tergugat.
Prinsip praduga untuk tidak selalu .
resumption Nonliabilit.
, yaitu prinsip ini merupakan kebalikan dari prinsip praduga untuk selalu bertanggungjawab, dimana tergugat selalu dianggap tidak bertanggungjawab sampai dibuktikan bahwa ia bersalah.
Prinsip tanggung jawab mutlak .
trict liabilit.
, prinsip ini menetapkan pada kesalahan tidak sebagai faktor yang menentukan, namun ada pengecualianpengecualian yang memungkinkan untuk dibebaskan dari tanggung jawab, misalnya keadaan memaksa .
orce majeu.
Prinsip pembatasan .
imitation of liabilit.
dengan adanya prinsip tanggung jawab ini, pelaku usaha tidak diperbolehkan secara sepihak menentukan klausul yang merugikan konsumen, termasuk membatasi maksimal tanggung jawabnya.
Jika ada pembatasan, maka harus berdasarkan pada perundangundangan yang berlaku.
Berdasarkan pada Pasal 19 ayat .
Undang-undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, mengenai tanggung jawab pelaku usaha diantaranya Pelaku memberikan ganti rugi atas kerusakan, pencemaran, kerugian konsumen akibat mengkonsumsi produk yang dihasilkan atau diperdagangkan.
Ganti rugi sebagaimana dimaksudkan pada ayat .
dapat berupa pengembalian uang atau penggantian barang yang sejenisnya atau setara nilainya atau perwatan kesehatan atau pemberian santunan yang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang ISSN : 2301-7295 e-ISSN : 2657-2494 Pemberian ganti rugi dilaksanakan dalam tenggang waktu 7 .
hari setelah tanggal transaksi.
Pemberian ganti kerugian sebagaimana yang dimaksudkan pada ayat .
dan ayat .
tidak menghapuskan kemungkinan adanya tuntutan pidana berdasarkan pembuktian lebih lanjut mengenai adanya unsur kesengajaan.
Ketentuan sebagaimana dimaksudkan pada ayat .
dan ayat .
tidak berlaku apabila pelaku usaha dapat membuktikan bahwa kesalahan tersebut merupakan kesalahan konsumen.
Developer juga tanggung jawab developer terhadap informasi yang benar karena ketika pemasaran produk yang dilakukan oleh pihak developer, pada umumnya para pihak akan memutuskan untuk melakukan suatu transaksi atau tidak, bilamana para pihak tersebut telah mendapatkan informasi yang benar dan akurat dari apa yang akan diperjanjikan.
Informasi merupakan sumber masukan bagi para pihak dalam suatu proses pemikian dan penelaahan terhadap suatu hubungan hukum yang akan dilakukan dan terjadi di kemudian, dalam upaya mengambil keputusan .
aking Dengan demikian, mengenai akibat hukum dengan tidak terjadinya peralihan hak atas tanah dan tidak adanya jaminan kepastian hukum atas peralihan hak atas tanah tersebut, sebagaimana yang ditegaskan dalam UUPA pada Pasal 23 ayat .
, yang berbunti Aupendaftaran termasuk dalam ayat .
yang merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya hak milik serta sahnya peralihan dan pembebanan hak Ay20 Maka dengan adanya hal tersebut setiap peralihan hak milik atas tanah karena jual beli harus didaftarkan baik yang telah bersertifikat maupun belum didaftarkan.
Secara tegas diatur dalam Pasal 3 huruf a Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, bahwa Auadapun yang menjadi tujuan dari pendaftaran tanah yakni untuk memberikan kepastian hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang 20 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria Zanuba Arifia Aziz Zamzam.
Nurbaedah.
Tanggung Jawab Developer Atas PelaksanaanA Mizan: Jurnal Ilmu Hukum.
Volume 15 Nomor 1.
Edisi Inpres Juni 2026 tanah dan bangunan sebagai pembuktian pemegang hak yang sah.
Ay21 Tanggung jawab merupakan aspek lain yang diatur oleh hukum perdata.
Namun, dalam kehidupan sehari-hari hubungan antar individu seringkali melibatkan resiko atau potensi pada kerugian.
Hukum perdata memberikan kerangka untuk menentukan tanggung jawab seseorang dalam hal ketika terjadi pelanggaran atau kelalaian yang dapat merugikan pihak lain.
Contohnya, seperti hukum tentang ganti rugi dalam kasus wanprestasi atau juga perbuatan melawan Andi Hamzah menegaskan bahwa Autanggung jawab merupakan kewajiban menanggung segala sesuatunya bila terjadi apa-apa boleh dituntut, dipersalahkan, dan Namun, dalam kamus hukum, menjelaskan bahwa tanggung jawab yaitu suatu keharusan bagi seseorang untuk melaksanakan apa yang telah diwajibkan kepadanya dan suatu akibat atas konsekuensi kebebasan seorang tentang perbuatannya yang berkaitan dengan etika atau moral dalam melakukan suatu perbuatanAy.
Berdasarkan hal tersebut dapat dikatakan bahwa kepastian hukum adalah suatu ketentuan atau ketetapan yang diberikan terhadap subyek hukum sebagai perangkat hukum suatu negara yang mampu menjamin hak dan kewajiban setiap warga sehingga pihak konsumen seharusnya diperlakukan yang adil serta diberikan kepastiam hukum oleh pihak developer dengan cara bertanggungjawab dalam memenuhi hak dan kewajiban sebagai pihak developer tidak hanya mengambil keuntungan dari pihak Dengan demikian, kepastian hukum sebagai suatu gambaran dari fungsi hukum yaitu konsep dimana hukum dapat memberikan suatu keadilan, ketertiban, kepastian, kemanfaatan dan kedamaian dan tentunya saling menguntungkan kedua belah Selain itu, mengenai tanggung jawab developer terhadap informasi yang benar dimana dalam pemasaran yang dilakukan oleh pihak developer, pada umumnya para pihak 21 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah 22 Andi Hamzah.
Kamus Hukum, (Surabaya:
Ghalia Indonesia, 2.
Hlm.
ISSN : 2301-7295
e-ISSN : 2657-2494 akan memutuskan untuk melakukan suatu transaksi atau tidak, bilamana para pihak tersebut telah mendapatkan informasi yang benar dan akurat dari apa yang akan Informasi merupakan sumber masukan bagi para pihak dalam suatu proses pemikiran dan penelaahan terhadap suatu hubungan hukum yang akan dilakukan dan terjadi di kemudian, dalam upaya mengambil keputusan .
aking decissio.
Tanggung jawab terhadap kebenaran suatu informasi yang diberikan oleh pihak developer merupakan arti dari setiap benda atau rumah yang diperkenalkan kepada konsumen harus disertai informasi yang benar, jelas, jujur, akurat dan lengkap.
Hal tersebut memberikan tujuan agar konsumen tidak keliru dalam produk pembelian yang Selain itu, developer wajib menyampaikan kondisi fisik mengenai rumah, kelayakan rumah, kekuatan bangunan rumah, status hak rumah, perizinan bangunan.
Dengan demikian, mengenai akibat hukum dengan tidak terjadinya peralihan hak atas tanah dan tidak adanya jaminan kepastian hukum atas peralihan hak atas tanah tersebut, sebagaimana yang ditegaskan dalam UUPA pada Pasal 23 ayat .
, yang berbunti Aupendaftaran termasuk dalam ayat .
yang merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya hak milik serta sahnya peralihan dan pembebanan hak Ay Maka dengan adanya hal tersebut setiap peralihan hak milik atas tanah karena jual beli harus didaftarkan baik yang telah bersertifikat maupun belum didaftarkan.
Secara tegas juga diatur dalam Pasal 3 huruf a Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, bahwa Auadapun yang menjadi tujuan dari pendaftaran tanah yakni untuk memberikan kepastian hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah dan bangunan sebagai pembuktian pemegang hak yang sah.
Bentuk pertanggungjawaban hukum yang dapat dilakukan oleh pihak developer akibat tidak terpenuhinya janji atau kewajiban dapat mencakup beberapa aspek, yaitu perdata dan pidana tergantung dari permasalahan ataupun kasus yang telah dilakukan dengan pihak konsumen.
Developer memiliki pertanggungjawaban yang harus Pertanggungjawaban tersebut dapat berupa pemenuhan prestasi untuk secepat Zanuba Arifia Aziz Zamzam.
Nurbaedah.
Tanggung Jawab Developer Atas PelaksanaanA Mizan: Jurnal Ilmu Hukum.
Volume 15 Nomor 1.
Edisi Inpres Juni 2026 mungkin dapat menyelesaikan kewajibannya yang sesuai dengan isi perjanjian yang telah disepakati, melakukan ganti rugi materil ataupun immateril kepada para konsumen, dan bila diperlukan dapat membatalkan perjanjian apabila dalam tenggat waktu perjanjian tidak ditemukannya perkembangan dalam pelaksanaan kewajiban dari pihak Hambatan dan Upaya Pihak Developer atas Pelaksanaan Perjanjian Jual Beli Rumah Perumahan Haryono Trenggalek Penyelesaian dalam Pelaksanaan Perjanjian Jual Beli Rumah di Perumahan Haryono Trenggalek memiliki hambatan yang diakibatkan adanya kendala pada aturan dari pihak developer yang hanya menguntungkan salah satu pihak yaitu pihak developer, perizinan usaha yang belum kunjung dilakukan oleh pemilik perumahan, dan belum adanya perizinan usaha yang berbadan hukum menjadi faktor utama penghambatan dalam pemecahan sertifikat hak milik yang sampai saat ini masih menunggu progres pemrosesan pemecahan melalui pihak notaris & PPAT.
Namun, karena tidak terpenuhinya syarat pemecahan berbasis perumahan sehingga pemecahan sertifikat menjadi terhambat dan mengakibatkan banyaknya kerugian yang di tanggung oleh pihak konsumen baik kerugian secara materil dan Meskipun rumah menjadi masyarakat namun, sejalannya waktu, pelaksanaannya kerap mewarnai duka dan kekecewaan yang dirasakan oleh masyarakat selaku konsumen alih-alih mendapatkan rumah hunian yang diimpikan justru dibuat Prinsipnya dalam mengupayakan hambatan yang terjadi maka, untuk menempuh penyelesaian permasalahan ini secara baik-baik atau secara kekeluargaan.
Namun jika tidak didapati titik temu dalam upaya negoisasi tersebut, ada baiknya jika konsumen melayangkan teguran terlebih dahulu yang isinya mengingatkan pihak developer harus melaksanakan kewajibannya sampai batas waktu yang telah disepakati.
Atau jika batas waktu yang diperjanjikan telah terlewati, maka pihak konsumen bisa kembali memberikan tenggat waktu kepada pihak ISSN : 2301-7295 e-ISSN : 2657-2494 kewajibannya sesuai aturan perundangundangan yang berlaku.
Ketika pihak developer bergeming, pihak konsumen bisa menempuh jalur hukum dengan menggugat pelaku usaha dan sekaligus melaporkan developer kepada pihak yang berwenang.
Dalam hal ini untuk masalah gugatan, selaku pihak konsumen perumahan bisa melakukannya melalui lembaga penyelesaian sengketa bagi pelaku usaha-konsumen yaiti Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen .
elanjutnya disebut dengan BPSK) atau bisa juga ke peradilan Adanya hambatan yang sering terjadi di tengah-tengah masyarakat mengenai pemukiman atau perumahan yang dikelola oleh pihak swasta dalam hal ini pihak developer, tentunya selain upaya yang dilakukan selain oleh pihak developer juga pemerintah melalui upaya untuk melindungan hak-hak perumahan yang terlihat melalui penerapan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Perumahan Kawasan Pemukiman dengan menyatakan bahwa negara berkewajiban untuk melindungi Indonesia menyediakan perumahan dan kawasan tempat tinggal yang memungkinkan bagi masyarakat untuk memilik rumah yang layak dan terjangkau, serta berada dalam lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan Indonesia.
Komitmen pemerintah dalam pemenuhan hak-hak masyarakat di sektor perumahan juga tampak dijelaskan pada Pasal 129 dari Undang-Undang ini, yang merinci bahwa masyarakat berhak untuk:
Menempati, menikmati, dan memiliki rumah yang pantas dalam lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan teratur.
Membangun perumahan dan kawasan Mendapatkan informasi terkait dengan pengelolaan perumahan dan kawasan Menerima kompensasi yang pantas atas kerugian yang diderita akibat pengelolaan perumahan dan kawasan pemukiman.
Zanuba Arifia Aziz Zamzam.
Nurbaedah.
Tanggung Jawab Developer Atas PelaksanaanA Mizan: Jurnal Ilmu Hukum.
Volume 15 Nomor 1.
Edisi Inpres Juni 2026 Mengajukan gugatan perwakilan kepada pengadilan atas pengelolaan perumahan dan kawasan pemukiman yang merugikan Berikut beberapa hambatan yang dapat dianalisa terbagi menjadi 2 .
bagian yaitu faktor internal dan faktor eksternal yang terjadi sebagai berikut:
Faktor Internal Faktor internal merupakan faktor yang berasal dari pihak developer yang berasal dari dalam manajemen atau struktur usaha developer secara finansial dan Adapun faktor-faktor internal tersebut adalah sebagai berikut:
Faktor keterbatasan legal standing .
edudukan huku.
Faktor ini ketidak adanya izin berbadan hukum menjadi salah satu faktor utama secara internal karena pihak developer tidak dapat mengajukan pemecahan sertifikat yang masih induk atas nama Sehingga dimata hukum sendiri, subyek hukum adalah individu, artinya hal tersebut berisiko tinggi jika terjadi sengketa tanah atau masalah pribadi lainnya pada pihak Risiko hukum bagi developer tanpa berbadan hukum seperti halnya sanksi administratif, sanksi pidana, ataupun gugatan wanprestasi.
Faktor pada manajemen administrasi yang buruk.
Pihak developer yang berskala kecil atau perseorangan seringkali tidak memiliki tim legal atau administrasi yang kompeten selain harus menghadirkan pihak ketiga dari luar yaitu seorang Akibatnya, kurangnya penataan manajemen yang lebih teliti permasalahan yang timbul khususnya mengenai pengurusan sertifikat yang seharusnya menjadi fokus utama bagi tim legal dari pihak developer agar koordinasi untk penyelesaian lebih kompleks dan jelas.
23 Divany Harbina Emzilena Kaban, dkk AuPertanggungjawaban Developer Dalam Kasus Wanprestasi Atas Perjanjian Jual BeliProperti Melalui Sistem KPR.
Ay Jurnal Media Hukum Indonesia (MHI) 2, no 5 .
Hlm.
ISSN : 2301-7295
e-ISSN : 2657-2494 Faktor ketidakmampuan developer dalam memenuhi syarat teknis.
Pihak developer yang sifatnya individu atau perseorangan seringkali mengalami kesulitan dalam memenuhi syarat teknis untuk perizinan seperti penyediaan 40% lahan untuk fasilitas umum dan fasilitas sosial yang merupakan syarat mutlak sebelum sertifikat dapat dipecah.
Namun faktanya memang dari pihak developer Perumahan Haryono Trenggalek tidak ada satupun fasilitas umum yang diberikan dari pihak developer kepada pihak konsumen karena keseluruhan tanah kavling dijual habis untuk rumah hunian.
Faktor Eksternal .
Faktor mengenai kebijakan dari Kantor Pertanahan Nasional.
BPN
melalui aturannya sering kali menolak permohonan pemecahan sertifikat jika mendapati pemohon yang sifatnya masih individu atau perseorangan dengan luas tanah dan jumlah kavling yang menunjukkan indikasi komersial atau berbentuk BPN mewajibakan dalam aturannya untuk mengajukan izin lokasi yang hal tersebut hanya diberikan kepada pelaku usaha property uang sudah berbadan hukum.
Faktor perbankan dengan ketiadaan akses kredit perbankan (KPR).
Faktor ini tentu sangat disayangkan secarakredit melalui KPR bank yang lebih fleksibel sedangkan bank sendiri dalam penyaluran KPR memiliki aturan ketat karena harus melakukan pejanjian kersama dengan bank terkait dan mewajibkan developer memiliki legalitas badan Jika pihak konsumen tidak menggunakan pembiayaan melalui bank dengan sistem KPR maka konsumen terpaksa harus membayar diberlakukan dan ditentukan oleh mekanisme dari pihak developer itu sendiri tentu dengan bunga yang lebih tinggi karena menguntungkan Zanuba Arifia Aziz Zamzam.
Nurbaedah.
Tanggung Jawab Developer Atas PelaksanaanA Mizan: Jurnal Ilmu Hukum.
Volume 15 Nomor 1.
Edisi Inpres Juni 2026 secara individu tanpa adanya pengawasan dari pihak terkait.
Dengan demikian, jika terjadi adanya pembayaran macet, pihak developer tidak mempunyai cadangan dana eksternal untuk mengurus hal Faktor dari lingkungan sekitar yang Faktor ini memberikan dampak yaitu merusak kepercayaan para konsumen karena lingkungan sekitar juga dapat memberikan kesaksian negatif kepada pihak konsumen lain atau calon konsumen tentu jika developer yang belum mempunyai bukti legalitas yang aman menjadi nilai buruk di kalangan lingkungan sekitar.
Adapun faktor-faktor hambatan yang ditemui atas Pelaksanaan Perjanjian Jual Beli Rumah di Perumahan Haryono Trenggalek dapat diuraikan melalui pengupayaan hambatan oleh pihak developer, sebagai Upaya secara administratif dan legal yaitu pihak developer bisa menyusun PPJB di hadapan notaris yang mengatur secara penyelesaian hal-hal yang berkaitan dengan kesepakatan kedua belah pihak khususnya pada proses permohonan pemecahan sertifikat tanah.
Upaya pihak developer dalam pengurusan izin dengan melakukan transformasi usaha individu menjadi badan hukum seperti halnya usaha berbadan hukum perseroan terbatas (PT) dalam hal tersebut terdapat pengesahan dari pihak terkait untuk memberikan surat keputusan izin usaha property agar developer sah sebagai subyek hukum yang dapat akses secara legal dan dapat memenuhi persyaratan pemecahan sertifikat di BPN.
Upaya yang dilakukan oleh pihak developer dalam berkoordinasi dan mematuhi aturan pemerintah dalam melindungi hak-hak masyarakat dalam bidang perumahan dapat dilihat dari lahirnya UndangUndang Perumahan dan Kawasan Pemukian Nomor 1 Tahun 2011 yang bertanggungjawaban melindungi segenap
ISSN : 2301-7295
e-ISSN : 2657-2494 bangsa Indonesia melalui penyelenggaraan perumahan dan kawasan pemukiman agar masyarakat dapat bertempat tinggal serta menghuni rumah secara layak dan terjangkau yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan.
Upaya dalam penyesuaian subjek dan jenis hak, meskipun terdapat larangan bagi perusahaan properti yang sudah berbadan hukum khususnya PT untuk mempunyai tanah dengan status hak milik merupakan prinsip dasar dalam hukum pertanahan di Indonesia.
Hal ini telah diatur secara tegas dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar PokokPokok Agraria pada Pasal 21 ayat .
yang menyakan bahwa Auhanya warga negara Indonesia yang dapat mempunyai hak milikAy dengan demikian, pemerintah menetapkan badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik, namun kriterianya sangatlah terbatas dan perusahaan yang berbentuk PT hanya bersifat komersial artinya.
PT dianggap sebagai subjek hukum buatan yang tujuannya untuk kegiatan ekonomis atau bisnis, maka hak atas tanah yang diberikan juga disesuaikan dengan fungsi tersebut seperti hal nya PT hanya boleh memiliki Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai.
Mengenai upaya ini pihak developer dapat memberikan keuntungan bagi para konsumen terlepas dari tanah yang pastinya sudah melalui proses pemecahan juga dapat meningkatkan kembali status hak guna bangunan menjadi hak milik.
Upaya dalam stategi Pembiataan Mandiri (KPR in-hous.
Upaya ini merupakan strategi pembiayaan mandiri yang memberikan solusi bagi developer yang belum memiliki legalitas berbadan hukum
karena developer yang masih perorangan tidak dapat bekerja sama dengan bank
KPR
Meskipun upaya tersebut memiliki risiko lebih tinggi bagi pihak developer namun, dapat memberikan kemudahan bagi konsumen karena salah satu syarat administrasinya tidak melalui pengecekan BI Cheking seperti halnya di bank sehingga pihak konsumen bisa membeli unit rumah dengan proses yang sangat cepat dan upaya tersebut lebih memiliki Zanuba Arifia Aziz Zamzam.
Nurbaedah.
Tanggung Jawab Developer Atas PelaksanaanA Mizan: Jurnal Ilmu Hukum.
Volume 15 Nomor 1.
Edisi Inpres Juni 2026 daya tarik bagi konsumen yang sulit dalam akses pembiayaan di bank.
Upaya dalam mitigasi teknis dan visual, transparansi dokumen dan perizinan, manajemen pengelolaan lingkungan.
Upaya tersebut merupakan membangun kepercayaan secara fisik, memberikan masyarakat khususnya para konsumen agar terlihat profesional meski dikelola oleh perorangan dan membangun hubungan baik dengan masyarakat di lingkungan setempat agar proyek yang dijalankan dapat berjalan dengan baik.
Dengan demikian, dapat dilihat bahwa Upaya-upaya yang dilakukan untuk mengatasi kendala dalam pelaksanaan perjanjian jual beli rumah yaitu dengan melakukan upaya perbaikan serta perubahan secara administratif menyeluruh dan tetap pertanggungjawaban serta melaksanakan atas hak dan kewajiban bagi pelaku usaha dan konsumen, tentunya mematuhi segala aturan perundang-undangan yang berlaku.
KESIMPULAN
Berdasarkan hasil penelitian dan pembahasan tersebut diatas dapat disimpulkan sebagai Tanggung jawab developer atas pelaksanaan perjanjian jual beli perumahan di Perumahan Haryono Trenggalek belum memberikan pertanggungjawaban dengan itikad baiknya karena belum terpenuhinya atas hak dan kewajiban oleh pihak developer untuk para DAFTAR PUSTAKA