Media Hukum Indonesia (MHI) Dec 2025.
Vol.
No.
e-ISSN: 3032-6591 pp 603-616 Published by Yayasan Daarul Huda Krueng Mane https://ojs.
id/index.
php/MHI/index Analisis Putusan Perbuatan Melawan Hukum Perkara Nomor:
359/Pdt.
G/2024/PN Jkt.
Brt Firial Tiara EfrilianiA.
Risa Dewi OktavianiA.
SulastriA
1,2,3
Fakultas Hukum.
Universitas AuUPNAy Veteran.
Jakarta E-mail: 2410611094@mahasiswa.
id 2410611081@mahasiswa.
id Sulastri@upnvj.
Abstract: This study discusses how the principles of contract law are applied in civil disputes in Decision Number 359/Pdt.
G/2024/PN West Jakarta.
The conflict arose from a lease agreement between PT.
Tropic World Paradise and Liauw Reolita, when the absence of a building permit (IMB/PBG) was considered to be hindering the tenant's business.
A lawsuit was then filed based on Article 1365 of the Civil Code, involving the notary who drafted the lease agreement.
The results of the study show that the allegation of unlawful acts was not proven.
The judge ruled that the plaintiff had been aware of the condition of the building from the outset, that the agreement was valid, and that the notary had performed his duties in accordance with his authority.
Conversely, the plaintiff was found to have committed an unlawful act by continuing to occupy the building after the lease period had ended.
Finally, the lawsuit was dismissed and the counterclaim was This finding emphasizes the importance of good faith, legal certainty, and clear evidence in determining the responsibilities of the parties in a lease Abstract: Penelitian ini membahas bagaimana prinsip-prinsip hukum perikatan diterapkan dalam sengketa perdata pada Putusan Nomor 359/Pdt.
G/2024/PN
Jakarta Barat.
Konflik berawal dari perjanjian sewa antara PT.
Tropic World Paradise dan Liauw Reolita, ketika ketiadaan IMB/PBG dianggap menghambat usaha penyewa.
Gugatan kemudian diajukan berdasarkan Pasal 1365 KUHPerdata, termasuk melibatkan notaris yang menyusun akta sewa.
Hasil penelitian menunjukkan bahwa dalil perbuatan melawan hukum tidak terbukti.
Hakim menilai Penggugat sejak awal telah mengetahui kondisi bangunan, perjanjian dibuat secara sah, dan notaris menjalankan tugas sesuai kewenangannya.
Sebaliknya.
Penggugat dianggap melakukan PMH karena tetap menempati bangunan setelah masa sewa berakhir.
Akhirnya, gugatan ditolak dan gugatan balik Temuan ini menegaskan pentingnya itikad baik, kepastian hukum, dan pembuktian yang jelas dalam menentukan tanggung jawab para pihak dalam perjanjian sewa.
https://doi.
org/10.
5281/zenodo.
Article History Received: December 06, 2025 Revised: December 09, 2025 Published: December 11, 2025 Keywords:
agreement, unlawful act, lease.
Keywords perikatan, perbuatan melawan hukum, sewa-menyewa.
This is an open-access article under the CC-BY-SA License.
PENDAHULUAN
Hukum perikatan merupakan salah satu komponen penting dalam sistem hukum perdata yang mengatur hubungan antara para subjek hukum terkait pemenuhan hak dan kewajiban masing-masing.
Perikatan sendiri merupakan hubungan hukum antara dua pihak atau lebih yang menimbulkan hak bagi satu pihak untuk menuntut pelaksanaan prestasi, serta kewajiban bagi pihak lainnya untuk memenuhi prestasi tersebut.
1 Secara lebih luas, perikatan tidak hanya bersumber dari perjanjian, melainkan juga dapat muncul berdasarkan ketentuan undang-undang, baik secara langsung dari undang-undang maupun akibat perbuatan manusia yang diatur olehnya.
Perjanjian yang muncul dari undang-undang akibat dari perbuatan manusia artinya adalah perjanjian tidak hanya lahir dari kesepakatan antara para pihak, namun bisa terjadi akibat perbuatan tersebut telah diatur dan diakui oleh undang-undang.
Salah satu nya adalah perbuatan melawan hukum yang merupakan bukan perjanjian yang timbul karena Martinelli.
Imelda.
, dkk.
AuImplementasi Hukum Perikatan dalam Masyarakat,Ay Jurnal Kewarganegaraan 8.
No.
: 26
Media Hukum Indonesia, 2025.
Vol.
No.
Media Hukum Indonesia (MHI) Published by Yayasan Daarul Huda Krueng Mane https://ojs.
id/index.
php/MHI/index Dec 2025.
Vol.
No.
e-ISSN: 3032-6591 pp 603-616 kesepakatan, tetapi termasuk perikatan yang timbul karena undang-undang akibat dari perbuatan Putusan Nomor 359/Pdt.
G/2024/PN Jkt.
Brt menjadi salah satu perkara perdata yang menarik untuk ditelaah karena membahas sengketa yang berawal dari perikatan hasil perjanjian sewa menyewa gudang antara Penggugat dan Tergugat.
Dalam perkara ini.
Penggugat mengajukan gugatan karena merasa dirugikan atas tindakan Tergugat yang dinilai tidak sesuai dengan perjanjian, sedangkan Tergugat beranggapan bahwa Penggugat justru telah melanggar perjanjian tersebut dengan tetap menguasai objek sewa setelah masa sewanya berakhir.
Putusan-putusan pengadilan, khususnya dari Mahkamah Agung, memiliki peran krusial dalam membentuk dan menafsirkan norma-norma hukum perikatan, serta memberikan kepastian hukum dalam praktik.
Setiap putusan Mahkamah Agung menjadi yurisprudensi yang penting, yang tidak hanya menyelesaikan sengketa konkret tetapi juga memberikan pedoman bagi kasus-kasus serupa di masa mendatang.
Dalam ranah hukum perdata, suatu tindakan baru dapat dikategorikan sebagai perbuatan melawan hukum apabila terpenuhi empat unsur pokok, yaitu adanya tindakan yang bertentangan dengan hukum, adanya unsur kesalahan baik secara sengaja maupun karena kelalaian, timbulnya kerugian bagi pihak lain, serta adanya hubungan sebab akibat antara tindakan tersebut dengan kerugian yang 2Keempat unsur ini menjadi acuan bagi hakim dalam menilai dan memutus suatu perkara.
Pada Putusan Nomor 359/Pdt.
G/2024/PN Jkt.
Brt, majelis hakim menilai bahwa tindakan Penggugat yang tetap menempati objek sewa setelah berakhirnya masa sewa telah memenuhi unsur-unsur perbuatan melawan hukum, karena perbuatan tersebut bertentangan dengan isi perjanjian dan menimbulkan kerugian bagi pihak Tergugat.
Hal ini menggambarkan penerapan unsur-unsur perbuatan melawan hukum dalam praktik peradilan perdata di Indonesia.
Berdasarkan uraian tersebut, penelitian ini berfokus pada dua rumusan masalah, yaitu: .
Bagaimana hubungan hukum antara para pihak serta dasar hukum yang digunakan dalam gugatan perkara Nomor 359/Pdt.
G/2024/PN Jkt.
Brt yang berkaitan dengan dugaan perbuatan melawan hukum dalam perjanjian sewa menyewa.
Bagaimana analisis pertimbangan serta alasan hukum majelis hakim dalam memutus perkara tersebut, dengan penerapan prinsip-prinsip hukum perikatan dengan penekanan pada konsep perbuatan melawan hukum.
Analisis putusan ini bertujuan untuk dapat memberikan pemahaman mengenai penerapan prinsip-prinsip hukum perikatan dalam praktik peradilan, serta menggambarkan bagaimana hakim menilai fakta-fakta hukum dan menafsirkan ketentuan peraturan perundang-undangan guna mewujudkan keadilan.
Dengan menelaah dasar pertimbangan dan alasan hukum dalam putusan ini serta implikasinya terhadap hukum perikatan, diharapkan dapat memperkaya wawasan ilmu hukum dan memberikan kontribusi terhadap pengembangan hukum perdata di Indonesia.
METODE PENELITIAN
Penelitian ini menggunakan metode hukum yuridis normatif yang bersifat preskriptif serta teknis atau terapan.
Pendekatan yuridis normatif ini dilakukan melalui penelaahan dan analisis terhadap berbagai bahan hukum primer dan sekunder yang relevan dengan isu penelitian.
Bahan hukum primer yang digunakan meliputi putusan pengadilan Mahkamah Agung.
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdat.
, dan peraturan perundang-undangan lainnya yang terkait, adapun bahan hukum Chandera.
AuUnsur Perbuatan Melawan Hukum dalam Praktik Peradilan,Ay Jurnal Kewarganegaraan 7.
No.
: 15
Mulyaningsih.
Try dan Aryanti.
Dwi.
AuPerbuatan Melawan Hukum Franchisor dalam Pemberian dan Pelaksanaan Perjanjian Waralaba,Ay National Conference on Law Studies (NCOLS)Ay.
Prosiding Fakultas Hukum UPN AuVeteranAy Jakarta, 2023, diakses 9 Oktober 2025, https://conference.
id/index.
php/ncols/article/view/2705/1875.
Media Hukum Indonesia, 2025.
Vol.
No.
Media Hukum Indonesia (MHI) Published by Yayasan Daarul Huda Krueng Mane https://ojs.
id/index.
php/MHI/index Dec 2025.
Vol.
No.
e-ISSN: 3032-6591 pp 603-616 sekunder mencakup jurnal hukum, artikel ilmiah, pemberitaan yang relevan, yang berfungsi sebagai pendukung untuk memperkuat argumentasi dan analisis dalam penelitian ini.
HASIL DAN PEMBAHASAN
Hubungan hukum para pihak dan dasar hukum dalam gugatan 359/Pdt.
G/2024/PN Jkt.
Brt terkait dugaan perbuatan melawan hukum dalam perjanjian sewa menyewa.
Identitas Para Pihak Perkara perdata Nomor 359/Pdt.
G/2024/PN Jakarta Barat merupakan perkara keperdataan yang melibatkan pihak-pihak yang memiliki hubungan hukum berdasarkan perjanjian sewa menyewa.
Dalam perkara ini, pihak yang bertindak sebagai Penggugat adalah PT.
Tropic World Paradise, sebuah perseroan terbatas yang berdomisili di Jakarta.
Sementara itu, pihak yang menjadi Tergugat I adalah Liauw Reolita, dan Tergugat II adalah Rina Adriani.
, seorang notaris yang berkedudukan di Jakarta Barat.
PT.
Tropic World Paradise sebagai Penggugat merupakan badan hukum yang bergerak di bidang perdagangan ekspor-impor hewan hidup, khususnya jenis unggas dan burung eksotis.
Sebagai pelaku usaha.
Penggugat memerlukan tempat penyimpanan sementara yang memenuhi standar karantina dan legalitas bangunan sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Tergugat I.
Liauw Reolita, adalah pemilik sah dari sebidang tanah dan bangunan yang berlokasi di Jalan Tanjung Pura No.
Pegadungan.
Kalideres.
Jakarta Barat, dengan luas bangunan dan tanah 117 mA.
Bangunan tersebut dijadikan sebagai objek sewa dalam perjanjian yang dibuat antara Penggugat dan Tergugat I.
Tergugat II.
Rina Adriani.
, adalah notaris yang ditunjuk oleh para pihak untuk membuat akta otentik dalam perjanjian sewa menyewa tersebut.
Akta yang dimaksud adalah Akta Perjanjian Sewa Menyewa Nomor 01 tanggal 4 Januari 2021, yang menjadi dasar hubungan hukum antara Penggugat dan Tergugat I.
Berdasarkan akta tersebut, disepakati bahwa objek sewa berupa tanah dan bangunan gudang akan digunakan oleh Penggugat untuk kegiatan usaha penyimpanan dan karantina sementara hewan Jangka waktu sewa ditetapkan selama dua tahun, terhitung sejak 4 Januari 2021 hingga 4 Januari 2023, dengan nilai sewa sebesar Rp450.
000,00 (Empat ratus lima puluh juta rupia.
Penggugat telah melakukan pembayaran uang muka sebesar Rp225.
000,00 (Dua ratus dua puluh lima juta rupia.
secara tunai sebagai pembayaran tahap pertama.
Permasalahan timbul ketika setelah perjanjian dilaksanakan dan pembayaran dilakukan.
Penggugat mengetahui bahwa bangunan yang disewa tidak memiliki Izin Mendirikan Bangunan (IMB) yang kini dikenal dengan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) sesuai dengan perubahan kebijakan pemerintah mengenai perizinan bangunan.
Ketiadaan izin tersebut menyebabkan Penggugat tidak dapat memperoleh izin operasional dari instansi pemerintah terkait, terutama dari Badan Karantina Pertanian, untuk menjalankan kegiatan usaha ekspor-impor hewan hidup.
Kondisi ini mengakibatkan terhambatnya kegiatan usaha Penggugat karena burung-burung impor yang telah dibeli tidak dapat di karantina sesuai prosedur.
Akibatnya, banyak hewan impor tersebut mati, sehingga menimbulkan kerugian materiil berupa kerugian finansial, serta kerugian immateriil berupa rusaknya reputasi dan kepercayaan dari mitra bisnis internasional.
Berdasarkan peristiwa tersebut.
Penggugat menganggap bahwa para Tergugat, baik Tergugat I sebagai pemilik bangunan maupun Tergugat II sebagai notaris, telah melakukan perbuatan yang bertentangan dengan hukum yang mengakibatkan kerugian bagi Penggugat.
Oleh karena itu.
Penggugat mengajukan gugatan Media Hukum Indonesia, 2025.
Vol.
No.
Media Hukum Indonesia (MHI) Published by Yayasan Daarul Huda Krueng Mane https://ojs.
id/index.
php/MHI/index Dec 2025.
Vol.
No.
e-ISSN: 3032-6591 pp 603-616 perdata ke Pengadilan Negeri Jakarta Barat guna menuntut pertanggungjawaban hukum dari kedua Tergugat atas kerugian yang dialaminya.
Dari segi kompetensi absolut.
Pengadilan Negeri Jakarta Barat berwenang memeriksa dan memutus perkara ini karena termasuk dalam ranah hukum perdata umum, yaitu sengketa yang timbul antara subjek hukum privat .
adan hukum dan perseoranga.
mengenai hak dan kewajiban perdata.
Sengketa ini bukan merupakan kewenangan peradilan lain seperti peradilan agama, peradilan tata usaha negara, ataupun peradilan militer.
Sementara dari segi kompetensi relatif.
Pengadilan Negeri Jakarta Barat berwenang memeriksa perkara ini karena objek sengketa berupa tanah dan bangunan yang menjadi objek perjanjian sewa menyewa berada di wilayah hukumnya, yakni di Kelurahan Pegadungan.
Kecamatan Kalideres.
Jakarta Barat.
Selain itu, baik Tergugat I maupun Tergugat II juga berdomisili di wilayah Jakarta Barat, sehingga sesuai dengan ketentuan Pasal 118 ayat .
HIR, gugatan diajukan ke pengadilan negeri tempat tinggal Tergugat.
Dengan demikian, secara absolut dan relatif.
Pengadilan Negeri Jakarta Barat memiliki kewenangan yang sah untuk memeriksa dan memutus perkara ini.
Dasar Dan Alasan Gugatan Dalam surat gugatannya.
Penggugat mendasarkan perkaranya pada Pasal 1365 Kitab UndangUndang Hukum Perdata (KUHPerdat.
yang mengatur tentang Perbuatan Melawan Hukum (Onrechtmatige Daa.
Penggugat berpendapat bahwa Tergugat I telah melakukan perbuatan melawan hukum karena telah menyewakan bangunan yang tidak memiliki izin bangunan (IMB/PBG).
Tindakan tersebut dianggap bertentangan dengan asas kepatutan, kehati-hatian, dan itikad baik dalam hubungan hukum keperdataan.
4 Menurut Penggugat, sebagai pemilik bangunan.
Tergugat I seharusnya memastikan terlebih dahulu bahwa objek yang disewakan telah memenuhi seluruh ketentuan administratif dan legal sebelum disewakan kepada pihak lain.
Selanjutnya.
Penggugat juga menganggap bahwa Tergugat II (Notaris Rina Adriani.
) turut bertanggung jawab karena lalai dalam menjalankan kewajiban jabatannya.
Sebagai pejabat umum yang membuat akta autentik.
Tergugat II dinilai seharusnya meneliti secara cermat mengenai legalitas objek yang diperjanjikan, termasuk keberadaan izin bangunan, agar tidak menimbulkan kerugian di kemudian Kelalaian Tergugat II tersebut menyebabkan perjanjian tetap dibuat tanpa memperhatikan adanya cacat administratif pada objek sewa.
Akibatnya.
Penggugat merasa dirugikan karena telah menandatangani perjanjian atas bangunan yang secara hukum tidak memiliki kelengkapan izin yang Dengan dasar tersebut.
Penggugat menyatakan bahwa Tergugat I dan Tergugat II telah melakukan perbuatan melawan hukum sebagaimana unsur-unsurnya termuat dalam Pasal 1365 KUHPerdata.
Oleh karena itu, keduanya harus bertanggung jawab secara tanggung renteng .
untuk membayar ganti rugi kepada Penggugat.
Adapun tuntutan .
yang diajukan oleh Penggugat dalam surat gugatannya antara lain:
Ganti rugi materiil sebesar Rp3.
000,00 (Tiga miliar tiga ratus tiga puluh tujuh juta empat ratus tiga puluh empat ribu rupia.
yang terdiri atas kerugian akibat kematian burung impor, biaya pengiriman, dan biaya operasional lainnya.
Ganti rugi immateriil sebesar Rp3.
000,00 (Tiga miliar rupia.
sebagai kompensasi atas rusaknya reputasi usaha dan hilangnya kepercayaan mitra bisnis.
Permohonan sita jaminan .
onservatoir besla.
terhadap tanah dan bangunan milik Tergugat I untuk menjamin pelaksanaan putusan apabila gugatan dikabulkan.
Permatasari.
Erizka.
AuAsas-Asas Hukum Perdata,Ay Hukumonline, diakses 9 oktober 2025, https://w.
com/klinik/a/asashukum-perdata-lt617a88d958bb9/.
Media Hukum Indonesia, 2025.
Vol.
No.
Media Hukum Indonesia (MHI) Published by Yayasan Daarul Huda Krueng Mane https://ojs.
id/index.
php/MHI/index Dec 2025.
Vol.
No.
e-ISSN: 3032-6591 pp 603-616 .
Permintaan agar putusan dapat dijalankan lebih dahulu walaupun ada upaya hukum .
itvoerbaar bij voorraa.
Menurut Penggugat, unsur-unsur perbuatan melawan hukum dalam perkara ini terpenuhi karena:
Ada perbuatan yang melanggar hukum, yakni menyewakan bangunan tanpa izin dan membuat akta atas objek yang tidak sah secara administratif .
Ada unsur kesalahan, yaitu kelalaian dari pihak pemilik dan notaris .
Ada kerugian nyata, baik materiil maupun immateriil, yang dialami Penggugat .
Ada hubungan sebab-akibat langsung antara perbuatan para Tergugat dengan kerugian yang dialami Penggugat.
Dengan demikian.
Penggugat memohon agar Majelis Hakim menyatakan para Tergugat bersalah dan menghukum mereka untuk membayar ganti rugi sebagaimana disebutkan di atas.
Isi Gugatan (Posita/Petitu.
Dalam penyusunan gugatan perdata, dikenal dua bagian penting yaitu posita dan petitum.
Posita adalah bagian gugatan yang berisi uraian fakta, dasar hukum, serta alasan-alasan yang menjadi landasan diajukannya gugatan oleh Penggugat.
Posita menjelaskan hubungan hukum antara para pihak dan menunjukkan mengapa Penggugat merasa dirugikan.
Sedangkan petitum merupakan bagian akhir dari gugatan yang berisi tuntutan hukum atau permohonan yang diminta Penggugat kepada hakim, sebagai akibat dari uraian posita.
Dalam perkara ini, posita gugatan yang diajukan Penggugat kepada Pengadilan Negeri Jakarta Barat berisi uraian sebagai berikut:
Bahwa pada tanggal 4 Januari 2021, antara Penggugat dan Tergugat I telah dibuat perjanjian sewa menyewa yang sah secara hukum, dituangkan dalam Akta Nomor 01 yang dibuat di hadapan Tergugat II, notaris berkedudukan di Jakarta Barat.
Bahwa objek perjanjian adalah tanah dan bangunan gudang seluas 1.
117 mA yang beralamat di Jalan Tanjung Pura No.
Pegadungan.
Kalideres.
Jakarta Barat.
Bahwa nilai sewa atas objek perjanjian adalah sebesar Rp450.
000,00 (Empat ratus lima puluh juta rupia.
dengan jangka waktu dua tahun, dan Penggugat telah membayar uang muka sebesar Rp225.
000,00 (Dua ratus dua puluh lima juta rupia.
Bahwa setelah perjanjian berjalan.
Penggugat baru mengetahui bahwa bangunan yang disewa tidak memiliki izin mendirikan bangunan (IMB/PBG), yang mengakibatkan kegiatan usaha Penggugat tidak dapat dilaksanakan dan menimbulkan kerugian besar.
Bahwa Tergugat I dianggap lalai karena menyewakan bangunan tanpa izin, sementara Tergugat II sebagai notaris dinilai turut lalai karena membuat akta tanpa memeriksa legalitas objek sewa.
Bahwa perbuatan para Tergugat tersebut mengakibatkan kerugian baik secara materiil maupun immateriil, sehingga memenuhi unsur-unsur perbuatan melawan hukum sebagaimana diatur dalam Pasal 1365 KUHPerdata.
Sedangkan petitum atau tuntutan yang dimohonkan Penggugat adalah sebagai berikut:
Petitum pertama:
Dalam petitum pertama.
Penggugat meminta agar majelis hakim menerima dan mengabulkan gugatan untuk seluruhnya.
Akan tetapi, permohonan tersebut tidak dikabulkan karena majelis hakim menilai dalil dan bukti yang diajukan oleh Penggugat tidak cukup kuat untuk membuktikan adanya perbuatan melawan hukum dari pihak Tergugat.
Hubungan hukum antara para pihak terbukti hanya sebatas perjanjian sewa menyewa yang sah dan dilakukan atas dasar kesepakatan tanpa adanya pelanggaran hukum.
Media Hukum Indonesia, 2025.
Vol.
No.
Media Hukum Indonesia (MHI) Published by Yayasan Daarul Huda Krueng Mane https://ojs.
id/index.
php/MHI/index Dec 2025.
Vol.
No.
e-ISSN: 3032-6591 pp 603-616 Petitum kedua:
Penggugat memohon agar Tergugat I.
Liauw Reolita, dan Tergugat II.
Rina Adriani.
dinyatakan telah melakukan perbuatan melawan hukum.
Permintaan ini juga ditolak karena majelis hakim menemukan bahwa sejak awal Penggugat telah mengetahui kondisi objek sewa belum memiliki IMB atau PBG.
Dengan demikian, tidak terdapat unsur kesalahan ataupun perbuatan yang melawan hukum baik dari pihak pemilik bangunan maupun dari notaris yang membuat akta perjanjian.
Petitum ketiga:
Dalam petitum ini.
Penggugat menuntut agar para Tergugat dihukum secara tanggung renteng untuk membayar ganti rugi materiil sebesar Rp3.
000,00 dan ganti rugi immateriil sebesar Rp3.
000,00.
Tuntutan tersebut ditolak karena hakim berpendapat bahwa unsur-unsur perbuatan melawan hukum sebagaimana diatur dalam Pasal 1365 KUHPerdata tidak terpenuhi.
Kerugian yang dialami Penggugat tidak timbul akibat perbuatan para Tergugat, melainkan karena kelalaian Penggugat sendiri yang tidak berhati-hati dalam menjalankan isi Petitum keempat:
Penggugat meminta agar hakim menetapkan sita jaminan atas tanah dan bangunan milik Tergugat I.
Permintaan ini juga ditolak karena dasar hukumnya gugur setelah gugatan pokok tidak terbukti.
Hakim menegaskan bahwa sita jaminan hanya dapat diberikan apabila terdapat perbuatan melawan hukum yang sah secara hukum dan dapat dibuktikan secara nyata, yang dalam hal ini tidak terpenuhi.
Petitum kelima:
Penggugat juga memohon agar putusan dapat dijalankan terlebih dahulu meskipun masih ada upaya hukum .
itvoerbaar bij voorraa.
Namun, permohonan tersebut tidak dikabulkan karena gugatan Penggugat ditolak seluruhnya.
Ketentuan ini hanya dapat diterapkan apabila gugatan dikabulkan sebagian atau seluruhnya.
Petitum keenam:
Penggugat meminta agar para Tergugat dibebani untuk membayar biaya perkara.
Akan tetapi, majelis justru menetapkan bahwa Penggugatlah yang wajib membayar biaya perkara sebesar Rp476.
000,00 karena dinyatakan sebagai pihak yang kalah dalam perkara ini.
Berdasarkan posita dan petitum tersebut, dapat dilihat bahwa gugatan Penggugat diarahkan sepenuhnya untuk memperoleh ganti rugi akibat perbuatan melawan hukum yang dilakukan oleh kedua Tergugat.
Gugatan ini juga menegaskan bahwa Penggugat menuntut tanggung jawab bersama .
dari kedua Tergugat atas kerugian yang timbul dari perjanjian yang dianggap cacat secara administratif.
Analisis pertimbangan dan alasan hukum majelis hakim dalam memutus perkara dengan menerapkan prinsip-prinsip hukum perikatan, khususnya konsep perbuatan melawan hukum.
Pertimbangan Hakim Pertimbangan hakim merupakan tahap di mana majelis hakim menilai dan menimbang faktafakta yang muncul selama proses persidangan.
Tahap ini menjadi bagian penting dalam menentukan apakah putusan yang diambil mengandung keadilan, kepastian hukum, dan manfaat bagi para pihak yang berperkara.
Oleh karena itu, hakim harus menyusun pertimbangan dengan cermat, hati-hati, dan Jika pertimbangan tersebut dibuat secara kurang teliti atau tidak sesuai dengan fakta hukum, maka putusan hakim dapat dibatalkan oleh Pengadilan Tinggi atau Mahkamah Agung.
5 Pertimbangan Arto.
Mukti.
AuPraktek Perkara Perdata pada Pengadilan AgamaAy Cetakan Ke-5 (Yogyakarta:Pustaka Pelajar, 2.
: hal 140 Media Hukum Indonesia, 2025.
Vol.
No.
Media Hukum Indonesia (MHI) Published by Yayasan Daarul Huda Krueng Mane https://ojs.
id/index.
php/MHI/index Dec 2025.
Vol.
No.
e-ISSN: 3032-6591 pp 603-616 hakim dalam kasus perkara Nomor 359/Pdt.
G/2024/PN Jakarta Barat adalah bahwa masa sewa antara PT Tropic World Paradise dan Liauw Reolita telah berakhir, namun pihak penyewa tetap menguasai gudang tanpa hak.
Hakim menilai penggugat sudah mengetahui sejak awal bahwa tanah yang disewa belum bersertifikat dan tidak memiliki IMB, sehingga alasan gugatan perbuatan melawan hukum tidak Berdasarkan bukti perjanjian dan keterangan saksi, hakim menegaskan bahwa tidak ada pelanggaran dari pihak pemilik, justru penyewa yang melanggar.
Karena itu, gugatan penggugat ditolak seluruhnya, sedangkan gugatan balik .
dari Liauw Reolita dikabulkan sebagian.
Adapun analisis pertimbangan hakim pada kasus perbuatan melawan hukum (PMH) pada perkara Nomor 359/Pdt.
G/2024/PN Jakarta Barat adalah berikut:
Pertimbangan Terhadap Eksepsi Majelis menolak seluruh eksepsi Para Tergugat.
Penolakan ini didasarkan pada pertimbanganpertimbangan berikut:
Eksepsi Plurium Litis Consortium (Kurang Piha.
: Ditolak karena Majelis berpandangan bahwa hak Penggugat untuk menarik pihak-pihak yang dianggap merugikan kepentingannya bersifat penuh, dan ketiadaan pihak seperti agen properti atau Walikota tidak menyebabkan gugatan menjadi kurang pihak.
Maksudnya adalah Majelis hakim menegaskan bahwa keberadaan agen-agen maupun pihak jasa angkutan yang membantu proses pengiriman burung pesanan penggugat tidak serta merta menjadikan mereka sebagai pihak yang wajib digugat dalam perkara ini.
Meskipun burung-burung tersebut mengalami kelelahan dan sebagian mati selama proses pengangkutan, dan gugatan A quo tidak menyertakan Walikota Kota Administrasi Jakarta Barat sebagai pihak dalam perkara A quo hal itu tidak mengubah fokus utama sengketa, yaitu persoalan keabsahan perjanjian sewa menyewa dan dugaan perbuatan melawan hukum (PMH) yang dilakukan oleh Tergugat I dan Tergugat II.
Oleh karena itu, keputusan majelis untuk menolak eksepsi Plurium Litis Consortium .
urang piha.
menegaskan bahwa penggugat memiliki kebebasan penuh dalam menentukan siapa yang Hakim berpendapat bahwa hanya penggugat yang mengetahui secara langsung pihak mana yang dianggap bertanggung jawab atas kerugian yang dialaminya.
Pihak-pihak lain seperti walikota, agen properti, maupun jasa angkutan tidak memiliki keterkaitan langsung dengan substansi pokok perkara, sehingga ketidakhadiran mereka dalam gugatan tidak menjadikan perkara ini kurang pihak dan tidak menyebabkan gugatan harus ditolak.
Eksepsi Obscuur Libel (Gugatan Kabu.
: Ditolak karena Majelis menilai Penggugat telah menguraikan duduk perkara .
dan tuntutannya .
dengan jelas.
Masalah PMH yang disangkakan kepada Tergugat I dan II .
ermasuk IMB/PBG) merupakan substansi pokok perkara yang harus dibuktikan.
Dalam perkara ini.
PT Tropic World Paradise sebagai penggugat telah memaparkan secara jelas hubungan hukum antara dirinya dan para tergugat, yaitu melalui perjanjian sewa menyewa tanah dan bangunan yang dituangkan dalam Akta Nomor 01 tanggal 4 Januari 2021 yang dibuat oleh Notaris Rina Adriani.
Dalam isi gugatannya, penggugat juga telah menguraikan secara terperinci dasar diajukannya gugatan perbuatan melawan hukum (PMH) terhadap Liauw Reolita (Tergugat I) dan Rina Adriani.
(Tergugat II), termasuk menyebutkan persoalan terkait izin mendirikan bangunan (IMB) atau Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) sebagai inti dari perkara yang disengketakan.
Majelis Hakim berpendapat bahwa persoalan mengenai keberadaan IMB/PBG dan tanggung jawab para tergugat tidak membuat gugatan menjadi kabur, karena hal tersebut merupakan pokok perkara yang harus dibuktikan melalui alat bukti yang sah dalam proses persidangan.
Dengan demikian.
Media Hukum Indonesia, 2025.
Vol.
No.
Media Hukum Indonesia (MHI) Published by Yayasan Daarul Huda Krueng Mane https://ojs.
id/index.
php/MHI/index Dec 2025.
Vol.
No.
e-ISSN: 3032-6591 pp 603-616 eksepsi Obscuur Libel yang diajukan para tergugat dinilai tidak memiliki dasar hukum dan ditolak oleh Majelis Hakim.
Pertimbangan Terhadap Pokok Perkara Setelah menolak seluruh eksepsi dari para tergugat.
Majelis Hakim kemudian memasuki pemeriksaan pokok perkara untuk menilai apakah benar telah terjadi perbuatan melawan hukum (PMH) sebagaimana yang didalilkan oleh PT Tropic World Paradise selaku penggugat.
Dalam pertimbangannya, hakim meneliti secara cermat isi Akta Perjanjian Sewa Menyewa Nomor 01 tanggal 4 Januari 2021 yang dibuat oleh Notaris Rina Adriani.
Dari akta tersebut, diketahui bahwa penggugat sebagai penyewa telah memahami sepenuhnya kondisi objek sewa sejak awal, termasuk bahwa tanah dan bangunan yang disewa belum memiliki sertifikat hak milik dan tidak dilengkapi Izin Mendirikan Bangunan (IMB) atau Persetujuan Bangunan Gedung (PBG).
Fakta ini tertuang jelas dalam perjanjian dan tidak disembunyikan oleh pihak pemilik, yaitu Liauw Reolita (Tergugat I).
Majelis menilai bahwa alasan penggugat yang merasa dirugikan akibat tidak adanya IMB tidak dapat diterima secara hukum, sebab penggugat telah mengetahui kondisi tersebut sejak perjanjian ditandatangani dan bahkan telah menyetujuinya tanpa keberatan.
Oleh karena itu, penggugat tidak dapat mengklaim adanya penipuan atau pelanggaran kewajiban hukum dari pihak pemilik maupun notaris pembuat akta.
Selanjutnya, hakim juga menilai bahwa Tergugat II.
Rina Adriani.
, selaku notaris, tidak melakukan kesalahan atau kelalaian dalam pembuatan akta perjanjian.
Akta tersebut telah disusun sesuai dengan prosedur hukum dan berdasarkan keterangan serta kesepakatan para pihak yang hadir di Dengan demikian, tidak ada unsur perbuatan melawan hukum yang dapat dibebankan kepada notaris.
Majelis Hakim menegaskan bahwa untuk membuktikan adanya perbuatan melawan hukum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1365 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, harus terpenuhi empat unsur utama, yaitu: adanya perbuatan melawan hukum, adanya kerugian, adanya hubungan sebab akibat antara perbuatan dan kerugian, serta adanya kesalahan dari pihak tergugat.
Berdasarkan hasil pemeriksaan di persidangan, unsur-unsur tersebut tidak terbukti karena kerugian yang dialami penggugat timbul akibat kelalaiannya sendiri dalam memahami isi dan konsekuensi dari perjanjian sewa Oleh karena itu, majelis menyimpulkan bahwa tidak terdapat perbuatan melawan hukum yang dilakukan oleh Tergugat I maupun Tergugat II, sebab keduanya telah bertindak sesuai dengan isi perjanjian dan tidak melanggar ketentuan hukum yang berlaku.
Dengan pertimbangan tersebut, gugatan penggugat dinyatakan tidak beralasan dan ditolak untuk seluruhnya.
uji sahnya perjanjian sewa menyewa .
asal 1320 dan 1548 kuhperdat.
Majelis memulai dengan menganalisis perjanjian sewa-menyewa berdasarkan Pasal 1548 KUHPerdata.
Unsur-unsur pokok perjanjian (Pasal 1320 KUHPerdat.
dinilai telah terpenuhi, yaitu:
sepakat, cakap, pokok persoalan tertentu, dan sebab yang tidak terlarang.
Dalam kasus ini.
Majelis menilai bahwa telah terjadi kesepakatan antara PT.
Tropic World Paradise (Pengguga.
dan Liauw Reolita (Tergugat I) mengenai objek sewa .
anah dan bangunan gudan.
dan harga sewa.
Kesepakatan ini tercermin dalam Akta Perjanjian Sewa Menyewa Nomor 01 tanggal 4 Januari 2021.
Penerapan Asas Konsensualisme: Perjanjian sewa-menyewa dianggap sudah sah dan mengikat sejak adanya kesepakatan mengenai barang dan harga.
Klausul Peruntukan Objek Sewa: Perjanjian secara eksplisit menyatakan bahwa objek sewa hanya untuk kantor dan gudang PT.
Tropic World Paradise, dan penggunaan untuk tujuan lain .
eperti karantina burun.
memerlukan persetujuan Tergugat I.
Majelis berpegangan pada asas Pacta Sunt Servanda (Pasal 1338 KUHPerdat.
, bahwa perjanjian berlaku sebagai undangundang bagi para pihak.
Media Hukum Indonesia, 2025.
Vol.
No.
Media Hukum Indonesia (MHI) Published by Yayasan Daarul Huda Krueng Mane https://ojs.
id/index.
php/MHI/index Dec 2025.
Vol.
No.
e-ISSN: 3032-6591 pp 603-616 Pengetahuan Penyewa: Majelis menilai bahwa informasi mengenai alas hak tanah (Hak Milik Adat.
SPPT PBB.
Akta Jual Bel.
dan ketiadaan IMB/PBG telah dicantumkan dalam akta, dan Penggugat sebagai pihak yang kompeten dianggap sudah mengetahui dan memahami status legalitas objek sewa.
Selain itu, draft perjanjian telah dikirim dan disetujui Penggugat sebelum Penolakan Gugatan Pmh Konvensi (Penggugat vs.
Tergugat I dan II) Tidak Terpenuhinya Unsur Kausalitas PMH.
PMH harus memenuhi 4 syarat: perbuatan, melawan hukum, kerugian, dan hubungan kausalitas .
ebab-akiba.
Majelis berpendapat bahwa kematian burung dan biaya karantina yang dituntut Penggugat bukanlah akibat langsung dari perbuatan Tergugat I dan II.
Perbuatan Penggugat yang Melawan Hukum: Kerugian Penggugat lebih disebabkan oleh tindakan sendiri yang melanggar perjanjian sewa menyewa, yaitu menggunakan objek sewa untuk karantina burung .
ujuan yang tidak disepakat.
dan gegabah memesan burung sebelum izin karantina diperoleh.
Kegagalan mendapatkan izin karantina karena ketiadaan IMB/PBG bukanlah kesalahan Tergugat I.
Ketiadaan Kausalitas Notaris (Tergugat II): Tergugat II telah menjalankan tugasnya sesuai UU Jabatan Notaris (Pasal .
karena telah mencantumkan alas hak objek sewa secara jelas dan memberikan waktu bagi para pihak untuk mempelajari draft perjanjian.
Kerugian Penggugat tidak memiliki hubungan sebab-akibat dengan Notaris.
Pengabulan Gugatan Pmh Rekovensi (Tergugat I vs Pengguga.
Majelis mengabulkan gugatan rekonvensi Tergugat I (Penggugat Rekonvensi I) sebagian.
Perbuatan Melawan Hukum Penggugat: Penggugat Rekonvensi I (Tergugat I Konvens.
berhasil membuktikan bahwa Tergugat Rekonvensi (Penggugat Konvens.
telah melakukan PMH.
PMH ini berupa penguasaan secara ilegal atas objek sewa .
udang dan ruk.
setelah masa sewa berakhir .
Januari 2.
tanpa izin pemilik.
Perbuatan ini melanggar hak subjektif pemilik (Tergugat I) dan klausul perjanjian.
Ganti Rugi Materil yang Dikabulkan: Tergugat Rekonvensi/Penggugat Konvensi dihukum membayar ganti rugi atas kehilangan penghasilan sewa selama penguasaan ilegal .
,5 tahu.
berdasarkan nilai sewa yang disepakati sebelumnya, sebesar Rp 337.
Kerugian yang Ditolak: Tuntutan ganti rugi biaya jasa advokat, biaya perawatan rumah sakit Tergugat I, dan kerugian imateriil ditolak, karena dianggap bukan merupakan akibat kerugian langsung yang ditimbulkan dari PMH dalam perkara ini, atau tidak dapat dibuktikan secara riil dan rinci.
Eksekusi Pengosongan: Majelis menghukum Tergugat Rekonvensi/Penggugat Konvensi untuk segera mengosongkan dan menyerahkan objek sengketa kepada pemilik sah (Tergugat I) paling lambat 1 .
minggu setelah putusan berkekuatan hukum tetap (Inkracht Van Gewijsd.
, bahkan jika perlu dengan upaya paksa.
Dwangsom (Uang Paks.
: Permintaan Dwangsom dikabulkan sebesar Rp 500.
000,- per hari keterlambatan dalam melaksanakan pengosongan.
Penolakan Gugatan Rekonvensi Tergugat Ii Majelis menolak seluruh gugatan rekonvensi Tergugat II (Notari.
yang menuntut ganti rugi imateriil atas pencemaran nama baik.
Majelis menilai tindakan Penggugat menggugat Notaris adalah hak Penggugat karena merasa dirugikan, dan tidak ada bukti yang menunjukkan bahwa gugatan tersebut mengakibatkan nama baik Notaris tercoreng atau kredibilitasnya menurun.
Media Hukum Indonesia, 2025.
Vol.
No.
Media Hukum Indonesia (MHI) Published by Yayasan Daarul Huda Krueng Mane https://ojs.
id/index.
php/MHI/index Dec 2025.
Vol.
No.
e-ISSN: 3032-6591 pp 603-616 Amar Putusan Dalam Konvensi (Gugatan PT.
Tropic World Paradis.
Majelis Hakim menolak gugatan PT.
Tropic World Paradise (Pengguga.
dengan alasan utama bahwa Penggugat tidak dapat membuktikan adanya perbuatan melawan hukum (PMH) yang dilakukan oleh Tergugat I (Liauw Reolit.
maupun Tergugat II (Notaris Rina Adriani.
Menolak gugatan Penggugat untuk seluruhnya.
Hakim menyatakan bahwa seluruh dalil dan tuntutan dari pihak Penggugat (PT.
Tropic World Paradis.
tidak terbukti atau tidak beralasan hukum, sehingga tidak ada satupun tuntutan yang dikabulkan.
posisi hukum Tergugat kuat, baik dari sisi fakta maupun bukti hukum.
Penggugat gagal menunjukkan bahwa telah terjadi pelanggaran hukum, kerugian, atau hubungan sebab-akibat yang sah antara tindakan Tergugat dengan kerugian yang didalilkan.
Menyatakan tidak terbukti adanya perbuatan melawan hukum yang dilakukan oleh Tergugat I (Liauw Reolit.
maupun Tergugat II (Notaris Rina Adriani.
Majelis hakim menilai tidak ada bukti yang cukup untuk menyatakan bahwa kedua Tergugat melakukan onrechtmatige daad .
erbuatan melawan huku.
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1365 KUHPerdata.
Dalam kasus ini.
Penggugat menuduh bahwa Liauw Reolita dan Notaris Rina Adriani melakukan perbuatan yang melanggar hukum .
ungkin dalam pembuatan akta atau pelaksanaan perjanjian Namun, hakim menilai proses notaris sesuai prosedur dan tidak menyalahi aturan.
Tidak ada niat buruk atau kelalaian yang menyebabkan kerugian Penggugat.
Segala akibat sudah diketahui dan disetujui oleh pihak Penggugat.
Menyatakan sita jaminan .
onservatoir besla.
yang dimohonkan oleh Penggugat tidak sah dan tidak berharga.
Permohonan Penggugat untuk menyita sementara aset milik Tergugat sebagai jaminan selama perkara berjalan ditolak atau dibatalkan karena tidak memenuhi syarat hukum.
Sita jaminan .
onservatoir besla.
biasanya diberikan agar aset Tergugat tidak dialihkan selama proses gugatan berlangsung.
Namun, agar sah.
Penggugat harus menunjukkan adanya hubungan hukum yang jelas.
Dugaan kuat bahwa Tergugat bisa mengalihkan harta untuk menghindari tanggung jawab.
Bukti awal adanya perbuatan melawan hukum.
Karena gugatan utama dinilai tidak terbukti, otomatis dasar hukum sita jaminan ikut gugur.
Maka hakim menyatakan sita tersebut tidak sah dan tidak memiliki kekuatan hukum.
Menghukum Penggugat (PT.
Tropic World Paradis.
untuk membayar biaya perkara dalam konvensi sebesar Rp476.
mpat ratus tujuh puluh enam ribu rupia.
Sebagai pihak yang kalah dalam perkara.
Penggugat wajib menanggung biaya perkara .
iaya administrasi, panggilan sidang, biaya panitera, ds.
sesuai dengan Pasal 181 HIR / Pasal 192 RBg.
Ini merupakan konsekuensi normal dari pihak yang kalah di pengadilan.
Meskipun nominalnya kecil (Rp476.
, keputusan ini menegaskan bahwa PT.
Tropic World Paradise benar-benar dinyatakan kalah sepenuhnya .
otally losing part.
dalam perkara konvensi.
Dalam rekonvensi (Gugatan Balik oleh Liauw Reolit.
:Majelis Hakim mengabulkan sebagian gugatan rekonvensi .
ugatan bali.
yang diajukan oleh Liauw Reolita (Tergugat I dalam gugatan konvens.
terhadap PT.
Tropic World Paradise (Penggugat dalam gugatan konvens.
Mengabulkan gugatan Penggugat Rekonvensi I (Liauw Reolit.
untuk sebagian.
Hakim mengabulkan sebagian tuntutan yang diajukan oleh Liauw Reolita dalam gugatan baliknya terhadap PT.
Tropic World Paradise.
Artinya, tidak semua tuntutan Liauw diterima, hanya sebagian yang dianggap terbukti dan sesuai hukum.
Ada pokok gugatan Liauw yang terbukti benar seperti mengenai perbuatan melawan hukum dan kerugian materii.
Tapi ada sebagian lain yang tidak terbukti atau tidak memenuhi dasar hukum.
Media Hukum Indonesia, 2025.
Vol.
No.
Media Hukum Indonesia (MHI) Published by Yayasan Daarul Huda Krueng Mane https://ojs.
id/index.
php/MHI/index Dec 2025.
Vol.
No.
e-ISSN: 3032-6591 pp 603-616 Menyatakan bahwa Tergugat Rekonvensi (PT.
Tropic World Paradis.
telah melakukan perbuatan melawan hukum, karena masih menempati dan menguasai gudang sewaan setelah masa sewa berakhir .
er tanggal 3 Januari 2.
Hakim menyatakan PT.
Tropic World Paradise bersalah melakukan perbuatan melawan hukum (PMH) karena tetap menggunakan/menguasai gudang sewaan setelah kontrak sewa habis.
Berdasarkan Pasal 1365 KUHPerdata Hakim menilai seluruh unsur pada pasal tersebut terpenuhi, karena Masa sewa telah berakhir 3 Januari 2023.
PT.
Tropic World Paradise tidak mengosongkan gudang tepat waktu.
Akibatnya Liauw dirugikan secara ekonomi .
isalnya kehilangan potensi sewa bar.
Jadi, tindakan PT Tropic World Paradise dianggap melanggar hak kepemilikan Liauw dan bertentangan dengan hukum.
Menghukum Tergugat Rekonvensi (PT.
Tropic World Paradis.
untuk membayar ganti rugi materiil sebesar Rp5.
ima miliar sembilan ratus empat belas juta enam ratus tiga puluh dua ribu enam puluh sembilan rupia.
kepada Penggugat Rekonvensi I (Liauw Reolit.
Hakim memerintahkan PT.
Tropic World Paradise untuk membayar ganti rugi materiil sebesar Rp5,9 miliar kepada Liauw Reolita atas kerugian yang ditimbulkan.
Jumlah ini menunjukkan adanya kerugian nyata .
yang bisa dihitung secara ekonomi seperti kerugian karena gudang tidak bisa disewakan ke pihak lain.
Biaya pemeliharaan selama gedung masih dikuasai.
Nilai sewa yang seharusnya diterima.
Kerusakan atau penyusutan nilai properti.
Hakim menolak kemungkinan ganti rugi immateriil .
arena hanya dikabulkan sebagia.
, tapi mengabulkan kompensasi ekonomi yang bisa dibuktikan dengan data dan dokumen.
Menolak gugatan Rekonvensi dari Penggugat Rekonvensi II (Rina Adriani.
) untuk Notaris Rina Adriani juga ikut menggugat balik .
, tetapi seluruh tuntutannya ditolak karena tidak terbukti atau tidak memiliki dasar hukum.
Artinya, hakim menilai tidak ada kerugian yang dialami Rina sebagai notaris.
Tindakannya .
embuatan akta atau perjanjia.
tidak menyebabkan kerugian.
Tidak ada hubungan hukum langsung antara dirinya dan PT Tropic World Paradise setelah perjanjian selesai.
Jadi.
Rina tidak berhak atas kompensasi apa pun dan tidak punya dasar untuk menggugat balik.
Menghukum Tergugat Rekonvensi (PT.
Tropic World Paradis.
untuk membayar biaya perkara dalam rekonvensi sebesar Rp476.
000, .
mpat ratus tujuh puluh enam ribu rupia.
Sebagai pihak yang kalah dalam rekonvensi.
PT.
Tropic World Paradise juga diwajibkan membayar biaya perkara rekonvensi.
Ini merupakan konsekuensi administratif bagi pihak yang kalah .
esuai Pasal 181 HIR).
Jumlahnya sama dengan biaya perkara konvensi (Rp476.
,menunjukkan bahwa rekonvensi dianggap sebagai perkara terpisah yang tetap harus ditanggung oleh pihak yang kalah.
Untuk menentukan apakah tepat atau tidak perkara Nomor 359/Pdt.
G/2024/PN Jakarta Barat dibawa ke ranah Perbuatan Melawan Hukum (PMH), perlu dilakukan analisis berdasarkan unsur-unsur Pasal 1365 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdat.
yang menyatakan bahwa AuTiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang karena salahnya menerbitkan kerugian itu mengganti kerugian tersebut.
Ay Dari ketentuan ini, terdapat empat unsur utama yang harus dipenuhi, yaitu adanya perbuatan melawan hukum, adanya unsur kesalahan, adanya kerugian yang ditimbulkan, serta adanya hubungan kausal antara perbuatan dengan kerugian tersebut.
Dalam perkara a quo.
PT.
Tropic World Paradise sebagai Penggugat mendalilkan bahwa Liauw Reolita (Tergugat I) selaku pemilik tanah dan Rina Adriani.
(Tergugat II) selaku notaris telah melakukan PMH karena menyewakan dan membuat akta atas bangunan yang tidak memiliki Izin Media Hukum Indonesia, 2025.
Vol.
No.
Media Hukum Indonesia (MHI) Published by Yayasan Daarul Huda Krueng Mane https://ojs.
id/index.
php/MHI/index Dec 2025.
Vol.
No.
e-ISSN: 3032-6591 pp 603-616 Mendirikan Bangunan (IMB) atau Persetujuan Bangunan Gedung (PBG).
Menurut Penggugat, tindakan itu bertentangan dengan asas kehati-hatian dan itikad baik, karena akibat ketiadaan izin tersebut, usaha karantina burung yang dijalankannya tidak dapat beroperasi dan menimbulkan kerugian materiil maupun immateriil.
Namun, apabila dianalisis secara yuridis, dalil Penggugat untuk membawa perkara ini ke ranah PMH sebenarnya tidak tepat.
Hal ini dikarenakan hubungan hukum antara para pihak bersumber dari perjanjian sewa menyewa, sebagaimana diatur dalam Pasal 1548 KUH Perdata.
Artinya, perikatan yang lahir antara Penggugat dan Tergugat bukan berasal dari undang-undang akibat perbuatan melawan hukum, melainkan dari kesepakatan kontraktual yang telah disetujui oleh kedua belah pihak.
Jika kemudian terdapat pelanggaran terhadap isi perjanjian, maka dasar hukum gugatan yang seharusnya digunakan adalah wanprestasi .
idera janj.
sebagaimana diatur dalam Pasal 1243 KUH Perdata, bukan PMH berdasarkan Pasal 1365 KUH Perdata.
Lebih jauh, dari fakta hukum yang terungkap di persidangan, majelis hakim menemukan bahwa Penggugat sejak awal telah mengetahui dan menyetujui bahwa bangunan yang disewa belum memiliki IMB atau PBG.
Informasi ini telah dicantumkan secara jelas dalam akta perjanjian yang dibuat oleh Notaris Rina Adriani.
Penggugat pun menandatangani perjanjian tersebut tanpa keberatan sedikit pun dan bahkan tetap melanjutkan penggunaan bangunan tersebut untuk kegiatan usahanya.
Maka, tidak ada unsur penipuan, kecurangan, atau pelanggaran hukum yang dilakukan oleh Tergugat I maupun Tergugat II.
Dengan demikian, unsur pertama PMH, yaitu adanya perbuatan yang melawan hukum, tidak terpenuhi, karena perbuatan menyewakan bangunan tanpa IMB bukan merupakan pelanggaran hukum selama hal itu telah diketahui dan disetujui oleh pihak penyewa.
Unsur kedua, yaitu adanya kesalahan, juga tidak terpenuhi, sebab Tergugat I dan Tergugat II tidak bertindak lalai atau ceroboh, melainkan menjalankan kewajibannya sesuai hukum dan perjanjian.
Unsur ketiga dan keempat, yaitu kerugian dan hubungan sebab-akibat, pun tidak dapat dibuktikan, karena kerugian yang dialami Penggugat bukan akibat perbuatan para Tergugat, melainkan akibat kelalaiannya sendiri yang tidak memastikan izin operasional usahanya sebelum menggunakan objek sewa.
Oleh karena itu, dalil Penggugat mengenai adanya PMH dinilai tidak berdasar hukum dan tidak memenuhi unsur Pasal 1365 KUH Perdata.
Sebaliknya, setelah majelis hakim menilai secara menyeluruh, justru Penggugatlah yang terbukti melakukan perbuatan melawan hukum.
Hal ini terbukti dari fakta bahwa setelah masa perjanjian sewa menyewa berakhir pada tanggal 3 Januari 2023.
Penggugat tetap menguasai dan menempati tanah serta bangunan milik Tergugat I tanpa izin dan tanpa dasar hukum yang sah.
Tindakan ini jelas melanggar isi perjanjian yang mewajibkan penyewa untuk segera mengosongkan objek sewa setelah berakhirnya masa kontrak.
Dengan tetap menempati bangunan setelah masa sewa habis.
Penggugat telah bertindak bertentangan dengan hukum, melanggar hak kepemilikan Tergugat I, dan merugikan pihak pemilik yang kehilangan potensi pendapatan dari penyewaan kepada pihak lain.
Apabila dikaitkan dengan unsur-unsur PMH, perbuatan yang dilakukan oleh Penggugat memenuhi keempat unsur Pasal 1365 KUH Perdata.
Pertama, terdapat perbuatan yang melawan hukum, karena menguasai dan menggunakan bangunan tanpa hak dan tanpa izin.
Kedua, terdapat unsur kesalahan, karena Penggugat secara sadar mengetahui masa sewa telah berakhir namun tetap menolak mengosongkan objek sewa.
Ketiga, terdapat kerugian nyata, yaitu kerugian ekonomi yang dialami Tergugat I akibat kehilangan pendapatan sewa dan manfaat dari penggunaan properti.
Keempat, terdapat hubungan sebab-akibat langsung antara perbuatan Penggugat dan kerugian yang dialami Tergugat I.
Karena itu, majelis hakim dalam putusannya dengan tepat menyatakan bahwa perbuatan Media Hukum Indonesia, 2025.
Vol.
No.
Media Hukum Indonesia (MHI) Published by Yayasan Daarul Huda Krueng Mane https://ojs.
id/index.
php/MHI/index Dec 2025.
Vol.
No.
e-ISSN: 3032-6591 pp 603-616 Penggugat telah memenuhi unsur perbuatan melawan hukum dan menghukumnya untuk membayar ganti rugi kepada Tergugat I.
Bila ditinjau secara lebih mendalam, kesalahan utama dari Penggugat adalah dalam menentukan dasar hukum gugatan.
Penggugat keliru menempatkan sengketa yang lahir dari perjanjian ke dalam ranah PMH, padahal PMH merupakan perikatan yang lahir karena undang-undang akibat dari perbuatan manusia yang tidak diatur oleh perjanjian.
Gugatan yang diajukan berdasarkan Pasal 1365 KUH Perdata seharusnya digunakan ketika tidak ada hubungan kontraktual antara para pihak, misalnya dalam kasus perbuatan yang merugikan orang lain tanpa adanya kesepakatan sebelumnya.
Dalam konteks ini, karena hubungan para pihak telah diikat oleh perjanjian sewa menyewa yang sah, maka pelanggaran terhadap isi perjanjian tidak dapat dimasukkan sebagai PMH, melainkan termasuk dalam Putusan hakim yang menolak gugatan konvensi Penggugat dan justru mengabulkan sebagian gugatan rekonvensi Tergugat I memperlihatkan penerapan prinsip hukum perdata yang konsisten dan Hakim tidak hanya menilai secara tekstual isi perjanjian, tetapi juga memperhatikan asas-asas umum dalam hukum perikatan seperti asas itikad baik .
oede trou.
dan asas pacta sunt servanda, bahwa perjanjian berlaku sebagai undang-undang bagi para pihak yang membuatnya.
Penggugat telah menyetujui seluruh ketentuan dalam perjanjian, maka ketika ia melanggarnya dengan tetap menguasai objek sewa setelah masa sewa berakhir, ia telah mengingkari komitmennya sendiri dan dengan demikian melakukan pelanggaran hukum yang bersifat substantif.
Dengan demikian, dapat disimpulkan bahwa perkara ini sebenarnya tidak tepat dibawa ke ranah PMH oleh Penggugat, karena tidak terpenuhinya unsur-unsur perbuatan melawan hukum dari pihak Tergugat.
Gugatan yang diajukan berdasarkan Pasal 1365 KUH Perdata telah salah sasaran secara yuridis, sebab inti permasalahan sesungguhnya berada pada pelaksanaan perjanjian, bukan pada perbuatan yang bertentangan dengan hukum.
Sebaliknya, tindakan Penggugat yang menempati dan menguasai objek sewa setelah perjanjian berakhir tanpa izin telah memenuhi seluruh unsur PMH, baik dari segi perbuatan, kesalahan, kerugian, maupun hubungan kausalitas.
Oleh karena itu, putusan majelis hakim yang menolak gugatan konvensi dan mengabulkan sebagian gugatan rekonvensi dapat dinilai tepat, adil, serta sesuai dengan prinsip-prinsip hukum perdata yang berlaku di Indonesia.
SIMPULAN
Berdasarkan analisis Putusan Mahkamah Agung Nomor 359/Pdt.
G/2024/PN Jkt.
Brt, dapat disimpulkan bahwa gugatan perbuatan melawan hukum (PMH) yang diajukan oleh PT.
Tropic World Paradise (Pengguga.
terhadap Liauw Reolita (Tergugat I) dan Notaris Rina Adriani.
(Tergugat II) adalah tidak tepat secara yuridis.
Hubungan hukum antara para pihak didasarkan pada perjanjian sewa menyewa, sehingga seharusnya sengketa yang timbul akibat pelanggaran perjanjian diselesaikan melalui gugatan wanprestasi, bukan PMH.
Majelis hakim menolak gugatan Penggugat karena unsur-unsur PMH berdasarkan Pasal 1365 KUH Perdata tidak terpenuhi.
Penggugat telah mengetahui kondisi objek sewa yang tidak memiliki IMB/PBG sejak awal perjanjian ditandatangani dan menyetujuinya.
Oleh karena itu, tidak ada perbuatan melawan hukum, kesalahan, atau hubungan kausalitas antara tindakan Tergugat dengan kerugian yang dialami Penggugat.
Sebaliknya, justru Penggugatlah yang terbukti melakukan perbuatan melawan hukum (PMH) karena tetap menguasai dan menempati objek sewa setelah masa perjanjian berakhir pada tanggal 3 Januari 2023 tanpa izin dan dasar hukum yang sah.
Tindakan ini melanggar hak kepemilikan Tergugat I dan memenuhi seluruh unsur PMH.
Dengan demikian.
Majelis Hakim dengan tepat menolak gugatan Media Hukum Indonesia, 2025.
Vol.
No.
Media Hukum Indonesia (MHI) Published by Yayasan Daarul Huda Krueng Mane https://ojs.
id/index.
php/MHI/index Dec 2025.
Vol.
No.
e-ISSN: 3032-6591 pp 603-616 konvensi Penggugat dan mengabulkan sebagian gugatan rekonvensi Tergugat I, serta menghukum Penggugat untuk membayar ganti rugi materiil dan biaya perkara.
SARAN
Penyewa (PT.
Tropic World Paradis.
: Sebaiknya lebih teliti dan berhati-hati dalam memahami serta menaati isi perjanjian sewa menyewa, termasuk memastikan kelengkapan izin operasional yang diperlukan sebelum memulai kegiatan usaha.
Penting untuk tidak melampaui batas waktu sewa yang telah disepakati untuk menghindari gugatan perbuatan melawan hukum.
Pemilik (Liauw Reolit.
: Meskipun dalam kasus ini tidak terbukti melakukan PMH, disarankan untuk selalu memastikan objek sewa memiliki kelengkapan dokumen dan izin yang relevan agar tidak menimbulkan potensi sengketa di kemudian hari, serta memberikan informasi yang transparan kepada calon penyewa.
Notaris (Rina Adriani.
): Meskipun telah menjalankan tugas sesuai prosedur, notaris dapat meningkatkan upaya edukasi kepada para pihak mengenai implikasi hukum dari setiap klausul perjanjian, terutama terkait legalitas objek yang diperjanjikan, untuk meminimalisir Bagi Praktisi Hukum dan Mahasiswa Hukum: Penting untuk memahami perbedaan mendasar antara wanprestasi dan perbuatan melawan hukum, serta kapan masing-masing dasar hukum tersebut dapat diterapkan dalam suatu sengketa.
Kesalahan dalam menentukan dasar hukum gugatan dapat berakibat pada penolakan gugatan.
REFERENSI