ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI PROYEK
PEMBANGUNAN PERUMAHAN JAKARTA REGENCY
DI SAMARINDA
Afni .
H Benny Mochtar .
Rafi Rahayu Firdaus .
Jurusan Teknik Sipil
Fakultas Teknik
Universitas 17 Agustus 1945 Samarinda
ABSTRACT
Property especially housing is a board need which is one of the basic needs .
of human, in addition to the need for food and clothing, so that everyone should relate to part of the property.
No matter what economic conditions are going on, everyone has to own the house where he lives to meet one of his key Property is an asset that has a high investment value, and is considered quite safe and stable.
Property prices .
specially home.
have increased by about 5% annually.
Therefore, a house has the potential to double the price in the next 10-15 years.
This price increase is due to the availability of land is fixed, while demand is increasing every year, in line with the increase in population.
And to Improve the effectiveness and efficient time of construction of the house that is required to timely pengerjaannya to match the time schedule that has been So the bigger business opportunities in the city of Samarinda and surrounding properties ogled by the developers either from the city of Samarinda or developers from outside the city, one of the developers who develop the residential business is PT.
Saba Sagarmatha (PT.
SS) with residential projects Jakarta Regency located on Jalan Jakarta 2.
Kecamatan Sungai Kunjang.
Kelurahan Loa Bakung Samarinda.
Karya Mahasiswa Jurusan Teknik Sipil.
Fakultas Teknik.
Universitas 17 Agustus 1945 Samarinda.
Dosen Jurusan Teknik Sipil.
Fakultas Teknik.
Universitas 17 Agustus 1945 Samarinda.
Dosen Jurusan Teknik Sipil.
Fakultas Teknik.
Universitas 17 Agustus 1945 Samarinda
PENGANTAR
LATAR BELAKAN
Properti khususnya perumahan merupakan kebutuhan papan yang merupakan salah satu kebutuhan dasar .
manusia, disamping kebutuhan akan pangan dan sandang, sehingga setiap orang harus berhubungan dengan bagian dari properti.
Bagaimanapun kondisi perekonomian yang sedang terjadi, semua orang harus memiliki rumah tempat ia tinggal untuk memenuhi salah satu kebutuhan utamanya.
Properti merupakan aset yang memiliki nilai investasi yang tinggi, dan dinilai cukup aman dan Harga properti .
hususnya ruma.
mengalami kenaikan sekitar 5% setiap Sebab itu, sebuah rumah memiliki potensi mengalami kenaikan harga dua kali lipat dalam 10-15 tahun ke depan.
Kenaikan harga ini disebabkan oleh ketersediaan tanah bersifat tetap, sementara permintaannya cenderung meningkat setiap tahunnya, sejalan dengan pertambahan jumlah penduduk.
Dan untuk Meningkatkan efektifitas dan efisien waktu pengerjaan pembangunan rumah yang dituntut agar tepat waktu pengerjaannya agar sesuai dengan time schedule yang telah dibuat.
Maka semakin besarnya peluang bisnis properti di kota Samarinda dan sekitarnya dilirik oleh para developer baik dari Kota Samarinda ataupun pengembang dari luar kota, salah satu developer yang mengembangkan bisnis perumahan adalah PT.
Saba Sagarmatha (PT.
SS) dengan proyek pembangunan perumahan Jakarta Regency yang berlokasi di Jalan Jakarta 2.
Kecamatan Sungai Kunjang.
Kelurahan Loa Bakung Samarinda.
Oleh karena itu pertumbuhan jumlah penduduk menyebabkan kebutuhan akan tempat tinggal, dan kebutuhan akan sektor properti lainnya juga mengalami kenaikan.
Bedasarkan pertingbangan tersebut, penulisan mencoba untuk melakukan penelitian tentang Analisis Kelayakan Investasi Proyek Pembanguan prumahan Jakarta Regency di Samarinda.
RUMUSAN MASALAH
Berdasarkan latarbelakang diatas, maka terdapat beberapa masalah yang kemudian difokuskan pada Berapa lama waktu investasi pembangunan perumahan Jakarta Regency yang akan dilaksanakan, apakah layak atau tidak investasi pembangunan perumahan Jakarta Regency untuk di kembangkan.
MAKSUD DAN TUJUAN
Adapun maksud dari penelitian ini adalah untuk Mengetahui lama waktu investasi pembangunan perumahan Jakarta Regency yang akan dilaksanakan, dan mengetahui layak atau tidak investasi pembangunan perumahan Jakarta Regency untuk di kembangkan.
BATASAN MASALAH
Untuk membatasi luasnya ruang lingkup pembahasan dalam suatu penelitian, maka dalam penelitian ini hanya fokuskan pada lingkup proyek pembangunan perumahan Jakarta Regency dalam beberapa Claster seperti Main Road.
Fresia.
Casablanca, dan Gardenia, yang berlokasi di Jl.
Jakarta 2 loa bakung Samarinda, dan menghitung rencana anggaran biaya (RAB) mengetahui berapa waktu investasi dan mengetahui kelayakan investasi pembangunan perumahan Jakarta Regency.
TINJAUAN PUSTAKA
Analisa Finansial.
Analisa finansial mencakup proyeksi kas, payback period.
NPV (Net Present Valu.
IRR (Internal Rate of Retur.
& PI (Profitability Indek.
Payback period.
NPV dan IRR adalah beberapa cara untuk menilai sebuah keputusan Investasi.
Meskipun ketiga cara melihat dari sudut pandang yang berbeda, ketiganya menunjukan seberapa berharganya sebuah investasi Adapun penjelasanya sebagai berikut :
Metode NPV (Net Present Valu.
Kriteria NPV (Net Present Valu.
didasarkan pada konsep mendiskonto aliran kas kenilai Dengan mendiskonto semua aliran kas masuk dan keluar selama umur investasi, kemudian menghitung nilai bersihnya, maka akan diketahui selisihnya dengan memakai dasar yang sama yaitu nilai sekarang.
Dengan demikian, faktor nilai waktu dari uang .
ime value of mone.
dan selisih aliran kas masuk dan keluar telah diperhatikan, sehingga sangat membantu pengambilan keputusan untuk menentukan pilihan.
Dimana :
NPV
= Nilai sekarang bersih = Merupakan capital yang digunakan pada periode investasi b1, b2Abn = Penerimaan pada tahun ke-1 sampai dengan tahun ke-n c1, c2Acn = Pengeluaran pada tahun ke-1 sampai dengan tahun ke-n = Tingkat Discount Rate Adapun kriteria diterima atau tidaknya suatu usulan investasi dengan menggunakan NPV adalah bahwa jika NPV positif, maka proyek/usulan investasi diterima, sedangkan apabila NPV negatif maka usulan investasi ditolak.
NPV > 0 maka proyek dikatakan layak.
NPV < 0 maka proyek dikatakan tidak layak.
Metode IRR (Internal Rate of Retur.
Internal rate of return adalah untuk mencari suatu tingkat bunga yang akan menyamakan jumlah nilai sekarang dari penerimaan yang diharapkan diterima .
resent value of future proee.
dengan jumlah nilai sekarang dari pengeluaran untuk investasi.
Dengan kata lain.
IRR adalah discount rate yang menjadikan NPV sama dengan nol.
Dimana :
IRR
= Arus pengembalian internal = Umur investasi (C)t = Aliran kas masuk tahun ke-t = Discount Rate (C.
t = Aliran kas keluar tahun ke-t = Tahun Apabila IRR > tingkat pengembalian .
, maka usulan diterima.
Apabila IRR < tingkat pengembalian .
, maka usulan ditolak.
Metode PI (Profitability Indek.
Profitability indeks merupakan cara lain lagi untuk mengukur Dalam metode ini profitabilitas dicari dengan cara membandingkan jumlah seluruh Present Value Net Cash Flow dan Salvage Value dengan nilai investasi proyek secara sistematis Profitability indeks (PI) dapat dicari dengan menggunakan rumus :
Jika PI > 1, maka investasi diterima.
Jika PI < 1, maka investasi ditolak.
Biaya Investasi Pembangunan perumahan ini memerlukan lahan seluas 97.
yang terbagi atas .
%) 67,900 m untuk lahan bangunan dan sisanya seluas ( 30%) 1.
807 m untuk fasilitas umum seperti jalan, taman, saluran air dan sebagainya.
Luas lahan bangunan terbagi atas 235 kavling .
yang akan di bagi lagi dengan 4 .
Cluster Main Road.
Claster Fresia.
Claster Casablanca, dan Cluster Gardenia.
Pihak Pengembang juga membangun fasilitas umum seperti saluran air, reservoir, jaringan PLN, jaringan PDAM, taman, jalan, pagar perumahan dan lainnya.
Selain itu Pihak Pengembang juga mengurus legalisasi seperti ijin mendirikan bangunan (IMB).
Sertifikat Hak Milik dan lainnya.
Adapun apabila semua unit terjual maka akan di dapat nilai Rp 53.
Seperti pada tabel dibawah :
Jumlah unit dan penjualan Jakarta Regency TYPE Unit Harga jual Jumlah Total Dengan membangun 235 unit rumah .
unit type 3 3 , 4 0 u n i t t y p e 3 7 , 8 0 u n i t t y p e 4 5 , d a n 6 0 u n i t type .
adapun gambar site plan di bawah :
RENCANA ANGGARAN BIAYA
PROGRAM
: PEMBANGUNAN RUMAH TINGGAL- T.
LOKASI
: PERUMAHAN JAKARTA REGENCY.
JL.
JAKARTA 2 - SAMARINDA
TAHUN ANGGARAN
: JUNI 2010
JENIS PEKERJAAN
SAT.
VOL.
HARGA SATUAN
TOTAL
BOBOT
NILAI SPK
( Rp ) ( Rp ) ( Rp ) PEKERJAAN PERSIAPAN.
GALIAN.
DAN URUGAN
Pembersihan lokasi perataan tanah
104,00
375,00
000,00
0,05
266,75
Pengukuran Tanah Kembali dan Pemasangan Bowplank
24,00
410,00
840,00
0,52
877,28
Pekerjaan Galian Tanah Untuk Pondasi
26,92
000,00
895,00
0,49
138,17
Urugan Tanah Kembali 13,46 700,00 452,75 0,22 412,18 Pekerjaan Urugan Pasir di Bawah Lantai 3,47 150,00 115,13 0,36 092,84 Pekerjaan Urugan Pasir di Bawah Pondasi
3,08
150,00
085,40
0,32
195,12
Sub Total
388,28
1,96
982,33
PEKERJAAN PONDASI DAN BETON
Pek.
Pancang Terucuk Ulin-2 m' Sunduk Ulin
Titik
20,00
650,00
000,00
2,34
519,70
Pek.
Pondasi Batu Gunung 1:4 38,45 950,00 127,50 11,23 980,23 Pek.
Beton Sloof
1,15
695,00
027,64
3,13
775,30
Pek.
Beton Kolom Teras 15 x 20
0,07
695,00
657,99
0,19
471,16
Pek.
Beton Kolom Praktis 0,35 695,00 236,64 0,96 818,33 Pek.
Beton Ring balk
1,22
695,00
671,12
3,33
431,05
Pek.
Beton Atap Dak
0,36
125,31
885,11
0,78
083,25
Pek.
Beton lantai kerja di bawah lantai keramik 1: 3 : 5.
T= 5cm
1,73
592,00
836,38
1,22
868,91
Sub Total
442,38
23,18
947,92
i PEKERJAAN PASANGAN DAN PLESTERAN Pek.
Pas Bata 1/2, transram 1 : 3
13,58
949,00
827,42
1,78
147,96
Pek.
Pas Bata 1/2 bata 1: 5
85,77
633,00
139,25
10,87
967,10
Pek.
Pas Bata 1/2 bata 1: 5 Dinding Gewel
22,28
633,00
850,08
2,82
696,75
Pek.
Plesteran Acian Transram 1:3 27,16 281,00 151,96 0,85 789,49 Pek.
Plesteran Acian 1 : 5
216,08
665,00
973,20
5,03
623,30
Sub Total
941,90
21,35
224,60
PEKERJAAN LANTAI DAN DINDING
Pas.
Lantai Keramik 30 x 30 cm
28,71
582,50
580,66
3,72
464,83
Pas.
Lantai Keramik 30 x30 cm untuk Teras 3,72 582,50 406,90 0,48 834,15 Pas.
Lantai Keramik 20 x 20 cm untuk KM (WC) 2,25 582,50 810,63 0,26 150,26 Pas.
Dinding Keramik 20 x 25 cm untuk KM (WC) 9,60 582,50 792,00 1,31 590,12 Sub Total
590,19
5,77
039,36
JENIS PEKERJAAN
SAT.
VOL.
HARGA SATUAN
TOTAL
BOBOT
NILAI SPK
( Rp ) ( Rp ) ( Rp ) PEKERJAAN ATAP Pas.
Kuda-kuda kayu
0,65
800,00
673,11
4,03
711,19
Pas.
Rangka Atap Kasau 5/7 dan Reng 3/4 56,97 950,00 741,50 3,74 542,40 Pek.
Penutup Atap
56,97
350,00
019,50
5,13
078,88
Pek.
Bubungan Atap
6,50
230,00
995,00
0,50
300,41
Pek.
Listplank
31,16
500,00
220,00
1,29
414,86
Sub Total
649,11
14,68
047,73
PEKERJAAN PLAFOND
Pek.
Rangka Kayu Plafond
30,96
570,00
944,35
2,62
503,47
Pek.
Gypsum 9mm exs jayaboard
30,96
300,00
756,50
1,48
282,80
Pek.
Calsiboard 3 mm 12,38 500,00 415,00 0,56 617,39 Pek.
List Plafond gypsum
42,50
110,00
675,00
0,60
094,61
Pek.
List Kayu 5cm bagian luar ruangan .
verstek ) 46,00 500,00 000,00 0,42 045,06 Sub Total
790,85
5,69
543,33
VII PEKERJAAN KUSEN PINTU DAN JENDELA
Pekerjaan Kusen
189,25
000,00
000,00
8,47
959,52
Pekerjaan Pintu Panil komplit penggantung pasang
2,00
000,00
000,00
1,26
848,01
Pekerjaan Pintu Plywood penggantung pasang
2,00
000,00
000,00
0,91
445,79
Pekerjaan Pintu KM/WC komplit penggantung pasang
1,00
000,00
000,00
0,35
402,23
Pekerjaan Jendela komplit penggantung Kaca pasang
6,00
000,00
000,00
2,10
413,36
Pekerjaan Bouven komplit penggantung Kaca pasang
1,00
000,00
000,00
0,17
701,11
Pasang Kaca Mati T.
5 mm 0,75 000,00 720,00 0,19 248,28 Sub Total
720,00
13,45
018,30
Vi PEKERJAAN SANITAIR Pas.
Bak Mandi Fiber glass
1,00
000,00
000,00
0,63
924,01
Pas.
Closed Duduk
1,00
000,00
000,00
0,63
924,01
Pas.
Kran Air KM (WC) dan Tempat Cuci
2,00
000,00
000,00
0,15
136,98
Pas.
Floor Drain KM (WC) 1,00 000,00 000,00 0,03 940,22 Sub Total
000,00
1,45
925,22
PEK.
INSTALASI AIR
Pas.
Pipa PVC 1/2 inci ( instalasi air bersih ) 12,00 500,00 000,00 0,08 830,88 Pas.
Pipa PVC 2 inci ( instalasi air kotor ) 15,00 500,00 500,00 0,45 628,87 Pas.
Pipa PVC 4 inci ( instalasi air limbah ) 4,00 500,00 000,00 0,35 402,23 Sub Total
500,00
0,88
861,98
JENIS PEKERJAAN
SAT.
VOL.
HARGA SATUAN
TOTAL
BOBOT
NILAI SPK
( Rp ) ( Rp ) ( Rp ) PEK.
INSTALASI LISTRIK
Pas.
Instalasi Titik Nyala Lampu NYM 3x2.
5 mm2
7,00
000,00
000,00
1,22
907,79
Pas.
Instalasi Titik Nyala daya stop kontak NYM 3x2.
5 mm2
5,00
000,00
000,00
0,87
505,57
Pas.
Lampu Down Light Kecil 2,00 000,00 000,00 0,06 504,36 Pas.
Lampu Down Light Besar 1,00 000,00 000,00 0,06 692,40 Pas.
Lampu Pijar
4,00
000,00
000,00
0,03
752,18
Stop Kontak
5,00
000,00
000,00
0,24
581,56
Saklar Tunggal
3,00
000,00
000,00
0,08
256,53
Saklar Ganda
2,00
000,00
000,00
0,07
880,45
Pas.
Panel Box Mcb
1,00
000,00
000,00
0,17
701,11
Sub Total
000,00
2,82
781,94
PEK.
PENGECATAN
Pengecatan dinding Luar 67,71 040,00 643,20 0,67 254,67 Pengectan dinding Dalam 130,99 040,00 134,40 1,29 107,34 Pengecatan Plafond
43,34
040,00
092,48
0,43
492,69
Pengecatan Kayu Kusen
68,13
475,00
311,75
1,47
513,86
Pengecatan Kayu Listplank
10,91
475,00
770,35
0,24
101,34
Pengecatan Kayu Pintu
16,80
475,00
980,00
0,36
773,56
Pengecatan Kayu Jendela/Bouven 5,18 475,00 222,40 0,11 061,56 Sub Total
154,58
4,57
305,02
XII PEK.
CARPORT
Pek.
Rabat Beton
1,36
250,00
140,00
1,39
978,91
Pek.
Plat Dekker
0,72
250,00
780,00
0,74
930,01
920,00
2,12
908,92
000,00
000,00
2,10
413,36
Sub Total
000,00
2,10
413,36
TOTAL
097,28
100,00
000,00
Xi PEK.
LAIN-LAIN
Septicktank Peresapan 1,00 REKAPITULASI RENCANA ANGGARAN BIAYA
PROGRAM
: PEMBANGUNAN RUMAH TINGGAL- T.
LOKASI
: PERUMAHAN JAKARTA REGENCY.
JL.
JAKARTA 2 - SAMARINDA
TAHUN ANGGARAN : JUNI 2010
JENIS PEKERJAAN
JUMLAH HARGA
PEKERJAAN PERSIAPAN.
GALIAN.
DAN URUGAN
388,28
PEKERJAAN PONDASI DAN BETON
442,38
i PEKERJAAN PASANGAN DAN PLESTERAN 941,90 PEKERJAAN LANTAI DAN DINDING
590,19
PEKERJAAN ATAP
649,11
PEKERJAAN PLAFOND
790,85
VII
PEKERJAAN KUSEN PINTU DAN JENDELA
720,00
PEKERJAAN SANITAIR
000,00
PEK.
INSTALASI AIR
500,00
PEK.
INSTALASI LISTRIK
000,00
PEK.
PENGECATAN
154,58
XII
PEK.
CARPORT
920,00
Xi PEK.
LAIN-LAIN
000,00
XIV
UPAH KERJA
990,31
TOTAL
087,59
PEMBULATAN
000,00
BIAYA TAMBAHAN SETELAN BANGUNAN SELESAI
JUMLAH HARGA
000,00
000,00
000,00
000,00
700,00
* JADI TOTAL PEMBANGUNAN 1 UNIT RUMAH TYPE 33 Rp
700,00
700,00
IJIN MENDIRIKAN BANGUNAN ( IMB )
IJIN LEGALITAS
PEMASANGAN AIR PDAM
PEMASANGAN LISTRIK
PAJAK PERTAMBAHAN NILAI PP 10%
Proyeksi Pendapatan Rumah Pihak Pengembang menetapkan harga jual untuk type 33/72 adalah sebesar Rp.
000,/unit, type 37/72 adalah sebesar Rp.
000,- /unit , type 45/104 adalah sebesar Rp.
000,/unit, dan untuk type 60/120 adalah sebesar Rp.
000,- /unit.
Harga jual ini tidak mengikat karena setiap tahunnya mengalami kenaikan sebesar laju inflasi di Samarinda.
Pembangunan perumahan ini dibagi menjadi 3 tahapan .
, dimana pada tahun 2014 terdapat 21 unit untuk type 33/72, 12 unit untuk type 36/72, 10 unit untuk type 45/104, dan 6 unit untuk type 60/135, diproyeksikan pada tahun 2015 terdapat 20 unit untuk type 33/72, 11 unit untuk type 36/72, 9 unit untuk type 45/104, dan 7 unit untuk type 60/135, dan untuk diproyeksikan tahun 2016 terdapat 14 unit untuk type 33/72, 16 unit untuk type 36/72, 18 unit untuk type 45/104, dan 4 unit untuk type 60/135 tahun 2016.
Hasil perhitungan Harga jual minimum
TYPE
HARGA
UANG Muka
10-20 %
Rp 18.
Rp 20.
Rp 24.
Rp 26.
KPR
ANGSURAN BUNGA 10 %
5 TH
10 TH
000 Rp 000 Rp 000 Rp 000 Rp Rp 1.
Rp 1.
Rp 1.
Rp 2.
Kesimpulan.
Dari hasil uji Payback Periode.
Dalam menghingtung payback periodnya adalah :
Payback Period = 4,95 tahun atau 5 tahun ( Hasil Payback Period ) Net Present Value (NPV) Dari NPV = 6.
000 > 0.
( Maka investasi layak dilakukan ) Internal Rate OF Retrun (IRR) Menunjukan angka 24,72% lebih tinggi dari tingkat suku bunga yaitu 12,0%.
Hal ini menandakan bahwa proyek pembangunan perumahan layak diteruskan.
Saran.
Berdasarkan hasil penelitian yang telah dilakukan pada PT.
Saba Sagarmatha, yang mendeveloperi perumahan Jakarta Regency, maka peneliti menyarankan hal-hal berikut:
Perhitungan dengan menggunakan cara Payback Period.
Net Present Value (NPV) dan Internal Rate OF Retrun (IRR) dapat di gunakan dalam perhitungan investasi.
Tetap menjalankan proyek dengan menggunakan beberapa metode dari aspek keuangan yang telah dipaparkan oleh peneliti.
Berdasarkan pengolahan dan analisa data aspek finansial dapat diberikan saran kepada pihak perusahaan yaitu lebih menekan biaya yang tidak perlu di keluarka, seperti adanya promosi dengan sponsor, sehingga biaya promosi tidak perlu di keluarkan oleh perusahan.
DAFTAR PUSTAKA