Media Hukum Indonesia (MHI) Published by Yayasan Daarul Huda Krueng Mane https://ojs.
id/index.
php/MHI/index January, 2026.
Vol.
No.
e-ISSN: 3032-6591 pp 1130-1136 Analisis Yuridis Balik Nama Sertifikat Tanah Ketika Pemegang Hak Meninggal Dunia dan Ahli Waris tidak Diketahui: Studi Putusan Pengadilan Negeri Bekasi Nomor: 67/Pdt.
G/2025/PN.
Bks Maritza Azhar1.
Andini Tri Lestari2.
Marianus Ndarung3.
Angely Patricia Putri Pratasik4.
Muhammad Djomy Dwi Putro5.
Akhmad Sadili6.
Luthy Yustika7 Universitas Esa Unggul Jakarta Email: maritzaazhar@student.
id, andinitrilestari777@student.
marianusndarung54@student.
id, angelypatriciaa@student.
muhammaddjomy@student.
id, a.
sadili1712@student.
yustika@esaunggul.
Abstract: Putusan Pengadilan Negeri Bekasi Nomor 67/Pdt.
G/2025/PN Bks mengungkapkan adanya hambatan administratif dalam proses pengalihan nama sertifikat tanah, meskipun transaksi jual beli telah sah secara hukum.
Penggugat telah memiliki Akta Jual Beli (AJB), menyelesaikan pembayaran kredit, dan menguasai tanah sejak tahun 2011, namun proses tersebut terhenti karena pemilik sebelumnya telah meninggal dunia dan ahli warisnya tidak dapat diidentifikasi.
Hakim menerima gugatan dan memerintahkan Badan Pertanahan Nasional (BPN) untuk melakukan pengalihan nama sebagai bentuk perlindungan bagi pembeli yang bertindak dengan itikad baik, serta menegaskan peran pengadilan sebagai solusi ketika prosedur administratif tidak mampu memberikan kepastian hukum.
Abstract: Bekasi District Court Decision Number 67/Pdt.
G/2025/PN Bks revealed administrative obstacles in the process of transferring the name on the land certificate, even though the sale and purchase transaction was legally valid.
The plaintiff had obtained a Deed of Sale and Purchase (AJB), completed credit payments, and controlled the land since 2011, but the process was stalled because the previous owner had died and his heirs could not be identified.
The judge accepted the lawsuit and ordered the National Land Agency (BPN) to carry out the transfer of name as a form of protection for buyers who acted in good faith, and emphasized the role of the courts as a solution when administrative procedures are unable to provide legal certainty.
https://doi.
org/ 10.
5281/zenodo.
Article History Received: 20 December 2025 Revised: 30 December 2025 Published: 09 January 20262017 Keywords :
Balik Nama Sertifikat.
Gugatan Perdata.
Kepastian Hukum.
Pertanahan.
Keywords:
Change of Certificate Name.
Civil Lawsuit.
Legal Certainty.
Land.
This is an open-access article under the CC-BY-SA License.
PENDAHULUAN
Tanah adalah salah satu aset strategis yang memiliki nilai ekonomi, sosial, dan hukum dalam kehidupan masyarakat Indonesia.
Sistem hukum agraria Indonesia mengatur bahwa seluruh hak atas tanah harus memiliki kepastian hukum melalui proses pendaftaran tanah sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) Nomor 5 Tahun 1960.
Tujuan utama pendaftaran tanah adalah untuk memberikan perlindungan hukum, mencegah sengketa, dan menjamin kepastian status kepemilikan bagi pemegang hak.
Namun, dalam praktiknya, sistem pendaftraan tanah masih menghadapi tantangan dalam hal akurasi data, birokrasi, dan konsistensi antar dokumen pertanahan.
Kondisi ini mengakibatkan masih banyak masyarakat yang meskipun telah melakukan transaksi jual beli secara sah, tetap mengalami hambatan administrasi untuk memperoleh sertifikat atau melakukan balik nama atas kepemilikan yang sah secara hukum.
Program Nasional seperti PTSL sebenernya dirancang untuk menjadi solusi dalam mempercepat legalisasi aset dan memperluas kepastian hukum bagi pemiliknya.
Namun.
Krismantoro.
Hutapea, dan Joe berpendapat bahwa meskipun PTSL meningkatkan jumlah sertifikat tanah, implementasinya masih menghadapi berbagai kendala, seperti ketidaklengkapan data fisik dan aspel yuridis, akurasi pemetaan, serta perbedaan informasi administrasi antar instansi.
Mereka menyimpulkan bahwa keberhasilan sertifikat tanah tidak semata-mata bergantung pada prosedur administrasif Media Hukum Indonesia, 2025.
Vol.
No.
Media Hukum Indonesia (MHI) Published by Yayasan Daarul Huda Krueng Mane https://ojs.
id/index.
php/MHI/index January, 2026.
Vol.
No.
e-ISSN: 3032-6591 pp 1130-1136 melainkan pada integrasi sistem informasi pertahanan yang mampu memvalidasi dokumen dan riwayat kepemilikan secara mendalam (Krismantoro et al.
, 2.
Temuan ini mencerminkan bahwa sertifikat tanah yang diterbitkan tidak sepenuhnya menjamin kepastian hukum, terutama pada saat munculnya kendala pengalihan hak atau perubahan identitas kepemilikan.
Selaras dengan itu.
Firdaus.
Utama dan Putrijanti menyoroti bahwa perlindungan hukum terhadap pemegang hak tanah masih membutuhkan perbaikan dari segi prosedural dan regulasi.
Mereka menegaskan bahwa beberapa kasus pertanahan muncul karena birokrasi pertanahan belum responsif juga melemahnya dokumentasi perubahan riwayat hak tanah dari pemilik lama kepada pemilik baru.
Penelitian tersebut menyarankan perlunya peningatan transparansi sistem administrasi BPN dan digitalisasi berbasis bukti elektronik agar proses balik nama sertifikat tidak lagi bergantung pada keberadaan fisik pemilik atau ahli waris pemilik sebelumnya (Firdaus et al.
, 2.
Ini relevan terutama pada kasus ahli waris tidak diketahui sehingga proses administrasi berhenti meskipun obek sudah secara materil dimiliki dan dihuni oleh pihak pembeli.
Dari kacamata hubungan kontraktual.
Fathoni.
Sulistiyono, dan Karjoko mengatakan bahwa sistem hukum peralihan hak atas tanah di Indonesia masih dipengaruhi oleh dualisme hukum, yaitu asas perjanjian dalam KUHPerdata dan asas konstitutif dalam hukum agraria.
Mereka berpendapat bahwa meskipun sudah terdapat perjanjian jual beli yang sah dan mengikat para pihak, hak kepemilikan tidak dianggap sempurna sampai proses registrasi tanah dilakukan.
Dualisme ini sering kali menimbulkan ketidakpastian ketika transaksi dilakukan melalui pihak ketiga seperti pengembangan atau lembaga pembiayaan (Fathoni et al.
, 2.
Dengan demikian, kasus yang relevan dengan sengketa balik nama sertifikat bukan hanya permasalahan administrasi tetapi juga persoalan kepastian hukum kontraktual antara para pihak.
Lebih lanjut.
Anggitasari.
Warka, dan Sjaifurrachman menjelaskan bahwa kepastian hukum dalam pendaftaran tanah bergantung pada konsistensi antara informasi yang tercantum dalam sertifikat, dokumen sipil, akta jual beli, dan pendaftaran tanah digital.
Mereka menekankan bahwa prosedur perlu diperbarui agar sistem dapat memverifikasi secara otomatis setiap perubahan kepemilikan untuk menghindari hambatan dalam perubahan hak akibat perubahan alamat atau jumlah bidang tanah, atau informasi yang tidak lagi berlaku (Anggitasari et al.
, 2.
Dalam konteks itu.
Putusan Nomor 67/Pdt.
G/2025/PN Bks menjadi relevan karena mencerminkan kondisi di lapangan di mana pemilik baru secara materil telah membeli, melunasi, dan menguasai objek tanah, namun secara formal tidak dapat melakukan balik nama sertifikat karena pemilik sebelumnya telah meninggal dan ahli waris tidak diketahui.
Putusan ini menunjukan bagaimana peran lembaga peradilan digunakan sebagai sarana penyelesaian ketika mekanisme administrasi tidak lagi mampu memberikan kepastian hukum bagi pemilik sah.
Dengan begitu, analisis terhadap putusan ini penting untuk memahami bagaimana hukum berfungsi dalam mengisi kekosongan prosedural dan mewujudkan asas kepastian hukum, kemanfaatan, dan keadilan.
Rumusan Masalah Permasalahan dalam penelitian ini adalah.
Pertama.
Bagaimana ketentuan hukum tentang Balik Nama Sertifikat Tanah ketika pemegang hak meninggal dunia dan Ahli Waris tidak diketahui? Kedua.
Bagaimanakah pertimbangan hukum Majelis Hakin dalam memutuskan perkara Balik Nama Sertifikat Tanah ketika Pemegang Hak meninggal dunia dan Hak Waris tidak diketahui?.
Tujuan Penelitian Penelitian ini bertujuan.
Pertama, untuk menganalisis secara mendalam kronologi perolehan hak dan penyebab terhambatnya proses balik nama sertifikat tanah dalam perkara ini.
Kedua, untuk Media Hukum Indonesia, 2025.
Vol.
No.
Media Hukum Indonesia (MHI) Published by Yayasan Daarul Huda Krueng Mane https://ojs.
id/index.
php/MHI/index January, 2026.
Vol.
No.
e-ISSN: 3032-6591 pp 1130-1136 mengidentifikasi dan mengkaji dasar hukum serta pertimbangan majelis hakim dalam memutuskan perkara tersebut.
METODE PENELITIAN
Metode penelitian yang digunakan dalam penelitian adalah pendekatan yuridis normatif yang didukung oleh pendekatan studi kasus terhadap Putusan Nomor 67/Pdt.
G/2025/PN Bks.
Latar belakang pemilihan tipe penelitian ini adalah karena fokus penelitian terletak pada analisis norma hukum yang berlaku serta penerapannya dalam praktik melalui putusan pengadilan.
Penelitian yuridis normatif bertujuan untuk mengkaji peraturan perundang-undangan, asas-asas hukum, doktrin, serta konsep hukum yang berkaitan dengan proses peralihan hak atas tanah dan mekanisme balik nama sertifikat.
Dalam penelitian ini akan digunakan tiga jenis pendekatan, yaitu sebagai berikut: .
pendekatan perundang-undangan .
tatute approac.
dengan mengkaji peraturan seperti Undang-Undang Pokok Agraria Tahun 1960.
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah dan ketentuan KUHPerdata mengenai peralihan hak melalui jual beli.
pendekatan konseptual .
onceptual approac.
untuk menelaah teori pendaftaran tanah, fungsi sertifikat sebagai alat bukti hak, serta asas kepastian hukum.
pendekatan kasus .
ase approac.
, yaitu mengalisis pertimbangan hukum hakim dalam putusan yang menjadi objek penelitian.
Sumber data penelitian ini terdiri dari data primer dan sekunder.
Data primer diperoleh dari salinan resmi Putusan Nomor 67/Pdt.
G/2025/PN Bks sebagai dokumen hukum utama.
Data sekunder diperoleh melalui literatur seperti buku-buku hukum pertanahan, jurnal ilmiah, dan sumber pendukung lain yang relevan.
Salah satu rujukan digunakan adalah artikel ilmiah dari jurnal Notarius Karya Muchamad Endriana dan Widhi Handoko berjudul AuBalik Nama Sertifikat Hak Milik Atas Tanah dalam Jual Beli Tanah di Kantor Pertanahan Nasional Kabupaten BatangAy .
, yang membahas hambatan administrasi dalam proses balik nama sertifikat dan relevansinya terhadap nilai kepastian hukum dalam pendaftaran tanah.
Referensinya ini dipilih karena miliki konteks sejalan dengan penelitian ini, yaitu mengenai hambatan tata usaha pertanahan dan perlindungan hukum bagi pembeli (Endriana & Handoko, 2.
Pengumpulan data dilakukan melalui studi dokumen dan penelitian kepustakaan.
Studi dokumen dilakukan untuk mengkaji isi putusan perkara, akta jual beli, bukti pembayaran, sertifikat, dan alat bukti hukum lainnya yang terkait dengan perkara.
Sementara itu, penelitian kepustakaan digunakan untuk memperoleh pengetahuan teoritis dan konseptual mengenai norma hukum agraria dan pengelolaan administrasi pertanahan.
Analisis lebih lanjut terhadap data yang diperoleh menggunakan metode kualitatif-deskriptif, dengan cara mendeskripsikan, mengkaregorikan, dan menafsirkan data secara sistematis untuk memberikan gambaran yang komprehensif tentang penerapan hukum dalam Di samping itu, analisis ini juga bersifat interpretatif untuk memahami makna dan implikasi hukum dari pertimbangan hakim serta bersifat preskriptif dalam pemberian solusi atau rekomendasi bagi pengembangan praktik hukum pertanahan di Indonesia.
HASIL DAN PEMBAHASAN
Pembahasan ini mengkaji analisis mendalam terhadap Putusan Pengadilan Negeri Bekasi Nomor 67/Pdt.
G/2025/PN Bks dengan menghubungkan fakta persidangan, kerangka hukum positif Indonesia, serta temuan akademik yang relevan.
Tujuan utamanya adalah menilai bagaimana putusan ini berperan sebagai instrumen penyelesaian sengketa administrasi pertanahan ketika sistem formal tidak bisa memberikan solusi karena kondisi dokumen yang tidak lengkap atau pihak pemberi hak tidak Media Hukum Indonesia, 2025.
Vol.
No.
Media Hukum Indonesia (MHI) Published by Yayasan Daarul Huda Krueng Mane https://ojs.
id/index.
php/MHI/index January, 2026.
Vol.
No.
e-ISSN: 3032-6591 pp 1130-1136 hanya mengurai fenomena litigasi dalam tataran normatif, tetapi juga dalam konteks problem tata kelola pertanahan di Indonesia secara lebih luas.
Ketidaksesuaian Data Kepemilikan Tanah dan Permasalahan Legal Formal Dalam perkara ini.
Penggugat teleh memenuhi unsur perolehan tanah secara sah melalui Akta Jual Beli tahun 2011 dan telah melunasi KPR tahun 2019.
Akan tetapi secara formal, sertifikat masih tercatat atas nama pemilik awal yang telah meninggal dunia dan ahli warisnya tidak diketahui.
Kondisi ini menunjukan adanya celah dalam sistem registrasi tanah di Indonesia, dimana legal title tidak selalu mencerminkan beneficial ownership.
Sejalan dengan temuan Ginting dan Surbakti, ketidaksesuaian ini merupakan bagian dari masalah struktural dalam administrasi pertanahan Indonesia, di mana sistem registrasi tanah tidak selalu menjamin kepastian status hukum hak atas tanah, khususnya pada kasus yang melibatkan perubahan kepemilikan tanpa pembaruan dokumen (Ginting & Surbakti, 2.
Penelitian ini menjelaskan bahwa ketiadaan sinkronisasi dokumen lama dengan fakta penguasa sering merupakan sumber sengketa, termasuk kebuntuan yang terjadi karena ahli waris tidak dapat Kondisi dalam putusan ini menjadi contoh konkret bagaimana masyarakat yang telah melaksanakan kewajiban keuangan dan hukum dalam transaksi jual beli tetap belum diakui secara formal oleh negara sebagai pemilik sah karena sistem administrasi yang kaku.
Hambatan Administrasi Berupa Deadlock Prosedural dalam Balik Nama Sertifikat Hambatan utama dalam perkara ini terjadi pada tahap balik nama sertifikat karena syarat administrasi tidak dapat dipenuhi.
Pasal 37 PP No.
24 Tahun 1997 mengatakan bahwa proses balik nama membutuhkan tanda tangan pihak penjual atau ahli warisnya.
Ketika syarat ini tidak dapat dipenuhi, proses registrasi akan berhenti .
dministrative deadloc.
Dalam penelitian Sitorus dkk, menjelaskan bawah dalam sistem pertanahan Indonesia, hambatan administratif seperti ini sering muncul pada program Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap dan pada kasus perorangan yang data historis dokumennya tidak lengkap (Sitorus et al.
, 2.
Dari sini penelitian tersebut menyimpulkan bahwa sistem pertanahan perlu memiliki mekanisme legal substitution ketika otentikasi dokumen tidak lagi dilakukan karena subyek hukum pemberi hak telah meninggal, hilang, atau tidak diketahui pewarisnya.
Kondisi dalam putusan ini menunjukan bahwa mekanisme substitusi tersebut belum tersedia dalam prosedur administratif sehingga satu-satunya jalan penyelesaian hanya melalui pengadilan.
Kedudukan Pembuktian dan Penggugat sebagai Pembeli Beritikad Baik Masalah ini dibuktikan oleh penggugat dengan bukti otentik, yaitu AJB, pelunasan KPR.
SPPT PBB, dan keterangan penggunaan objek tanah sejak tahun 2011.
Secara yuridis, kombinasi alat bukti tersebut menunjukan bahwa penggugat memenuhi unsur pembuktian perdata sebagaimana diatur dalam Pasal 1866 KUHPerdata.
Hal ini sejalan dengan prinsip perlindungan hukum bagi pembeli beritikad baik .
ood faith purchase.
Penelitian terbaru dalam bidang administrasi pertanahan menyatakan bahwa pembeli yang telah memenuhi unsur hukum formal dan menguasai objek dalam jangka waktu lama layak memperoleh kepastian hukum melalui mekanisme pensertifikatan ulang, meskipun dokumen warisan atau persetujuan ahli waris tidak tersedia.
Dengan demikian, fakta pembuktian pada perkara ini tidak hanya membuktikan legitimasi legal formal tetapi juga menunjukan status perlindungan hukum terhadap transaksi yang dilaksanakan melalui prosedur sah.
Putusan Verstek sebagai Mekanisme Penegasan Fakta yang Tidak Terbantahkan Putusan dalam perkara ini dijatuhkan secara verstek karena Tergugat dan Turut Tergugat tidak hadir meskipun telah dipanggil secara sah.
Media Hukum Indonesia, 2025.
Vol.
No.
Media Hukum Indonesia (MHI) Published by Yayasan Daarul Huda Krueng Mane https://ojs.
id/index.
php/MHI/index January, 2026.
Vol.
No.
e-ISSN: 3032-6591 pp 1130-1136 Kondisi tersebut dalam hukum acara perdata memberikan konsekuensi bahwa dalil Penggugat dianggap benar selama tidak bertentangan dengan hukum dan didukung alat bukti yang objektif dan Putusan verstek dalam konteks ini bukan sekadar absennya pihak terguat, tetapi wujud afirmasi yuridis terhadap fakta yang tidak dibantah.
Oleh karena itu, posisi penggugat menjadi semakin kuat secara normative.
Amar Putusan sebagai Substitusi Formil Administrasi Pertanahan Dengan putusan ini pengadilan memerintahkan Kantor Pertanahan Kabupaten Bogor untuk melakukan balik nama sertifikat kepada penggugat.
Secara hukum administrasi, amar putusan ini merupakan subtitusi formal bagi elemen dokumen yang hilang.
Menunjukan posisi hakim dalam peran tidak hanya sebagai penentu benar atau salah, tetapi juga gap-filling judiciary dalam konteks hukum administratif.
Putusan ini mencerminkan perkembangan hukum agraria Indonesia dari sistem formalistik ke pendekatan perlindungan kepentingan masyarakat dan kepastian hukum.
Implikasi Putusan dalam Konteks Reformasi Administrasi Pertanahan Perkara ini memberikan gambaran mengenai kebutuhan akan transformasi sistem pertanahan Indonesia yang lebih responsif terhadap realistis sosial.
Hasil penelitian yang dikaitkan dengan fakta perkara menunjukan bahwa digitalisasi, integrasi data historis, serta sistem administrasi berbasis status penguasaan menjadi kebutuhan mendesak agar kasus serupa tidak terus berulang.
Dengan demikian, putusan ini berkontribusi sebagai preseden yuridis sekaligus cerminan lemahnya sistem pertanahan yang masih sangat bergantung pada dokumen fisik dan prosedur manual.
SIMPULAN
Berdasarkan analisis terhadap Putusan Pengadilan Negeri Bekasi Nomor 67/Pdt.
G/2025/PN
Bks, dapat disimpulkan bahwa perkara ini mencerminkan salah satu bentuk permasalahan umum dalam administrasi pertanahan di Indonesia, khususnya terkait proses balik nama sertifikat yang terhambat karena kondisi pihak sebelumnya, seperti pemilik awal yang telah meninggal dunia dan tidak dapat ditemukan ahli warisnya.
Dalam kasus ini, penggugat telah memenuhi unsur material kepemilikan tanah melalui Akta Jual Beli (AJB), pelunasan kredit pemilikan rumah (KPR), serta penguasaan fisik yang konsisten sejak tahun 2011.
Namun, meskipun hak kepemilikan telah sah secara perdata, proses administrasi pertanahan tidak dapat dilanjutkan karena ketentuan formal BPN mensyaratkan kehadiran atau persetujuan pemilik sebelumnya atau ahli waris.
Melalui litigasi, penggugat menggunakan jalur hukum sebagai upaya terakhir setelah mekanisme non-litigasi tidak berhasil menyelesaikan hambatan administrasi.
Majelis Hakim dalam putusan ini mempertimbangkan alat bukti yang diajukan penggugat dan merujuk pada regulasi pertanahan seperti KUHPerdata.
Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) Nomor 5 tahun 1960, dan PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Pertimbangan hukum tersebut memperkuat kedudukan penggugat sebagai pemilik sah yang berhak memperoleh perlindungan hukum.
Tidak hadirnya tergugat dan turut tergugat meskipun telah dipanggil secara sah turut memperkuat posisi hukum penggugat, sehingga perkara diputus secara verstek.
Melalui amar putusannya, pengadilan mengabulkan permohonan penggugat dengan menyatakan AJB sah dan berkekuatan hukum tetap, serta memerintahkan BPN untuk melakukan balik nama sertifikat hak atas tanah menjadi atas nama penggugat.
Dengan demikian, putusan ini tidak hanya memberikan kepastian hukum bagi penggugat, tetapi juga menunjukan bahwa peradilan memiliki peran signifikan dalam menyelesaikan hambatan administrasi yang tidak dapat diselesaikan oleh sistem birokrasi pertanahan.
Putusan ini juga menjadi contoh konkret bahwa perlindungan hukum terhadap Media Hukum Indonesia, 2025.
Vol.
No.
Media Hukum Indonesia (MHI) Published by Yayasan Daarul Huda Krueng Mane https://ojs.
id/index.
php/MHI/index January, 2026.
Vol.
No.
e-ISSN: 3032-6591 pp 1130-1136 hak atas tanah dapat dijamin melalui mekanisme pengadilan apabila seluruh prosedur administrasi telah ditempuh namun tetap menemui jalan buntu.
SARAN