Media Hukum Indonesia (MHI) Published by Yayasan Daarul Huda Krueng Mane https://ojs.
id/index.
php/MHI/index Dec 2025.
Vol.
No.
e-ISSN: 3032-6591 pp 112-119 Analisis Kasus Eksekusi Jaminan Hak Tanggungan Dalam Perkara Kredit Macet Dengan Menimbang Pada Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Raffi Ikzaaz Abdallah.
Kaleb Otniel Aritonang.
Abyan Hafizd Naufal.
Affan Adyuanas.
Dwi Desi Yayi Tarina Fakultas Hukum.
Universitas Pembangunan Nasional Veteran Jakarta Email: 2210611285@mahasiswa.
id, 2210611203@mahasiswa.
,2210611337@mahasiswa.
id, 2210611145@mahasiswa.
Abstract: Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis penerapan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan dalam kasus eksekusi jaminan pada perkara kredit macet, dengan fokus pada kepastian hukum dan perlindungan hukum bagi para pihak.
Metode penelitian yang digunakan adalah analisis normatif dengan studi kasus melalui pendekatan yuridis normatif, yaitu menganalisis peraturan perundang-undangan yang relevan dan menghubungkannya dengan kasus konkret dalam Putusan Mahkamah Agung Nomor 3209 K/Pdt/2012.
Hasil penelitian menunjukkan bahwa meskipun Undang-Undang Hak Tanggungan telah memberikan landasan hukum yang kuat untuk eksekusi jaminan hak tanggungan, dalam praktiknya masih terdapat kendala dalam penegakan kepastian hukum, terutama terkait prosedur eksekusi dan perlindungan hak-hak debitur.
Penelitian ini menekankan pentingnya kepastian hukum dalam eksekusi hak tanggungan sebagai jaminan bagi stabilitas sistem perbankan dan perlindungan hak-hak para pihak yang terlibat dalam perjanjian kredit.
Abstract: This study aims to analyze the application of Law Number 4 of 1996 concerning Mortgage Rights in cases of collateral execution in bad debt cases, with a focus on legal certainty and legal protection for the parties.
The research method used is normative analysis with a case study through a normative juridical approach, namely analyzing relevant laws and regulations and relating them to a concrete case in Supreme Court Decision Number 3209 K/Pdt/2012.
The results of the study show that although the Security Rights Law has provided a strong legal basis for the execution of security rights, in practice there are still obstacles in enforcing legal certanity, especially regarding execution procedures and the protection of debtor rights.
This study emphasizes the importance of legal certainty in the execution of mortgage rights as a guarantee for the stability of the banking system and the protection of the rights of parties involved in credit agreements.
https://doi.
org/10.
5281/zenodo.
Article History Received: November 25, 2025 Revised: November 30, 2025 Published: December 5, 20252017 Keywords :
Mortgage Rights.
Execution.
Bad Debt.
Collateral Kata Kunci :
Hak Tanggungan.
Eksekusi Jaminan.
Kredit Macet.
This is an open-access article under the CC-BY-SA License.
PENDAHULUAN
Sistem hukum perdata Indonesia mengakui pentingnya jaminan kebendaan sebagai instrumen untuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum dalam hubungan hukum antar pihak, khususnya dalam bidang perkreditan.
Jaminan kebendaan memiliki karakteristik memberikan hak kebendaan kepada kreditor untuk mengambil pelunasan dari benda yang dijadikan jaminan, dengan mendahului kreditur lainnya.
Dalam konteks jaminan atas tanah.
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah memberikan landasan hukum yang komprehensif.
Hak tanggungan sebagai lembaga jaminan atas tanah memiliki kedudukan yang sangat strategis dalam mendukung kegiatan ekonomi, khususnya dalam sektor perbankan dan pembiayaan.
Keberadaan jaminan hak tanggungan memberikan kepastian kepada kreditor bahwa piutangnya akan dapat dilunasi dari hasil penjualan objek hak tanggungan apabila debitur cedera janji.
2 Namun dalam praktiknya, tidak jarang terjadi kredit macet yang mengharuskan kreditur melakukan eksekusi terhadap objek jaminan hak tanggungan.
Permasalahan kredit macet merupakan risiko inheren dalam kegiatan perkreditan yang Media Hukum Indonesia, 2025.
Vol.
No.
Media Hukum Indonesia (MHI) Published by Yayasan Daarul Huda Krueng Mane https://ojs.
id/index.
php/MHI/index Dec 2025.
Vol.
No.
e-ISSN: 3032-6591 pp 112-119 dapat berdampak pada stabilitas sistem keuangan.
Ketika debitur tidak dapat memenuhi kewajibannya, kreditor memiliki hak untuk melakukan eksekusi terhadap objek jaminan hak tanggungan sesuai dengan ketentuan yang diatur dalam Undang-Undang Hak Tanggungan.
Proses eksekusi ini harus dilakukan dengan memperhatikan kepastian hukum dan perlindungan hak-hak para pihak yang terlibat.
Dalam konteks tersebut, penelitian ini mengangkat permasalahan mengenai penerapan ketentuan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan dalam praktik eksekusi jaminan pada kasus kredit macet.
Rumusan masalah yang akan dikaji dalam penelitian ini adalah:
pertama, bagaimana penerapan Undang-Undang Hak Tanggungan dalam kasus kredit macet yang berujung pada eksekusi jaminan? Kedua, apa kendala dan solusi yang muncul dalam praktik eksekusi hak tanggungan untuk menjamin kepastian hukum bagi para pihak? METODE PENELITIAN Penelitian ini menggunakan metode penelitian hukum normatif atau penelitian hukum kepustakaan, yaitu penelitian yang dilakukan dengan cara meneliti bahan pustaka atau data sekunder.
Pendekatan yang digunakan adalah pendekatan perundang-undangan .
tatute approac.
dan pendekatan kasus .
ase approac.
Pendekatan perundang-undangan dilakukan dengan menelaah semua undang-undang dan regulasi yang berkaitan dengan isu hukum yang sedang diteliti, khususnya Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan dan peraturan pelaksanaannya.
Pendekatan kasus dilakukan dengan menelaah kasus-kasus yang telah menjadi putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap, dalam hal ini Putusan Mahkamah Agung Nomor 3209 K/Pdt/2012.
Sumber bahan hukum dalam penelitian ini terdiri dari bahan hukum primer, sekunder, dan Bahan hukum primer meliputi peraturan perundang-undangan yang relevan seperti Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah, peraturan pelaksana terkait pendaftaran tanah dan tata cara lelang, serta putusan pengadilan yang menjadi objek kajian.
Bahan hukum sekunder berupa buku-buku hukum, jurnal ilmiah, artikel, dan hasil penelitian terdahulu yang berkaitan dengan hak tanggungan dan eksekusi jaminan.
Bahan hukum tersier berupa kamus hukum, ensiklopedia, dan bahan referensi lainnya yang mendukung pemahaman terhadap konsep-konsep hukum yang digunakan.
Teknik pengumpulan bahan hukum dilakukan melalui studi kepustakaan .
ibrary researc.
dengan cara mengumpulkan, membaca, dan mempelajari berbagai literatur yang relevan dengan topik penelitian.
Bahan hukum yang telah dikumpulkan kemudian dianalisis secara kualitatif dengan menggunakan metode deskriptif-analitis.
Analisis deskriptif digunakan untuk menggambarkan dan menguraikan ketentuan-ketentuan hukum yang mengatur tentang eksekusi hak tanggungan, sedangkan analisis dilakukan dengan cara menginterpretasikan dan menilai kesesuaian antara norma hukum dengan praktik pelaksanaannya dalam kasus konkret.
Proses analisis dilakukan dengan langkah-langkah: identifikasi masalah hukum dari kasus yang dikaji, inventarisasi ketentuan hukum yang relevan, analisis penerapan ketentuan hukum dalam kasus, identifikasi kendala-kendala yang muncul dalam praktik, dan perumusan solusi berdasarkan analisis yuridis yang telah dilakukan.
HASIL DAN PEMBAHASAN
Penerapan Undang-Undang Hak Tanggungan dalam Kasus Kredit Macet yang Berujung pada Eksekusi Jaminan Boedi Harsono.
Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria.
Isi dan Pelaksanaannya (Jakarta: Djambatan, 2.
, hlm.
Media Hukum Indonesia, 2025.
Vol.
No.
Media Hukum Indonesia (MHI) Published by Yayasan Daarul Huda Krueng Mane https://ojs.
id/index.
php/MHI/index Dec 2025.
Vol.
No.
e-ISSN: 3032-6591 pp 112-119 Penerapan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan dalam kasus kredit macet dapat dipahami secara konkret melalui Putusan Mahkamah Agung Nomor 3209 K/Pdt/2012.
Kasus ini berawal dari hubungan hukum perkreditan antara PT Bank X sebagai kreditor dengan PT Y sebagai debitur, dimana PT Y telah mengikat objek jaminan berupa tanah dan bangunan dengan hak tanggungan untuk menjamin fasilitas kredit yang diterimanya.
PT Y sebagai debitur telah menerima fasilitas kredit dengan jaminan berupa tanah dan bangunan yang telah diikat dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan dan telah didaftarkan di Kantor Pertanahan setempat.
Seiring berjalannya waktu.
PT Y mengalami kesulitan keuangan dan tidak mampu memenuhi kewajiban pembayaran kredit sesuai dengan perjanjian yang telah disepakati.
Setelah melalui upaya penagihan dan restrukturisasi yang tidak membuahkan hasil.
PT Bank X memutuskan untuk melakukan eksekusi terhadap objek jaminan hak tanggungan.
Langkah ini diambil berdasarkan ketentuan Pasal 6 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 yang memberikan hak kepada pemegang hak tanggungan pertama untuk menjual objek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum apabila debitur cidera janji.
Ketentuan ini memberikan kepastian hukum kepada kreditor bahwa piutangnya dapat dilunasi tanpa melalui proses gugatan di pengadilan yang memakan waktu lama, sehingga mencerminkan prinsip efisiensi dalam penyelesaian kredit macet.
PT Bank X melakukan eksekusi melalui pelelangan umum sesuai dengan mekanisme yang diatur dalam peraturan perundang-undangan.
Namun.
PT Y sebagai debitur merasa bahwa proses eksekusi yang dilakukan tidak sesuai dengan prosedur yang seharusnya dan merugikan hak-haknya sebagai pemilik objek jaminan.
PT Y dalam gugatannya mendalilkan bahwa PT Bank X telah melakukan eksekusi tanpa memberikan kesempatan yang cukup untuk melakukan penyelesaian kewajiban dan tidak mengikuti prosedur yang benar dalam pelaksanaan pelelangan.
PT Y juga mendalilkan bahwa hasil pelelangan tidak mencerminkan nilai pasar yang wajar dari objek yang dilelang, sehingga merugikan kepentingannya.
Dalam jawabannya.
PT Bank X mendalilkan bahwa seluruh prosedur eksekusi telah dilakukan sesuai dengan ketentuan perundang-undangan yang berlaku.
PT Bank X telah memberikan somasi dan kesempatan kepada PT Y untuk menyelesaikan kewajibannya, namun tidak mendapat respons yang Proses pelelangan juga telah dilakukan sesuai dengan ketentuan yang diatur dalam peraturan tentang lelang, dimana setiap tahapan mulai dari pengumuman lelang, penentuan nilai limit, hingga pelaksanaan lelang telah mengikuti prosedur yang ditetapkan.
Mahkamah Agung dalam pertimbangan hukumnya menekankan bahwa hak tanggungan memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.
Hal ini sejalan dengan asas droit de preference yang melekat pada hak tanggungan sebagaimana diatur dalam Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996.
Prinsip ini memberikan jaminan kepada kreditor pemegang hak tanggungan bahwa mereka memiliki hak istimewa untuk mendapatkan pelunasan dari hasil penjualan objek jaminan, mendahului kreditor lainnya.
Mahkamah Agung juga mempertimbangkan bahwa prosedur eksekusi hak tanggungan harus dilakukan dengan memperhatikan prinsip kepastian hukum dan keadilan bagi para pihak.
Meskipun kreditor memiliki hak untuk melakukan eksekusi atas kekuasaan sendiri berdasarkan ketentuan Pasal 6 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996, namun pelaksanaannya harus tetap mengikuti koridor hukum yang berlaku dan tidak boleh merugikan hak-hak debitur yang sah.
Hal ini mencerminkan upaya untuk menyeimbangkan antara kepentingan kreditor dalam memperoleh pelunasan piutang dengan perlindungan terhadap hak-hak debitur sebagai pemilik objek jaminan.
Adrian Sutedi.
Hukum Hak Tanggungan (Jakarta: Sinar Grafika, 2.
, hlm.
Media Hukum Indonesia, 2025.
Vol.
No.
Media Hukum Indonesia (MHI) Published by Yayasan Daarul Huda Krueng Mane https://ojs.
id/index.
php/MHI/index Dec 2025.
Vol.
No.
e-ISSN: 3032-6591 pp 112-119 Dalam amar putusannya.
Mahkamah Agung memutuskan bahwa eksekusi yang dilakukan oleh PT Bank X pada prinsipnya telah sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku.
Pasal 14 UndangUndang Nomor 4 Tahun 1996 mengatur bahwa pelaksanaan eksekusi hak tanggungan dilakukan menurut tata cara sebagaimana dimaksud dalam Pasal 224 HIR atau Pasal 258 RBG, atau melalui pelelangan di muka umum.
Ketentuan ini memberikan alternatif mekanisme eksekusi yang dapat dipilih oleh kreditor, baik melalui penetapan pengadilan maupun melalui pelelangan umum.
Namun demikian.
Mahkamah Agung juga mencatat bahwa terdapat beberapa aspek prosedural yang perlu diperbaiki untuk memberikan perlindungan yang lebih optimal terhadap hak-hak debitur.
Hal ini menunjukkan bahwa meskipun kerangka hukum telah memberikan landasan yang kuat bagi eksekusi hak tanggungan, implementasinya dalam praktik masih memerlukan perhatian khusus terhadap aspek-aspek teknis dan prosedural untuk memastikan bahwa proses tersebut tidak merugikan salah satu pihak.
Analisis terhadap kasus ini menunjukkan bahwa Undang-Undang Hak Tanggungan telah memberikan kerangka hukum yang jelas mengenai hak dan kewajiban para pihak dalam hal terjadi kredit macet.
Ketentuan mengenai eksekusi atas kekuasaan sendiri memberikan efisiensi dalam penyelesaian kredit bermasalah, namun tetap memerlukan pengawasan untuk memastikan bahwa pelaksanaannya tidak melanggar hak-hak debitur.
Prinsip kepastian hukum dalam konteks ini tidak hanya berarti memberikan kepastian kepada kreditor bahwa piutangnya akan dapat dilunasi, tetapi juga memberikan kepastian kepada debitur bahwa prosedur eksekusi akan dilakukan sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku.
Relevansi kasus ini dengan ketentuan dalam KUH Perdata juga perlu diperhatikan.
Pasal 1131 KUH Perdata yang mengatur bahwa segala kebendaan si berutang, baik yang bergerak maupun yang tak bergerak, baik yang sudah ada maupun yang baru akan ada di kemudian hari, menjadi tanggungan untuk segala perikatan perseorangan, memberikan landasan filosofis bagi keberadaan lembaga jaminan dalam sistem hukum Indonesia.
Namun demikian, ketentuan khusus dalam Undang-Undang Hak Tanggungan memberikan perlindungan yang lebih spesifik dan memadai bagi kreditor pemegang hak tanggungan, terutama melalui mekanisme eksekusi yang lebih sederhana dan efisien.
Kendala dan Solusi dalam Praktik Eksekusi Hak Tanggungan untuk Menjamin Kepastian Hukum bagi Para Pihak Praktik eksekusi hak tanggungan dalam kasus kredit macet menghadapi berbagai kendala yang dapat menghambat tercapainya kepastian hukum bagi para pihak.
Berdasarkan analisis terhadap Putusan Mahkamah Agung Nomor 3209 K/Pdt/2012 dan praktik yang berkembang di lapangan, kendala-kendala tersebut dapat diidentifikasi dan dicarikan solusinya untuk memperbaiki sistem eksekusi hak tanggungan di Indonesia.
Kendala pertama yang sering muncul adalah terkait dengan prosedur pelelangan yang kadang tidak transparan dan tidak mencerminkan nilai pasar yang wajar.
Dalam kasus yang dianalisis, debitur mendalilkan bahwa hasil pelelangan tidak mencerminkan nilai pasar yang wajar dari objek yang dilelang, sehingga merugikan kepentingannya.
Permasalahan ini seringkali timbul karena penentuan nilai limit yang dilakukan oleh pihak bank atau lembaga keuangan tidak didasarkan pada penilaian yang objektif dan independen.
Akibatnya, objek jaminan dapat terjual dengan harga yang jauh di bawah nilai pasar sebenarnya, yang merugikan debitur terutama jika terdapat sisa nilai setelah dikurangi dengan Rachmadi Usman.
Aspek-Aspek Hukum Perbankan di Indonesia (Jakarta: Gramedia Pustaka Utama, 2.
, hlm.
Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja.
Hak Tanggungan (Jakarta: Kencana, 2.
, hlm.
Media Hukum Indonesia, 2025.
Vol.
No.
Media Hukum Indonesia (MHI) Published by Yayasan Daarul Huda Krueng Mane https://ojs.
id/index.
php/MHI/index Dec 2025.
Vol.
No.
e-ISSN: 3032-6591 pp 112-119 Solusi untuk mengatasi kendala transparansi dalam pelelangan adalah dengan memperkuat regulasi mengenai tata cara penentuan nilai limit dan pelaksanaan pelelangan.
Perlu diatur secara lebih tegas bahwa penentuan nilai limit harus dilakukan oleh penilai independen yang bersertifikat, sehingga nilai yang ditetapkan benar-benar mencerminkan nilai pasar yang objektif.
Selain itu, proses pelelangan harus dilakukan dengan lebih terbuka dan memberikan akses informasi yang memadai kepada calon pembeli, sehingga dapat tercipta kompetisi yang sehat yang pada akhirnya akan menghasilkan harga yang optimal.
Kendala kedua adalah terkait dengan kurangnya perlindungan terhadap hak-hak debitur dalam proses eksekusi.
Meskipun Undang-Undang Hak Tanggungan memberikan hak yang kuat kepada kreditor untuk melakukan eksekusi atas kekuasaan sendiri, namun dalam praktiknya seringkali terjadi bahwa hak-hak debitur untuk mendapatkan informasi yang memadai dan kesempatan untuk menyelesaikan kewajibannya tidak terpenuhi dengan baik.
Dalam kasus yang dianalisis, debitur merasa tidak diberikan kesempatan yang cukup untuk melakukan penyelesaian kewajiban sebelum dilakukan Untuk mengatasi kendala ini, perlu dilakukan penguatan terhadap kewajiban kreditor untuk memberikan notifikasi yang jelas dan memadai kepada debitur mengenai rencana eksekusi.
Kreditor harus memberikan somasi atau peringatan yang cukup sebelum melakukan eksekusi, dan memberikan kesempatan kepada debitur untuk mengajukan keberatan atau melakukan penyelesaian kewajiban.
Hal ini sejalan dengan prinsip due process of law yang harus ditegakkan dalam setiap proses hukum, dimana setiap pihak harus diberikan kesempatan yang cukup untuk membela kepentingannya.
Kendala ketiga adalah terkait dengan koordinasi antar instansi yang terlibat dalam proses eksekusi hak tanggungan.
Proses eksekusi melibatkan berbagai pihak seperti lembaga keuangan selaku kreditor.
Kantor Pertanahan untuk pengecekan status sertifikat.
Kantor Lelang Negara untuk pelaksanaan pelelangan, dan pengadilan jika terdapat sengketa.
Kurangnya koordinasi antar instansi ini seringkali menyebabkan proses eksekusi menjadi tidak efisien dan memakan waktu lama, yang pada akhirnya merugikan kedua belah pihak.
Solusi untuk mengatasi kendala koordinasi adalah dengan membentuk mekanisme koordinasi yang lebih baik antar instansi yang terlibat dalam proses eksekusi hak tanggungan.
Dapat dibentuk sistem informasi terintegrasi yang menghubungkan data dari Kantor Pertanahan.
Kantor Lelang Negara, dan lembaga keuangan, sehingga proses verifikasi dan eksekusi dapat dilakukan lebih cepat dan efisien.
Selain itu, perlu dilakukan peningkatan kapasitas sumber daya manusia di masing-masing instansi agar memahami dengan baik prosedur dan ketentuan hukum yang berlaku dalam eksekusi hak tanggungan.
Kendala keempat adalah terkait dengan pemahaman para pihak mengenai hak dan kewajiban mereka dalam perjanjian kredit dengan jaminan hak tanggungan.
Banyak debitur yang tidak memahami secara penuh konsekuensi hukum dari pemberian hak tanggungan, termasuk kemungkinan eksekusi jika terjadi kredit macet.
Ketidakpahaman ini seringkali menimbulkan sengketa di kemudian hari ketika kreditor melakukan eksekusi.
Untuk mengatasi kendala ini, perlu dilakukan sosialisasi dan edukasi yang lebih intensif kepada masyarakat, khususnya kepada calon debitur, mengenai hak dan kewajiban dalam\ perjanjian Satrio.
Hukum Jaminan.
Hak-Hak Jaminan Kebendaan (Bandung: Citra Aditya Bakti, 1.
, hlm.
Mariam Darus Badrulzaman.
Bab-Bab Tentang Credietverband.
Gadai dan Fiducia (Bandung: Citra Aditya Bakti, 1.
, hlm.
Media Hukum Indonesia, 2025.
Vol.
No.
Media Hukum Indonesia (MHI) Published by Yayasan Daarul Huda Krueng Mane https://ojs.
id/index.
php/MHI/index Dec 2025.
Vol.
No.
e-ISSN: 3032-6591 pp 112-119 kredit dengan jaminan hak tanggungan.
Lembaga keuangan sebagai kreditor juga harus menjalankan fungsi edukasi dengan memberikan penjelasan yang jelas dan lengkap kepada calon debitur sebelum penandatanganan perjanjian kredit dan pemberian hak tanggungan.
Hal ini akan membantu mencegah terjadinya sengketa di kemudian hari dan memberikan kepastian hukum bagi para pihak.
Kendala kelima adalah terkait dengan mekanisme penyelesaian sengketa dalam eksekusi hak Ketika terjadi sengketa antara kreditor dan debitur mengenai prosedur eksekusi, penyelesaiannya melalui pengadilan seringkali memakan waktu yang lama dan biaya yang tinggi.
Hal ini merugikan kedua belah pihak, dimana kreditor mengalami keterlambatan dalam memperoleh pelunasan piutang, sementara debitur harus menanggung beban proses hukum yang panjang.
Solusi untuk mengatasi kendala ini adalah dengan mengembangkan mekanisme alternatif penyelesaian sengketa dalam eksekusi hak tanggungan.
Mediasi atau arbitrase dapat menjadi opsi yang lebih cepat dan efisien untuk menyelesaikan sengketa antara kreditor dan debitur.
Dapat dipertimbangkan untuk memasukkan klausul penyelesaian sengketa melalui mediasi atau arbitrase dalam perjanjian kredit, sehingga jika terjadi sengketa dapat diselesaikan tanpa harus melalui proses litigasi di pengadilan yang panjang.
Selain kendala-kendala yang telah diuraikan di atas, terdapat pula kendala terkait dengan perkembangan nilai ekonomi objek jaminan.
Nilai tanah dan bangunan yang dijadikan jaminan dapat mengalami perubahan yang signifikan dari waktu ke waktu, baik meningkat maupun menurun.
Jika terjadi penurunan nilai yang signifikan, hasil pelelangan mungkin tidak mencukupi untuk melunasi seluruh utang debitur, yang dapat menimbulkan persoalan hukum baru.
Sebaliknya, jika terjadi peningkatan nilai yang signifikan, debitur mungkin merasa dirugikan jika objek jaminan dijual dengan harga yang tidak mencerminkan nilai pasar terkini.
Untuk mengatasi kendala ini, perlu dilakukan penilaian ulang terhadap objek jaminan secara berkala, terutama menjelang pelaksanaan eksekusi.
Penilaian ulang ini harus dilakukan oleh penilai independen yang bersertifikat untuk memastikan objektivitas dan akurasi nilai.
Hasil penilaian ulang ini kemudian dijadikan dasar untuk menentukan nilai limit dalam pelelangan, sehingga dapat diharapkan hasil pelelangan akan mencerminkan nilai pasar yang wajar.
Implementasi solusi-solusi yang telah diuraikan di atas memerlukan komitmen dari berbagai pihak, termasuk pemerintah, lembaga keuangan, dan para praktisi hukum.
Pemerintah perlu melakukan revisi terhadap peraturan pelaksana yang mengatur tata cara eksekusi hak tanggungan untuk menutup celah-celah yang dapat menimbulkan ketidakpastian hukum.
Lembaga keuangan perlu meningkatkan kapasitas dan integritas dalam melaksanakan prosedur eksekusi sesuai dengan ketentuan hukum yang Para praktisi hukum perlu terus mengembangkan pemahaman dan praktik terbaik dalam penanganan kasus eksekusi hak tanggungan.
Dengan implementasi solusi-solusi tersebut, diharapkan praktik eksekusi hak tanggungan di Indonesia dapat berjalan lebih efektif dan efisien, dengan tetap menjamin kepastian hukum dan perlindungan hukum bagi para pihak yang terlibat.
Kepastian hukum dalam eksekusi hak tanggungan tidak hanya penting bagi stabilitas sistem perbankan dan pembiayaan, tetapi juga bagi perlindungan hak-hak masyarakat yang terlibat dalam hubungan hukum perkreditan.
SIMPULAN
Berdasarkan analisis terhadap penerapan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Satrio.
Hukum Jaminan.
Hak Jaminan Kebendaan.
Hak Tanggungan Buku 2 (Bandung: Citra Aditya Bakti, 1.
, hlm.
Media Hukum Indonesia, 2025.
Vol.
No.
Media Hukum Indonesia (MHI) Published by Yayasan Daarul Huda Krueng Mane https://ojs.
id/index.
php/MHI/index Dec 2025.
Vol.
No.
e-ISSN: 3032-6591 pp 112-119 Tanggungan dalam kasus kredit macet melalui studi kasus Putusan Mahkamah Agung Nomor 3209 K/Pdt/2012, dapat disimpulkan beberapa hal penting.
Pertama.
Undang-Undang Hak Tanggungan telah memberikan kerangka hukum yang komprehensif untuk pelaksanaan eksekusi jaminan hak tanggungan, khususnya melalui mekanisme eksekusi atas kekuasaan sendiri yang memberikan efisiensi dalam penyelesaian kredit macet.
Ketentuan ini sejalan dengan prinsip kepastian hukum yang menjadi landasan sistem hukum perdata Indonesia dan memberikan perlindungan yang kuat bagi kreditor pemegang hak tanggungan.
Kedua, penerapan ketentuan eksekusi hak tanggungan dalam praktik masih menghadapi berbagai kendala yang dapat menghambat tercapainya kepastian hukum bagi para pihak.
Kendalakendala tersebut meliputi prosedur pelelangan yang kurang transparan, kurangnya perlindungan terhadap hak-hak debitur, koordinasi antar instansi yang belum optimal, pemahaman para pihak yang masih terbatas, serta mekanisme penyelesaian sengketa yang belum efisien.
Untuk mengatasi kendala-kendala tersebut, diperlukan berbagai upaya perbaikan mulai dari penguatan regulasi, peningkatan transparansi, penguatan koordinasi antar instansi, hingga pengembangan mekanisme alternatif penyelesaian sengketa.
SARAN
Berdasarkan temuan dari penelitian ini, beberapa rekomendasi dapat diajukan untuk perbaikan praktik eksekusi hak tanggungan.
Pertama, perlu dilakukan penyempurnaan peraturan pelaksana yang mengatur tata cara eksekusi hak tanggungan, khususnya terkait dengan prosedur pelelangan yang lebih transparan dan akuntabel.
Hal ini dapat dilakukan melalui revisi peraturan pemerintah dan peraturan menteri yang terkait, dengan memasukkan ketentuan yang lebih tegas mengenai kewajiban menggunakan penilai independen dalam penentuan nilai limit dan prosedur pelelangan yang lebih Kedua, diperlukan penguatan koordinasi antar instansi yang terlibat dalam proses eksekusi hak tanggungan untuk memastikan bahwa proses tersebut dapat berjalan efektif dan efisien.
Pembentukan sistem informasi terintegrasi yang menghubungkan Kantor Pertanahan.
Kantor Lelang Negara, dan lembaga keuangan dapat menjadi solusi untuk mengatasi kendala operasional dan mempercepat proses Ketiga, perlu dilakukan sosialisasi dan edukasi yang lebih intensif kepada para pihak yang terlibat dalam perjanjian kredit dengan jaminan hak tanggungan, baik kreditor maupun debitur, mengenai hak dan kewajiban masing-masing serta prosedur yang harus diikuti dalam hal terjadi eksekusi jaminan.
Lembaga keuangan harus menjalankan fungsi edukasi dengan memberikan penjelasan yang jelas dan lengkap kepada calon debitur sebelum penandatanganan perjanjian.
Keempat, pengembangan mekanisme alternatif penyelesaian sengketa dalam eksekusi hak tanggungan, seperti mediasi atau arbitrase, dapat menjadi opsi untuk mengurangi beban pengadilan dan memberikan solusi yang lebih cepat dan efisien bagi para pihak yang bersengketa.
Dengan implementasi rekomendasi-rekomendasi tersebut, diharapkan praktik eksekusi hak tanggungan di Indonesia dapat berjalan lebih baik dengan tetap menjamin kepastian hukum dan perlindungan hukum bagi semua pihak yang terlibat.
REFERENSI