E-logis : Jurnal Ekonomi Logistik Volume 7 Nomor 2 Oktober 2025 e-ISSN: 2686-5882.
p-ISSN: x-x.
Hal 39-52 DOI: https://doi.
org/ 10.
70375/e-logis.
Analisis Nilai Sewa Ruko : Studi Kasus Ruko yang Disewa STIE Cendekia Karya Utama.
Kecamatan Candisari.
Kota Semarang Loretha Della Kusuma Ningrum1*.
Yani Susetyo2 email lorethanefertiti@gmail.
email2 yani110509@gmail.
Sekolah Tinggi Ilmu Ekonomi Dharma Putra.
Indonesia Sekolah Tinggi Ilmu Ekonomi Cendekia Karya Utama.
Indonesia Jl.
Tegalsari Raya No.
Semarang.
Indonesia Corresponden author email: lorethanefertiti@gmail.
Abstract.
This study estimates the annual rental value of a shophouse used as an operational facility by STIE Cendekia Karya Utama Semarang .
bject: Jalan Tegalsari Raya No.
Candi Subdistrict.
Candisari Distric.
Unlike previous studies that relied solely on the market data approach, this paper integrates both the Market Approach and the Income Approach (NOI / Capitalization Rat.
to obtain a more comprehensive valuation.
Secondary data were obtained from local market surveys, listings and rental data of comparable shophouses, and the Indonesian Valuation Standards (SPI).
The data analysis procedure was conducted through several stages: .
collecting and verifying comparable shophouse data from property portals, field surveys, and official documents.
classifying data based on differing elements such as location, size, building condition, and facilities.
applying the market comparison technique by performing adjustments for each differing element to derive an equivalent rental value.
for the Income Approach, converting rental income data into NOI by deducting operating expenses and vacancy, then calculating the property value using the capitalization rate in accordance with SPI standards.
These steps enabled systematic analysis and produced a defensible rental value estimate.
The results show consistent rental value estimates between the two approaches within a reasonable range, while the Income Approach provides additional insights into value sensitivity to capitalization rates and operating expenses.
Practical implications: property owners and tenants gain a more transparent basis for rental pricing, and periodic reassessment is recommended in line with changes in market cap rates.
Keywords: Rental Value.
Shophouse.
Market Approach.
Income Approach.
Capitalization Rate Abstrak.
Penelitian ini mengestimasi nilai sewa tahunan ruko yang digunakan sebagai fasilitas operasional oleh STIE Cendekia Karya Utama Semarang .
bjek: Jalan Tegalsari Raya No.
Kel.
Candi.
Kec.
Candisar.
Berbeda dari penelitian sebelumnya yang hanya memakai market data approach, naskah ini menggabungkan Market Approach dan Income Approach (NOI / Capitalization Rat.
untuk memperoleh estimasi yang lebih komprehensif.
Data sekunder diperoleh dari survei pasar lokal, data penawaran/sewa ruko sejenis, dan standar penilaian (SPI).
Prosedur analisis data dilakukan melalui beberapa tahap, yaitu:
mengumpulkan dan memverifikasi data pembanding ruko dari portal properti, survei lapangan, serta dokumen resmi.
mengelompokkan data berdasarkan elemen perbedaan seperti lokasi, luas, kondisi bangunan, dan fasilitas.
menerapkan teknik market comparison dengan melakukan penyesuaian .
terhadap setiap elemen pembanding untuk mendapatkan nilai sewa yang setara.
untuk Income Approach, data pendapatan sewa dikonversi menjadi NOI melalui pengurang biaya operasional dan vakansi, kemudian dihitung nilai propertinya menggunakan capitalization rate sesuai standar SPI.
Tahapan ini memungkinkan data dianalisis secara sistematis dan menghasilkan estimasi nilai sewa yang dapat dipertanggungjawabkan Hasil menunjukkan estimasi nilai sewa yang konsisten antara kedua pendekatan dalam rentang wajar, tetapi Income Approach memberikan wawasan tambahan mengenai sensitivitas nilai terhadap tingkat kapitalisasi dan biaya operasional.
Implikasi praktis: pemilik dan penyewa mendapatkan dasar penetapan sewa yang lebih transparan serta saran agar penilaian dilakukan berkala mengikut dinamika cap rate pasar.
Kata Kunci: Nilai Sewa.
Ruko.
Pendekatan Pasar.
Pendekatan Pendapatan.
Capitalization Rate.
E-logis : Jurnal Ekonomi Logistik VOLUME 7.
NO.
OKTOBER 2025
Analisis Nilai Sewa Ruko : Studi Kasus Ruko yang Disewa STIE Cendekia Karya Utama.
Kecamatan Candisari.
Kota Semarang
LATAR BELAKANG
Ruko .
umah-tok.
tetap menjadi tipe properti yang banyak dicari oleh pelaku usaha kecil - menengah dan institusi karena fleksibilitas fungsinya .
omersial dan Di kota-kota menengah seperti Semarang, pasar ruko dipengaruhi oleh dinamika permintaan lokal, perubahan pola ritel, dan kondisi makro .
uku bunga, inflas.
Studi valuasi properti tradisional sering menggunakan pendekatan perbandingan pasar .
arket Namun, berbagai penelitian terbaru menunjukkan bahwa perhatian investor terhadap tingkat pengembalian .
, volatilitas pasar modal, dan perubahan preferensi permintaan properti komersial menyebabkan income approach .
erbasis NOI dan capitalization rat.
semakin penting sebagai alat validasi nilai.
Yeh dan Li .
menegaskan bahwa metode pendapatan lebih mencerminkan proyeksi arus kas dan risiko investasi, sementara Prasetyanto dan Sasana .
menunjukkan bahwa fluktuasi capitalization rate secara langsung memengaruhi estimasi nilai dan keputusan investor.
Laporan-laporan industri terakhir juga menegaskan adanya pergeseran penilaian aset pendapatan .
ncome-generating asset.
menuju penggunaan teknik DCF dan Income Approach, terutama pada portofolio properti berskala besar.
Temuan ini sejalan dengan penelitian Zhang et al.
yang menunjukkan bahwa investor institusional semakin mengandalkan pendekatan pendapatan untuk menilai arus kas dan risiko properti Selain itu, laporan empiris oleh Hoesli dan MacGregor .
menegaskan bahwa metode DCF dan income-based valuation menjadi standar bagi manajer portofolio dalam menilai properti investasi.
Beberapa penelitian penilaian ruko di Indonesia umumnya menggunakan Market Approach dengan penyesuaian elemen seperti lokasi, luas, kondisi fisik, dan umur Misalnya.
Prasetyo dan Samto .
menilai ruko di Kecamatan Candisari menggunakan pendekatan perbandingan pasar untuk menentukan nilai sewanya.
Sari dan Pangestu .
meneliti penentuan nilai sewa ruko di Kota Malang dengan metode penyesuaian lokasi dan luas bangunan.
serta Rahmawati .
yang menganalisis nilai ruko di Kabupaten Sleman berdasarkan perbandingan harga pasar.
Namun, penelitianpenelitian tersebut tidak memasukkan analisis pendapatan (Income Approac.
seperti NOI dan capitalization rate, sehingga belum menggambarkan sensitivitas nilai terhadap perubahan tingkat pengembalian.
Gap inilah yang diisi oleh penelitian ini, yaitu dengan E-logis : Jurnal Ekonomi Logistik VOLUME 7.
NO.
OKTOBER 2025
e-ISSN: 2686-5882.
p-ISSN: x-x.
Hal 39-52 mengintegrasikan Market Approach dan Income Approach untuk menghasilkan estimasi sewa yang lebih komprehensif dan relevan bagi pemilik maupun penyewa.
Kekurangan pendekatan tunggal ini adalah tidak mempertimbangkan secara sistematis potensi pendapatan bersih dan efek perubahan tingkat pengembalian .
ap rat.
yang dapat berubah cepat di kondisi makro.
Selain itu, data lima tahun terakhir menunjukkan adanya fluktuasi capitalization rate pada properti komersial di Indonesia yang turut memengaruhi preferensi investor.
Berdasarkan laporan pasar Colliers Indonesia .
9Ae2.
, cap rate properti ritel di kawasan perkotaan bergerak di kisaran 8,210,5%, dengan tren kenaikan pada 2020Ae2021 akibat pandemi dan penurunan minat terhadap ritel tradisional, kemudian perlahan stabil kembali pada 2022Ae2023.
Pada saat yang sama, minat investor bergeser menuju sektor logistik dengan cap rate yang cenderung lebih rendah dan stabil .
,08,2%) karena dianggap memiliki risiko lebih kecil dan potensi pertumbuhan permintaan lebih tinggi.
Perbedaan dinamika ini menyebabkan munculnya gap antara nilai pasar .
ang tercermin dari transaksi ruk.
dan nilai investasi berbasis pendapatan (NOI dan cap rat.
Dalam konteks ruko yang disewa oleh STIE Cendekia Karya Utama, gap tersebut menjadi relevan karena nilai sewa tahunan tidak hanya dipengaruhi transaksi ruko sejenis, tetapi juga oleh perubahan cap rate pasar yang memengaruhi kelayakan investasi properti di kawasan Candisari.
Oleh sebab itu, integrasi Market Approach dan Income Approach penting dilakukan untuk menangkap kondisi pasar secara lebih utuh.
Penelitian ini menutup gap tersebut dengan menggabungkan kedua pendekatan dan menguji sensitivitas hasil terhadap variasi cap rate dan biaya operasional.
Dukungan atas pentingnya menimbang cap rate/ESG dan parameter pendapatan juga tercatat dalam analisis industri terkini.
Penelitian ini bertujuan untuk mengestimasi nilai sewa tahunan ruko yang digunakan sebagai fasilitas operasional oleh STIE Cendekia Karya Utama dengan mengintegrasikan Market Approach dan Income Approach.
Pemilihan objek ruko ini bukan tanpa alasan.
STIE Cendekia Karya Utama merupakan institusi pendidikan yang telah menggunakan ruko tersebut dalam jangka waktu panjang, sehingga diperlukan dasar penetapan sewa yang akurat, wajar, dan dapat dipertanggungjawabkan secara ekonomi maupun administratif.
E-logis : Jurnal Ekonomi Logistik VOLUME 7.
NO.
OKTOBER 2025
Analisis Nilai Sewa Ruko : Studi Kasus Ruko yang Disewa STIE Cendekia Karya Utama.
Kecamatan Candisari.
Kota Semarang Selain itu, kawasan Candisari sebagai lokasi ruko memiliki dinamika pasar yang aktif, di mana transaksi ruko dan perubahan nilai sewanya dipengaruhi oleh perkembangan komersial di sekitarnya.
Hal ini menjadikan objek penelitian relevan untuk dikaji sebagai studi kasus yang menunjukkan bagaimana nilai sewa dapat berubah seiring situasi pasar.
Dengan membandingkan hasil perhitungan dari dua pendekatan penilaian Market Approach dan Income Approach penelitian ini berupaya mengidentifikasi potensi perbedaan hasil serta menganalisis faktor-faktor yang menyebabkannya, seperti kondisi pembanding pasar, struktur biaya operasional, dan perubahan tingkat kapitalisasi.
Lebih jauh, penelitian ini juga bertujuan untuk memberikan implikasi praktis bagi berbagai pihak, termasuk pemilik ruko, penyewa seperti STIE Cendekia Karya Utama, dan penilai properti.
Bagi pemilik dan penyewa, hasil penelitian ini memberikan dasar penetapan sewa yang lebih transparan dan berkeadilan.
Bagi penilai, penelitian ini memberikan kontribusi dalam pengayaan literatur terkait penerapan dua pendekatan valuasi secara simultan dalam konteks ruko pendidikan.
Dengan demikian, penelitian ini penting dilakukan karena mengisi gap antara praktik penilaian pasar dan kebutuhan analisis pendapatan yang sering diabaikan, terutama pada properti yang digunakan institusi pendidikan secara jangka panjang.
KAJIAN TEORITIS
Konsep Nilai dan Nilai Sewa Nilai pasar .
arket valu.
didefinisikan sebagai estimasi harga yang kemungkinan besar terjadi dalam transaksi yang wajar pada suatu tanggal tertentu antara pihak-pihak yang berpengetahuan, bertindak bebas, dan tanpa paksaan.
Sementara itu, nilai sewa .
ental valu.
merupakan jumlah imbalan yang dibayarkan untuk penggunaan properti dalam periode tertentu, yang mencerminkan kondisi pasar sewa pada saat penilaian Definisi ini sejalan dengan ketentuan Standar Penilaian Indonesia (SPI, 2.
dan International Valuation Standards (IVS, 2.
Faktor-faktor yang memengaruhi nilai sewa meliputi lokasi, luas bangunan, aksesibilitas, umur dan kondisi fisik bangunan, status hak, fasilitas pendukung, serta dinamika pasar sewa lokal, sebagaimana dikemukakan oleh Prawoto .
dan Harjanto & Hidayati .
dalam kajian teori penilaian properti.
E-logis : Jurnal Ekonomi Logistik VOLUME 7.
NO.
OKTOBER 2025
e-ISSN: 2686-5882.
p-ISSN: x-x.
Hal 39-52 Pendekatan Penilaian Properti Dalam praktik penilaian properti, penilai perlu memilih pendekatan yang paling sesuai dengan karakteristik objek, ketersediaan data pasar, serta tujuan penilaian.
Oleh karena itu, standar penilaian internasional maupun nasional menegaskan bahwa proses valuasi umumnya dilakukan melalui lebih dari satu pendekatan untuk memperoleh triangulasi nilai yang andal (IVS, 2022.
SPI, 2.
Secara umum, terdapat tiga pendekatan utama yang digunakan dalam penilaian properti, yaitu Market Approach.
Cost Approach, dan Income Approach.
Market Approach adalah pendekatan yang menilai properti berdasarkan harga atau sewa dari properti pembanding yang sejenis dan telah terjadi di pasar.
Pendekatan ini banyak digunakan ketika data transaksi atau data sewa tersedia dalam jumlah memadai.
Kelebihannya adalah mencerminkan kondisi pasar aktual, namun kelemahannya muncul ketika data pembanding terbatas atau kualitasnya tidak homogen (Harjanto & Hidayati.
Cost Approach menilai properti berdasarkan biaya untuk membangun kembali .
atau mereproduksi .
bangunan dikurangi penyusutan fisik, fungsional, dan ekonomi.
Pendekatan ini bermanfaat untuk properti baru atau properti khusus yang jarang diperdagangkan, meskipun kurang mencerminkan interaksi permintaan-penawaran di pasar (Prawoto, 2.
Income Approach menilai properti berdasarkan kemampuan menghasilkan pendapatan melalui estimasi Net Operating Income (NOI) dan penentuan capitalization rate atau melalui analisis arus kas terdiskonto (DCF).
Kelebihan pendekatan ini adalah mampu menilai kelayakan investasi dan sensitivitas nilai terhadap perubahan pendapatan dan tingkat pengembalian, namun memerlukan data pendapatan yang akurat dan asumsi pasar yang tepat (Zhang et al.
, 2.
Berdasarkan karakteristik penelitian ini yaitu menilai ruko yang menghasilkan pendapatan sewa dan memiliki data pembanding pasar yang memadai pendekatan yang paling relevan adalah Market Approach dan Income Approach.
Market Approach memberikan estimasi nilai sewa berdasarkan kondisi pasar aktual di sekitar objek, sedangkan Income Approach memberikan perspektif investasi melalui analisis E-logis : Jurnal Ekonomi Logistik VOLUME 7.
NO.
OKTOBER 2025
Analisis Nilai Sewa Ruko : Studi Kasus Ruko yang Disewa STIE Cendekia Karya Utama.
Kecamatan Candisari.
Kota Semarang pendapatan bersih dan tingkat kapitalisasi.
Penggunaan kedua pendekatan ini secara simultan memungkinkan penilai memperoleh hasil yang lebih komprehensif dan mampu menangkap fenomena fluktuasi nilai pasar dan nilai pendapatan yang terjadi pada ruko yang disewa STIE Cendekia Karya Utama.
Market Data bermanfaat bila data transaksi sejenis memadai.
Income Approach berguna untuk properti yang menghasilkan pendapatan sewa dan bila investor menilai properti sebagai aset pendapatan.
Literatur valuasi modern menekankan pentingnya menggunakan lebih dari satu pendekatan untuk triangulasi nilai.
Income Approach Income Approach menghitung nilai sebagai fungsi dari aliran pendapatan yang diharapkan (NOI) dan tingkat pengembalian yang diharapkan .
apitalization rat.
atau melalui DCF.
Formula sederhana:
NOI
Nilai (Incom.
= yaycaycyycnycycaycoycnycycaycycnycuycu ycIycaycyce NOI diperoleh dari pendapatan sewa bruto dikurangi vakansi dan biaya operasional .
Pemilihan mencerminkan risiko investasi properti serupa di pasar setempat.
Laporan dan pedoman praktik internasional menyarankan memperhitungkan faktor ESG dan likuiditas pasar saat menentukan capitalization rate.
METODE PENELITIAN
Desain dan Sumber Data Jenis penelitian ini merupakan studi kasus deskriptif-kuantitatif.
Data yang digunakan data sekunder dengan menggunakan data pembanding yang digunakan dalam penelitian ini dipilih dari ruko-ruko yang berlokasi di area yang secara geografis dan komersial memiliki karakteristik paling mendekati objek penelitian.
Ruko pembanding diambil dari kawasan Kecamatan Candisari dan wilayah berbatasan langsung seperti Kelurahan Jatingaleh.
Karangrejo, dan Tegalsari yang berada pada koridor jalan dengan fungsi komersial serupa, tingkat keterjangkauan pasar yang mirip, serta pola aktivitas usaha yang sebanding.
Pemilihan lokasi pembanding tersebut dilakukan berdasarkan prinsip kedekatan pasar .
arket proximit.
sesuai pedoman SPI .
, di mana ruko E-logis : Jurnal Ekonomi Logistik VOLUME 7.
NO.
OKTOBER 2025
e-ISSN: 2686-5882.
p-ISSN: x-x.
Hal 39-52 pembanding harus berada pada lingkungan pasar yang sama atau sangat mirip untuk menghasilkan estimasi yang reliabel.
Secara spesifik, ruko pembanding dipilih karena memiliki karakteristik yang relevan, seperti akses terhadap jalan utama kota, kedekatan dengan fasilitas pendidikan dan area komersial, serta tingkat permintaan sewa yang dapat dibandingkan.
Misalnya, ruko pada Jalan Jatingaleh Raya dan Jalan Karangrejo Raya dipertimbangkan karena berada pada jalur komersial yang menghubungkan area pemukiman padat dengan pusat aktivitas ekonomi, sehingga profil penyewa, tingkat visibilitas, dan kisaran sewa tahunan relatif setara dengan ruko di Jalan Tegalsari Raya No.
102 yang disewa STIE Cendekia Karya Utama.
Argumentasi pemilihan pembanding ini juga diperkuat oleh pertimbangan homogenitas karakteristik fisik dan penggunaan lahan.
Ruko pembanding memiliki tipe bangunan yang serupa .
Ae3 lantai dengan fungsi usaha dan perkantora.
, luas bangunan yang berada dalam rentang perbandingan wajar, serta status hak bangunan yang tidak terlalu berbeda (SHM/SHGB).
Dengan demikian, pemilihan ruko pembanding memenuhi prinsip kesebandingan .
yang diatur dalam SPI dan literatur valuasi, sehingga layak digunakan untuk menghitung estimasi nilai sewa pasar objek penelitian.
Teknik Analisis Market Approach : Mengumpulkan 3Ae5 data pembanding yang berlokasi pada kawasan dengan karakteristik pasar yang paling mendekati objek penelitian.
Ruko pembanding dipilih dari area Kecamatan Candisari dan wilayah yang berbatasan langsung, seperti Jatingaleh.
Karangrejo, dan Tegalsari, karena kawasan-kawasan ini berada pada koridor komersial yang sama, memiliki pola aktivitas ekonomi serupa, serta menunjukkan tingkat permintaan sewa yang relatif sebanding.
Pemilihan lokasi pembanding ini sesuai prinsip market comparability dalam SPI .
, yang mengharuskan pembanding berada pada lingkungan pasar yang relevan agar nilai sewa yang diperoleh dapat dipertanggungjawabkan.
Ruko-ruko di Jatingaleh Raya dan Karangrejo Raya, dipertimbangkan sebagai pembanding karena berada di jalur strategis yang menghubungkan pusat kegiatan pendidikan dan area komersial, sehingga menarik bagi tipe penyewa yang mirip dengan STIE Cendekia Karya Utama.
Selain itu, kesamaan fungsi bangunan, tingkat E-logis : Jurnal Ekonomi Logistik VOLUME 7.
NO.
OKTOBER 2025
Analisis Nilai Sewa Ruko : Studi Kasus Ruko yang Disewa STIE Cendekia Karya Utama.
Kecamatan Candisari.
Kota Semarang visibilitas, aksesibilitas, serta karakteristik fisik ruko pada area tersebut semakin memperkuat relevansi pemilihannya.
Dengan demikian, pemilihan ruko pembanding pada lokasi-lokasi tersebut memenuhi syarat kesebandingan .
dan memastikan bahwa hasil estimasi sewa yang diperoleh melalui Market Approach mencerminkan kondisi pasar yang wajar dan realistis untuk objek penilaian.
Kemudian dilakukan penyesuaian .
terhadap elemen perbedaan yaitu lokasi, luas, umur, parkir, hak.
Hasil akhir dapat mengestimasi nilai sewa tahunan .
ean/median Income Approach : Dengan cara menghitung NOI yaitu pendapatan sewa bruto tahunan berdasarkan data sewa rata-rata untuk tipe ruko kemudian dikurangi dengan biaya operasional tahunan.
Kemudian dapat memilih capitalization rate yang merefleksikan pasar komersial lokal .
kenario konservatif/normal/optimis, seperti 10% / 9% / 8%) untuk analisis sensitivitas.
Dengan menerapkan rumus: Nilai (Incom.
NOI yaycaycyycnycycaycoycnycycaycycnycuycu ycIycaycyce Perbandingan : Analisis selisih absolut dan prossentase, uji konsistensi dan justifikasi Berdasar desain dan sumber data yang digunakan dalam penelitian ini, maka dibuat kerangka pemikiran penelitian ini sebagai berikut:
Gambar 3.
1 Kerangka Pemikiran Penelitian Faktor Ae Faktor Properti Lokasi, ukuran bangunan, kondisi fisik, aksesibilitas, lingkungan sekitar, fungsi/jenis ruko dan karakteristik pasar lokal.
Menentukan pasar sewa dan NOI Faktor properti menentukan posisi ruko di pasar, tingkat permintaan Ae penawaran, serta kisaran sewa yang wajar.
Pendapatan sewa bruto, vakansi, biaya operasional .
emeliharaan, pajak, asuransi, manajeme.
Menggunakan 2 .
jalur penelitian Perbandingan Hasil Jalur penilaian Market Approach : Mengestimasi nilai sewa berdasarkan data sewa/penawaran ruko pembanding di pasar.
Jalur penilaian Income Approach : Mengestimasi nilai sewa berdasarkan NOI dan capitalization rate (NOI / Cap Rat.
Analisis kesesuaian atau perbedaan nilai antara Market Approach dan Income Approach.
E-logis : Jurnal Ekonomi Logistik VOLUME 7.
NO.
OKTOBER 2025
e-ISSN: 2686-5882.
p-ISSN: x-x.
Hal 39-52 Interpretasi Perbedaan Rekomendasi Penjelasan penyebab variasi nilai seperti kondisi pasar, capitalization rate, kualitas pembanding.
Saran untuk penetapan sewa yang lebih transparan, penyesuain berkala, dan pemantauan dinamika capitalization rate pasar.
HASIL DAN PEMBAHASAN
Faktor-Faktor Properti Objek penelitian berupa ruko yang disewa oleh STIE Cendekia Karya Utama berlokasi di Jalan Tegalsari Raya No.
Candisari.
Semarang.
Faktor-faktor yang memengaruhi nilai sewanya meliputi: lokasi strategis, berada di koridor komersial yang menghubungkan kawasan permukiman, pendidikan, dan pusat aktivitas ekonomi.
bangunan dan layout ruko yang mendukung fungsi perkantoran dan kegiatan belajar kondisi fisik bangunan, termasuk umur bangunan, kondisi struktur, dan fasilitas aksesibilitas, berada di jalur utama dengan tingkat lalu lintas yang tinggi.
sekitar, berupa deretan ruko komersial sehingga mendukung aktivitas usaha.
Hasil analisis ini menunjukkan bahwa karakteristik fisik dan lokasi ruko cukup representatif untuk dijadikan objek dalam penilaian nilai sewa berbasis pasar dan pendapatan.
Menentukan Pasar Sewa Data pasar dikumpulkan dari ruko-ruko di kawasan Candisari dan wilayah berbatasan (Jatingaleh.
Karangrejo.
Tegalsar.
Kisaran harga sewa tahunan berada pada rentang yang relevan untuk dijadikan pembanding.
Perhitungan NOI Pendapatan sewa bruto ruko sejenis .
arket ren.
adalah Rp 14.
000 per bulan y 12 = Rp 168.
000 per tahun.
Biaya operasional dan vakansi dihitung sebesar 15%, yaitu:
0,15 y Rp.
000 = Rp 25.
Sehingga NOI = Rp 168.
000 Ae Rp 25.
= Rp 142.
000 per tahun.
Tahap ini menyimpulkan bahwa ruko memiliki kapasitas pendapatan yang memadai untuk dihitung dengan pendekatan pendapatan.
Menggunakan 2 .
Jalur Penelitian Market Approach E-logis : Jurnal Ekonomi Logistik VOLUME 7.
NO.
OKTOBER 2025
Analisis Nilai Sewa Ruko : Studi Kasus Ruko yang Disewa STIE Cendekia Karya Utama.
Kecamatan Candisari.
Kota Semarang Menggunakan 3 - 4 data pembanding yang dipilih dari area Candisari.
Jatingaleh, dan Tegalsari.
Setelah dilakukan penyesuaian .
terhadap perbedaan lokasi, luas, kondisi, dan fasilitas, diperoleh estimasi nilai sewa tahunan sebesar Rp 139.
Hasil tersebut dibulatkan menjadi Rp 139.
000 per tahun.
Income Approach Pendapatan sewa bruto .
arket ren.
sebsar Rp 14.
000 per bulan dan sebesar Rp 168.
000 per tahun.
Biaya operasional dan vakansi .
engan prosentase 15%) yaitu 15 y Rp.
000 = Rp 25.
Maka NOI = Rp.
000 Ae Rp.
000 = Rp 142.
000 per tahun.
Capitalization rate sebesar 10%, 9%, 8% dengan nilai (Incom.
masing Ae masing:
Cap 10% : Rp.
000 / 0.
10 = Rp 1.
Cap 9% : Rp.
000 / 0.
9 = Rp.
Cap 8% : Rp.
000 / 0.
8 = Rp.
Hasil tersebut menghasilkan nilai properti total.
Untuk mengonversi ke nilai sewa yang setara tahunan, biasanya pendekatan Income menghasilkan nilai properti dengan tujuan sebagai perbandingan dengan Market Approach yang menghitung sewa tahunan, menyesuaikan interpretasi.
Pendapatan sewa saat ini memperlihatkan kapasitas pendapatan yang mendukung valuasi properti.
Namun jika tujuan asli adalah menilai nilai sewa tahunan.
Income Approach dapat juga dipakai untuk Aureverse-capitalizeAy yaitu menilai sewa yang wajar dari nilai pasar propert.
Jika sebaliknya mencari nilai sewa wajar dari nilai properti pasar dengan menghitung nilai properti dari Market Approach dibagi cap rate.
Bila market menunjukkan valuasi properti sekitar Rp 1.
000, dengan cap rate 10% maka nilai sewa yang wajar NOI = nilai y cap rate.
Oleh karena itu metode income dan market dapat saling memverifikasi.
Analisis sensitivitas menunjukkan bahwa penurunan cap rate .
emand investor nai.
meningkatkan valuasi properti dan memperkuat daya tawar pemilik untuk menaikkan sewa.
Perbandingan Hasil Market Approach dan Income Approach Perbandingan menunjukkan bahwa nilai sewa menurut Market Approach (Rp .
berada dalam rentang wajar terhadap nilai pendapatan (NOI = Rp Selisih kecil (<3%) mengindikasikan kedua pendekatan memberikan hasil E-logis : Jurnal Ekonomi Logistik VOLUME 7.
NO.
OKTOBER 2025
e-ISSN: 2686-5882.
p-ISSN: x-x.
Hal 39-52 yang konsisten.
Analisis kesesuaian ini memperkuat bahwa pasar ruko di Candisari relatif stabil dan mencerminkan kondisi pendapatan yang serupa.
Interpretasi Perbedaan Nilai Perbedaan yang muncul antar kedua pendekatan dipengaruhi oleh beberapa faktor yaitu: kondisi pasar lokal yang mengalami fluktuasi cap rate 5 tahun terakhir.
kualitas pembanding, seperti aksesibilitas dan kondisi fisik ruko.
struktur biaya operasional yang memengaruhi nilai NOI.
preferensi investor, terutama pergeseran minat dari ritel ke sektor logistik, yang menyebabkan nilai pendapatan lebih sensitif dibanding nilai pasar.
Interpretasi ini menjelaskan mengapa perbedaan nilai dapat terjadi meskipun berada dalam rentang wajar.
Rekomendasi