STUDI KELAYAKAN INVESTASI PADA PROYEK
PEMBANGUNAN PERUMAHAN CITRA
HARMONY TANJUNG MORAWA DITINJAU DARI
ASPEK FINANSIAL
Wina Ningsih Simanjuntak1.
Atiqah Syafida Siregar2.
Citra Utami3 winasimanjuntak@students.
id1, atiqahsiregar@students.
citrautami@polmed.
ABSTRAK Deli Serdang sebagai salah satu wilayah di Sumatera Utara dengan luas wilayah 247,72 kmA serta jumlah penduduk sebanyak 1.
441 jiwa (Badan Pusat Statistik Kabupaten Deli Serdang, 2.
, banyak pembangunan yang terjadi seperti pembangunan hotel, perumahan, terminal, sekolah, kantor dan sebagainya.
Akan tetapi permasalahan yang timbul adalah apakah pembangunan yang ada tersebut sudah sesuai dengan analisa studi kelayakan yang ada.
Diperlukan suatu pengkajian kelayakan suatu proyek yang dapat ditinjau dari aspek finansial untuk mengetahui layak atau tidak proyek tersebut.
Metode penelitian yang digunakan adalah metode analisis data kuantitatif yang mencakup pengumpulan data sekunder dari staff proyek pembangunan Perumahan Citra Harmony di Tanjung Morawa.
Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis kelayakan investasi dari aspek finansial pada proyek pembangunan perumahan Citra Harmony dengan parameter Net Present Value (NPV).
Internal Rate of Return (IRR).
Payback Period (PBP) dan (Break Even Point BEP).
Hasil analisis menunjukkan bahwa proyek pembangunan Perumahan Citra Harmony layak dari aspek finansial dengan nilai NPV sebesar Rp 1.
47, nilai IRR (Internal Rate of Retur.
> MARR (Minimum Attractive Rate of Retur.
Payback Period terjadi pada bulan ke-41 dan BEP atau titik impas terjadi saat rumah terjual 44 unit.
Dari perhitungan cash flow keuntungan bersih proyek ini sebesar Rp 1.
KATA KUNCI Studi kelayakan, rumah subsidi, perumahan citra harmony PENDAHULUAN Latar Belakang Deli Serdang, sebuah wilayah di Sumatera Utara dengan luas wilayah 247,72 kmA serta jumlah penduduk sebanyak 1.
441 jiwa, mengalami perkembangan pembangunan yang signifikan, mencakup sektor hotel, perumahan, terminal, sekolah, dan kantor.
Pertumbuhan penduduk di Deli Serdang khususnya Kecamatan Tanjung Morawa memicu peningkatan permintaan rumah, terutama bagi pendatang baru atau penduduk yang merantau ke daerah tersebut.
Salah satu proyek pembangunan perumahan yang sedang berlangsung adalah proyek Perumahan Citra Harmony, terletak 1,2 adalah Mahasiswa MRKG Jurusan Teknik Sipil.
Politeknik Negeri Medan 3 adalah Dosen MRKG Jurusan Teknik Sipil.
Politeknik Negeri Medan POLIMEDIA.
VOL 26 NO.
2 MEI 2023
di Jalan Bandar Labuhan Bawah.
Kecamatan Tanjung Morawa.
Deli Serdang.
Proyek ini melibatkan pembangunan 61unit rumah 1 lantai dengan luas bangunan 36 m2 dan 3 unit kios dengan luas bangunan 48 m2.
Proyek ini merupakan proyek rumah bersubsidi yang dilaksanakan pada tahun 2020 oleh PT Harapan Optimis Mandiri Bersama sebagai pengembang dan kontraktor.
Akan tetapi permasalahan yang timbul adalah biaya pembangunan perumahan yang tinggi dapat menyebabkan risiko finansial bagi pihak Oleh karena itu, penting untuk melakukan analisis kelayakan investasi guna memastikan bahwa investasi tersebut menghasilkan keuntungan yang memadai.
Rumusan Masalah Berapa nilai Net Present Value (NPV).
Internal Rate of Return (IRR).
Payback Period (PBP) dan Break Even Point (BEP) dari proyek pembangunan perumahan Citra Harmony? Apakah proyek pembangunan perumahan Citra Harmony layak apabila ditinjau dari Net Present Value (NPV).
Internal Rate of Return (IRR), dan Payback Period (PBP)? Tujuan Penelitian Mengetahui nilai Net Present Value (NPV).
Internal Rate of Return (IRR).
Payback Period (PBP) dan Break Even Point (BEP), dari proyek pembangunan perumahan Citra Harmony Mengetahui proyek pembangunan perumahan Citra Harmony layak atau tidak apabila ditinjau dari Net Present Value (NPV).
Internal Rate of Return (IRR), dan Payback Period (PBP) TINJAUAN Net Present Value (NPV) PUSTAKA Giatman .
dalam bukunya menuliskan bahwa NPV adalah cara untuk menghitung netto atau nilai bersih pada waktu sekarang .
Apabila NPV>0 maka investasi yang dilakukan layak atau menguntungkan, sebaliknya apabila NPV<0 maka investasi yang dilakukan dinyatakan tidak layak atau tidak menguntungkan.
Soeharto .
dalam bukunya menuliskan persamaan untuk menghitung NPV sebagai berikut:
a )yc ycu NPV = Ocycuyc=0 .
yc Oe .
Keterangan:
NPV
= Nilai sekarang netto (C)t = Aliran kas masuk tahun ke-t (C.
t = Aliran kas keluar tahun ke-t = Umur unit usaha hasil investasi = Arus pengembalian .
ate of retur.
= Waktu Adapun kriteria NPV akan memberikan petunjuk sebagai berikut:
NPV = positif, usulan proyek dapat diterima NPV = negatif, usulan proyek ditolak Simanjuntak, dkk Studi Kelayakan Investasi pada Proyek Pembangunan PerumahanA Minimum Attractive Rate of Return (MARR) MARR adalah tingkat suku bunga pengembalian minimum, dimana tingkat suku bunga tersebut akan dijadikan dasar atau indikator keputusan manajemen sehubungan dengan pemilihan alternatif-alternatif biaya .
ost alternative.
, manfaat .
enefit alternative.
atau kelayakan suatu investasi .
easibility stud.
(Ginting, 2.
Untuk mencari nilai MARR dapat digunakan persamaan sebagai berikut:
Ic = rd.
Id .
-r.
MARR = Ic y 100% .
= rasio antara hutang dan modal seluruhnya.
I-rd = rasio modal sendiri dang modal seluruhnya = rate of return dari modal pinjaman = tingkat pengembalian untuk modal sendiri = cost of capital Internal Rate of Return (IRR) Giatman .
menyatakan dalam bukunya Internal Rate of Return adalah tingkat kemampuan cash flow dalam mengembalikan investasi yang dijelaskan dalam bentuk persentase.
Proyek akan diterima apabila IRR > arus pengembalian .
equired rate of retur.
, begitu juga sebaliknya proyek ditolak apabila IRR < arus pengembalian .
equired rate of retur.
Soeharto .
menyatakan untuk mencari nilai IRR dapat digunakan persamaan sebagai berikut:
a )yc ycu Ocycuyc=0 .
yc = Ocycuyc=0 .
yc = 0 Keterangan:
(C)t = Aliran kas masuk tahun ke-t (C.
t = Aliran kas keluar tahun ke-t = tahun = Arus pengembalian Adapun kriteria IRR akan memberikan petunjuk sebagai berikut:
IRR > MARR, investasi layak .
IRR < MARR, investasi tidak layak .
Payback Period (PBP) Giatman .
dalam bukunya menyatakan analisis Payback Period pada dasarnya bertujuan untuk mengetahui seberapa lama .
investasi akan dapat dikembalikan saat terjadinya kondisi pulang pokok .
reak even poin.
Lamanya periode pengembalian .
saat kondisi BEP adalah:
k(PBP) = Ocycoycn=0 C Ft Ou 0 Keterangan:
= Periode pengembalian C Ft = cash flow period ke-t Jika komponen cash flow benefit dan costnya bersifat annual, maka formulanya Investasi k(PBP) = Annual Benefit y periode waktu .
Dalam metode ini rencana investasi dikatakan layak apabila k O n.
POLIMEDIA.
VOL 26 NO.
2 MEI 2023
Break Even Point (BEP) Hasan dan Rahayu .
menyatakan Break Even Point dapat dikatakan pada saat volume penjualan dimana penghasilannya tetap sama besarnya dengan biaya totalnya, sehingga perusahaan tidak mendapatkan keuntungan atau menderita kerugian.
BEP juga merupakan titik dimana pendapatan dari usaha sama dengan modal yang dikeluarkan.
Persamaan untuk menghitung BEP adalah sebagai berikut:
Biaya Tetap BEP unit = Harga per unitOeBiaya Variabel per unit Keterangan:
Biaya tetap adalah biaya yang dikeluarkan untuk menyewa tempat usaha, pegawai, mesin, dan lain sebagainya.
Biaya variabel adalah biaya yang dikeluarkan sehubungan dengan kegiatan dalam menjalankan suatu usaha atau proyek.
Harga Penjualan adalah harga jual yang ditentukan kepada pembeli.
METODE Metode penelitian yang digunakan adalah metode kuantitatif yaitu suatu PENELITIAN metode penelitian yang digunakan untuk mengumpulkan data numerik atau data berupa angka, sehingga hasil penelitian dapat diukur secara statistik.
Dari data yang didapat dilakukan analisis Net Present Value (NPV).
Internal Rate of Return (IRR).
Payback Period (PBP), dan Break Even Point (BEP).
Analisis dilakukan dengan mempertimbangkan layak atau tidaknya investasi pada proyek dari aspek finansial, jumlah unit yang terjual, titik impas, dan waktu yang didapat.
Penelitian ini dilakukan pada proyek pembangunan perumahan Citra Harmony Tanjung Morawa yang berlokasi di Jalan Bandar Labuhan Bawah.
Kecamatan Tanjung Morawa.
Deli Serdang.
Bagan alir penelitian dapat dilihat pada Gambar 2.
METODOLOGI
PENELITIAN
HASIL DAN
PEMBAHASAN
Gambar 1 Lokasi Penelitian Simanjuntak, dkk Studi Kelayakan Investasi pada Proyek Pembangunan PerumahanA
SIMPULAN
Gambar 2 Bagan Alir Penelitian HASIL DAN Net Present Value (NPV) PEMBAHASAN Dalam penelitian ini perhitungan NPV menggunakan suku bunga kredit bank BTN yang berbeda setiap tahun, yaitu tahun 2020 besarnya suku bunga adalah 9,9%, dibulan Februari tahun 2021 mengalami penurunan suku bunga yaitu 8,25% sampai pada akhir tahun 2022.
Tahun 2023 suku bunga kembali naik menjadi 8,30%.
(Otoritas Jasa Keuangan (OJK), 2.
Maka pada setiap pergantian suku bunga, pemasukan .
ash i.
akan dikalikan dengan Discount Factor dengan suku bunga .
pada periode sebelumnya, berikut adalah contoh perhitungan PV In:
Perhitungan Present Value In pada bulan Januari 2020 Discount Factor (DF) = 9,9% 0 = Pemasukan (Cash I.
y Discount Factor = 3.
000 y 1 = 3.
Perhitungan Present Value In pada bulan Maret 2021
Discount Factor (DF) = 8,25% 1
9,9% 13
PV In .
PV In .
= 0,9932 y 0,8986 = 0,8926 = Pemasukan (Cash I.
y Discount Factor POLIMEDIA.
VOL 26 NO.
2 MEI 2023
= 15.
000 y 0,8926 = 13.
Perhitungan Present Value n pada bulan Januari 2023
Discount Factor (DF) = 8,30% 0
8,25% 23
9,9% 13
= 1 y 0,8542 y 0,8987 = 0,7677 PV In = Pemasukan (Cash I.
y Discount Factor = 154.
000 y 0,7677 = 118.
Perhitungan Net Present Value (NPV) selengkapnya dapat dilihat pada Tabel 1 di bawah ini:
Tabel 1 Net Present Value (NPV) Bulan Jan-20 Feb-20 Mar-20 Apr-20 May-20 Jun-20 Jul-20 Aug-20 Sep-20 Oct-20 Nov-20 Dec-20 Jan-21 Feb-21 Mar-21 Apr-21 May-21 Jun-21 Jul-21 Aug-21 Sep-21 Oct-21 Nov-21 Dec-21 Jan-22 Feb-22 Mar-22 Apr-22 May-22 Jun-22 Jul-22 Aug-22 Sep-22 Oct-22 Nov-22 Dec-22 Jan-23 Feb-23 Bulan Pemasukan (Cash I.
Pengeluaran (Cash Ou.
PV IN PV OUT 1,0000 0,9918 0,9837 0,9757 0,9677 0,9598 0,9519 0,9441
0,9364
0,9287
0,9211
0,9136
0,9061
0,8987
0,8926
0,8865
0,8804
0,8744
0,8684
0,8625
0,8566
0,8508
0,8450
0,8392
0,8335
0,8278
0,8221
0,8165
0,8109
0,8054
0,7999
0,7944
0,7890
0,7836
0,7783
0,7729
0,7677
0,7624
NPV
Simanjuntak, dkk Studi Kelayakan Investasi pada Proyek Pembangunan PerumahanA Mar-23 Apr-23 May-23 Jun-23 Jul-23 Aug-23 Sep-23 Oct-23 Nov-23 Dec-23 Jumlah 0,7572 0,7520 0,7468 0,7417 0,7366 0,7315 0,7265 0,7215 0,7165 0,7116 Diketahui nilai NPV dengan perhitungan berikut:
NPV = PV In Ae PV Out = Rp 13.
332 Ae Rp 11.
= Rp 1.
47 > 0
Dari hasil perhitungan diatas, didapat nilai NPV sebesar Rp 1.
dimana NPV lebih besar dari 0.
Maka proyek perumahan Citra Harmony dinyatakan layak.
Minimum Attractive Rate of Return (MARR) Modal proyek berasal dari pinjaman bank sebesar 65% dengan tingkat suku bunga 9,9% pertahun.
Sedangkan modal dari perusahaan sendiri sebesar 35%.
Modal dari perusahaan sendiri diharapkan menghasilkan tingkat pengembalian sebesar 30%.
Perhitungan nilai MARR dapat dilihat sebagai = 65% 1-rd = .
-65%) = 9,9% = 30% = rd.
Id .
-r.
Ie = .
%y 9,9%) (.
-65%) y 30%) = 0,1694 MARR = 0,1694 y 100% = 16,94% Hasil dari perhitungan didapat MARR sebesar 16,94%.
Internal Rate of Return (IRR) Internal Rate of Return adalah tingkat suku bunga pada saat nilai NPV sama dengan nol.
Besarnya IRR di dapat dari metode coba-coba .
rial erro.
Tabel 2 adalah hasil percobaan IRR dimulai dari i 10% sampai 100% yang menunjukkan hasil NPV selalu positif:
Tabel 2 Internal Rate of Return (IRR) PV IN PV OUT NPV .
POLIMEDIA.
VOL 26 NO.
2 MEI 2023
Dari perhitungan NPV dengan suku bunga 100% per tahun didapat nilai NPV positif, sehingga IRR berada di atas suku bunga 100% per tahun.
Karena suku bunga yang dicoba yaitu 100% per tahun lebih besar dari nilai MARR sebesar 16,94%, maka dipastikan nilai IRR lebih besar dari nilai MARR.
Sehingga proyek menguntungkan/layak dilaksanakan.
Payback Period (PBP) Payback period adalah periode waktu pengembalian modal yang dibutuhkan untuk mendapatkan kembali modal yang diinvestasikan.
Penelitian ini menggunakan perhitungan Payback Period tanpa menghitung diskonto.
Perhitungan Arus kas sebagai berikut:
Arus Kas .
= (Total seluruh pengeluara.
pendapatan pada bulan ke-0 = (Rp 13.
Rp 3.
= (Rp 9.
Pengeluaran dinyatakan dalam bentuk angka negatif.
Untuk arus kas pada bulan selanjutnya adalah pendapatan pada tiap bulan.
Perhitungan arus kas kumulatif dapat dilihat sebagai berikut:
Arus kas kumulatif .
= Arus kas kumulatif .
Arus kas .
Arus kas kumulatif .
= Arus kas kumulatif .
Arus kas .
= Arus kas kumulatif .
Arus kas .
= (Rp 9.
Rp 391.
= (Rp 9.
Arus kas kumulatif .
= Arus kas kumulatif .
Arus kas .
= Arus kas kumulatif .
Arus kas .
= (Rp 9.
Rp 346.
= (Rp 8.
Perhitungan Payback Period selengkapnya dapat dilihat pada Tabel 3 berikut ini:
Tabel 3 Payback Period Bulan Arus Kas Arus Kas Kumulatif .
Simanjuntak, dkk Studi Kelayakan Investasi pada Proyek Pembangunan PerumahanA .
Break Even Point (BEP) Break Even Point (BEP) adalah titik impas dari biaya yang dikeluarkan dengan pemasukan yang ada.
Sehingga dari sini dapat diketahui berapa unit rumah yang harus dijual agar dapat mencapai titik impas dari pengeluaran.
Dimana biaya tetap adalah biaya yang harus dikeluarkan relatif sama, walaupun volume produksi berubah dalam batas-batas tertentu.
Sedangkan biaya variabel adalah biaya yang berubah besarnya secara proporsional dengan jumlah produk dibuat.
Biaya tetap pada proyek perumahan Citra Harmony meliputi:
Tabel 4 Biaya Tetap (Fixed Cos.
Biaya Tetap (Fixed Cos.
Pembelian Tanah Sertifikat Tanah/PBB/BBN Konsolidasi Proyek Grading Persiapan Lahan Plank Proyek Harga (R.
POLIMEDIA.
VOL 26 NO.
2 MEI 2023
Gapura/Pos Security/Pagar Biaya Operasional Gaji Karyawan Biaya tak terduga Biaya PPh Akses Saluran Utama Taman/Fasilitas Umum Jalan Lingkungan (P.
Blo.
Saluran Lingkungan Jembatan/Gorong-gorong Jaringan PLN Acc's Jumlah Sumber: Data Analisa Biaya dan Harga Jual Perumahan Citra Harmony Biaya variabel pada proyek perumahan Citra Harmony meliputi:
Tabel 5 Biaya Variabel Biaya Variabel Harga (R.
Jembatan/Plat Parit Pagar Pembatas Listrik (BP/UJL/SR) Air Bersih IMB Pecahan AJB/SHM Pecahan Pohon Pelindung Biaya Konstruksi Insentif pemasaran Jumlah Sumber: Data Analisa Biaya dan Harga Jual Perumahan Citra Harmony Harga Jual (Rp 150.
000 y .
(Rp 240.
000 y.
Biaya Variabel Per Unit
BEP
= Rp 154.
Rp 4.
= Rp 72.
Biaya Tetap = Biaya JualOeBiaya Variabel Per Unit Rp 3.
Rp 154.
313Oe Rp 72.
= 43,34 .
Uni.
SIMPULAN Dari hasil perhitungan dan analisa kelayakan finansial proyek perumahan Citra Harmony Tanjung Morawa yang telah dilakukan didapat nilai NPV (Net Present Valu.
sebesar Rp 1.
47, nilai IRR (Internal Rate of Retur.
> MARR (Minimum Attractive Rate of Retur.
PBP (Payback Perio.
terjadi pada bulan ke-41 dan mendapatkan titik impas atau BEP (Break Event Poin.
pada saat penjualan rumah 44 unit.
Penelitian ini menunjukkan bahwa proyek pembangunan Perumahan Citra Harmony Tanjung Morawa layak dari aspek finansial.
RUJUKAN Drs.