Kondotel Dalam Perspektif Hukum Rumah Susun: Analisis Konflik Kepentingan dan Pengelolaan Bersama KONDOTEL DALAM PERSPEKTIF HUKUM RUMAH SUSUN:
ANALISIS KONFLIK KEPENTINGAN DAN PENGELOLAAN BERSAMA
Rijal Ibnu Sani.
Suartini Universitas Muhammadiyah Tangerang.
Tangerang Jalan Perintis Kemerdekaan.
Nomor 1/33.
Cikokol.
Tangerang.
Banten - 15118 Universitas Al Azhar Indonesia.
Jakarta Jl.
Sisingamangaraja.
Kec.
Kby.
Baru.
Kota Jakarta Selatan - 12110 suartini@uai.
Abstract This research aims to identify conflicts of interest arising from the dualism of hotel management and the Association of Owners and Residents of Apartment Units, as well as to analyse the legal implications and practical impacts of regulatory gaps in Indonesia.
Condo-hotels, which are a combination of condominiums and hotels, pose a number of issues because they have not been specifically regulated within the framework of the Apartment Law.
The ambiguity of this regulation has the potential to trigger a conflict of interest between unit owners who are focused on maintaining shared facilities and hotel management who prioritize business aspects.
The normative legal research approach was used by combining literature study and analysis of related legislation documents.
The research results show that the dualism in management creates an imbalance in the rights to use common areas, parking allocation, and the utilization of public facilities.
On the other hand, the absence of specific regulations regarding condotels affects the potential for disputes that are difficult to resolve because each party has different These findings underscore the need for regulatory updates to provide legal certainty, accommodate business interests, and maintain a suitable residential function for owners.
Thus, the management of condotels can be carried out harmoniously through the synergy between the hotel and P3SRS.
In conclusion, the fulfillment of the rights of condominium owners and hotel guests can be balanced if the government issues condotel regulations that regulate the obligations of professional management and the authority of P3SRS in formulating internal policies.
This step prevents potential Keywords: Condotel, apartment law, conflict of interest.
Abstrak Penelitian ini bertujuan untuk mengidentifikasi konflik kepentingan yang muncul akibat dualisme pengelolaan hotel dan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun serta menganalisis implikasi hukum dan dampak praktis dari kekosongan regulasi di Indonesia.
Kondotel, yang merupakan perpaduan antara kondominium dan hotel, menimbulkan sejumlah persoalan karena belum diatur secara spesifik dalam kerangka Hukum Rumah Susun.
Ketidakjelasan regulasi ini berpotensi memicu benturan kepentingan antara pemilik unit yang berorientasi pada pemeliharaan fasilitas bersama dan pihak pengelola hotel yang mengutamakan aspek bisnis.
Pendekatan penelitian yuridis normatif digunakan dengan memadukan studi pustaka dan analisis dokumen perundang-undangan Hasil penelitian menunjukkan bahwa dualisme pengelolaan menciptakan ketidakseimbangan dalam hak penggunaan area bersama, pengalokasian parkir, serta pemanfaatan fasilitas umum.
Di sisi lain, ketiadaan aturan spesifik tentang kondotel berdampak pada potensi perselisihan yang sulit diselesaikan karena masing-masing pihak memiliki kepentingan berbeda.
Temuan ini menegaskan perlunya pembaharuan regulasi untuk memberikan kepastian hukum, mengakomodasi kepentingan bisnis, dan tetap menjaga fungsi hunian yang layak bagi pemilik.
Dengan demikian, pengelolaan kondotel dapat dilakukan secara harmonis melalui sinergi antara pihak hotel dan P3SRS.
Kesimpulannya, pemenuhan hak-hak pemilik kondominium dan tamu hotel dapat diseimbangkan jika pemerintah menerbitkan regulasi kondotel yang mengatur kewajiban manajemen profesional serta kewenangan P3SRS dalam merumuskan kebijakan internal.
Langkah ini mencegah potensi kerugian.
Kata Kunci: Kondotel, hukum rumah susun, konflik kepentingan.
Lex Jurnalica Volume 22 Nomor 1.
April 2025 Kondotel Dalam Perspektif Hukum Rumah Susun: Analisis Konflik Kepentingan dan Pengelolaan Bersama Pendahuluan hak-hak Dengan pengelolaan kondotel dapat dilaksanakan secara harmonis dan berkeadilan, sehingga integrasi antara pengelolaan profesional hotel dan pengelolaan bersama oleh P3SRS benarbenar memberikan manfaat optimal bagi seluruh pemangku kepentingan di sektor Keberadaan kondotel sebagai perpaduan antara fungsi hunian .
dan bisnis perhotelan telah menimbulkan dualisme pengelolaan yang unik.
Oleh karenanya dalam penelitian ini yang akan dibahas adalah AuApakah Regulasi yang dipergunakan sebagai Payung Hukum bagi Pengelolaan Kondotel?Ay Di tengah pesatnya pembangunan properti vertikal di kawasan urban, kondotelAi sebuah hunian yang memadukan fungsi kondominium dan hotelAimuncul sebagai alternatif inovatif.
Kondotel menawarkan pengalaman tinggal layaknya di rumah sekaligus layanan hotel, tetapi model ini menghadirkan tantangan unik, terutama terkait kekosongan regulasi dalam Hukum Rumah Susun.
Regulasi yang ada hanya mengatur kondominium memicu dualisme pengelolaan:
di satu sisi, hotel dikelola secara profesional dan berorientasi pada bisnis (Andriushchenko.
Pryimak & Nikolaychuk, 2.
, sementara di sisi lain, area bersama kondominium diurus oleh P3SRS dengan pendekatan nirlaba (Levy et , 2019.
Vergara dAoAlenyon, 2.
Perbedaan ini tidak hanya menimbulkan persoalan mengenai pembagian hak dan kewajiban, tetapi kepentingan, misalnya ketidakadilan dalam pengalokasian lahan parkir serta penggunaan fasilitas umum (Agustina, 2.
Fenomena tersebut menegaskan adanya celah hukum yang mendasar, di mana status kondotel tidak diakomodasi secara spesifik dalam kerangka regulasi rumah susun, khususnya mengacu pada Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun.
Ketiadaan aturan yang menyelaraskan dua fungsi - hunian dan perhotelan - menyebabkan operasional serta tata kelola, sehingga menimbulkan ketidakpastian bagi pemilik maupun pengelola.
Selain itu, ketidakjelasan ini lingkungan hunian, mengingat kebutuhan pemilik unit kondominium dapat berbenturan dengan karakter tamu hotel yang umumnya bersifat sementara.
Penelitian ini hadir untuk menguraikan kompleksitas dan konflik yang timbul akibat dualisme pengelolaan kondotel serta mengkaji implikasi hukum dan dampak praktisnya bagi pemilik kondominium dan pengelola hotel.
Diharapkan, kajian ini dapat memberikan permasalahan tersebut serta menawarkan menyelaraskan kepentingan komersial dengan Lex Jurnalica Volume 22 Nomor 1.
April 2025 Metode Penelitian Penelitian ini menggunakan pendekatan yuridis normatif melalui studi pustaka untuk Pendekatan tersebut dipilih karena masalah utama berkaitan dengan ketidakjelasan regulasi serta implikasi hukum akibat fungsi hotel di lahan bersama rumah susun.
Fokus utamanya adalah penelaahan peraturan perundangundangan, termasuk Undang-Undang tentang Rumah Susun, peraturan pelaksana, dan regulasi daerah yang relevan.
Sumber bahan hukum terbagi menjadi primer dan sekunder serta tersier.
Data primer mencakup dokumen hukum yang mengatur rumah susun dan kondotel, antara lain Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011, peraturan pemerintah atau daerah terkait aspek pembangunan hotel atau kondotel.
Data sekunder diperoleh dari buku, literatur ilmiah, artikel jurnal, publikasi akademik, laporan penelitian, dan makalah seminar yang membahas konflik pengelolaan kondotel.
Teknik pengumpulan data dilakukan melalui studi literatur, menelaah berbagai sumber resmi seperti peraturan, jurnal ilmiah.
Metode konsep teoretis, dasar hukum, serta praktik lapangan dalam pengelolaan kondotel.
Teknik interpretasi norma hukum, perbandingan teori hukum dengan praktik pengelolaan kondotel, serta identifikasi celah regulasi dan konflik Melalui analisis dokumen hukum Kondotel Dalam Perspektif Hukum Rumah Susun: Analisis Konflik Kepentingan dan Pengelolaan Bersama dan literatur, peneliti memetakan persoalan ketidakadilan biaya fasilitas bersama dan dualisme kepengurusan.
Hasilnya diharapkan memberi pemahaman komprehensif atas kepentingan bisnis perhotelan dan hak pemilik rumah susun.
khusus, pelaksanaan hak dan kewajiban tiap pihak sering kali menimbulkan konflik, terutama saat fasilitas umum seperti lahan parkir, kolam renang, atau area rekreasi dimanfaatkan oleh tamu hotel yang tidak tercantum sebagai pemilik.
Hasil dan Pembahasan Kerangka Konseptual Kondotel dalam Hukum Rumah Susun Dualisme persoalan utama dalam kondotel.
Pengelolaan hotel umumnya bersifat profesional dengan orientasi bisnis yang menuntut efisiensi, kualitas pelayanan, dan profit (CimbaljeviN et , 2.
Manajemen hotel berupaya menarik tamu sebanyak mungkin untuk meningkatkan pendapatan (BEL HADDIOUI & Jahidi, 2.
, yang secara tidak langsung juga meningkatkan intensitas pemanfaatan fasilitas bersama.
Di sisi lain.
P3SRS bertugas menjaga kelancaran, kebersihan, dan keamanan fasilitas milik bersama bagi penghuni atau pemilik unit (AuYong et al.
, 2.
Karena bersifat nirlaba.
P3SRS cenderung berfokus pada pemeliharaan, pembagian biaya secara adil, serta kenyamanan pemilik tanpa mempertimbangkan aspek Perbedaan ini menciptakan potensi ketegangan: pengelola hotel menginginkan pemanfaatan fasilitas semaksimal mungkin.
P3SRS kepentingan pemilik tetap diutamakan.
Implikasi konflik pun menjadi nyata, terutama dalam hal hak parkir, penggunaan area bersama, dan fasilitas pendukung.
Tamu hotel kerap memanfaatkan lahan parkir yang seharusnya tersedia bagi pemilik unit, sehingga pemilik kesulitan mendapatkan tempat parkir.
Hal serupa terjadi pada kolam renang, pusat kebugaran, atau ruang serbaguna, di mana tamu hotel ikut menggunakan fasilitas yang biaya pemeliharaannya ditanggung oleh Ketidakadilan menimbulkan keluhan pemilik, terutama jika kontribusi finansial dari pihak hotel tidak Selain itu, tingkat kepadatan dan intensitas penggunaan yang tinggi dari tamu hotel dapat mempercepat kerusakan fasilitas, menambah beban perawatan bagi P3SRS.
Dalam jangka panjang, situasi ini berpotensi menurunkan kualitas hunian dan mengganggu keharmonisan komunitas di kondotel.
Oleh karena itu, tanpa aturan jelas dan kesepakatan pembagian biaya yang adil, dualisme Konflik Kepentingan dalam Pengelolaan Kondotel Kondotel merupakan perpaduan antara kondominium dan hotel (Puspitasari & Taupiqqurrahman, 2.
, di mana pemilik unit apartemen pribadi namun juga memanfaatkan layanan hotel yang dikelola secara professional (Saputri & Handoko, 2.
Berbeda dari kondominium murni yang seluruh fungsinya berorientasi pada kenyamanan penghuni, kondotel memadukan aspek hunian dengan kegiatan bisnis perhotelan (Susanti & Wahyuningsih, 2.
Dalam kondominium biasa, pemilik unit memiliki hak eksklusif atas ruangannya dan berbagi kepemilikan atas area bersama.
Sementara itu, di kondotel, hak eksklusif tersebut masih melekat, tetapi sebagian fasilitas kerap dimanfaatkan pula oleh tamu hotel yang sifat kunjungannya lebih sementara dan beragam (Roberts & Shea, 2.
Dalam kerangka hukum rumah susun di Indonesia, khususnya Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, tidak ada pengaturan spesifik mengenai kondotel.
Ketentuan yang ada umumnya mengatur rumah susun sebagai hunian yang dikelola oleh Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (P3SRS) untuk memelihara dan mengelola fasilitas Bersama (Devi, 2.
(Harris.
C, 2.
Hal ini menimbulkan celah hukum karena kondotel, yang memadukan fungsi komersial .
dan hunian .
, tidak sepenuhnya tercakup dalam definisi rumah susun konvensional.
Akibatnya, tata kelola kondotel kerap bergantung pada interpretasi aturan rumah susun yang mungkin tidak sepenuhnya relevan.
Posisi kondotel yang AuhibridaAy ini memunculkan ketidakjelasan tanggung jawab antara pemilik, pengelola hotel, dan P3SRS.
Tanpa kerangka hukum Lex Jurnalica Volume 22 Nomor 1.
April 2025 Kondotel Dalam Perspektif Hukum Rumah Susun: Analisis Konflik Kepentingan dan Pengelolaan Bersama pengelolaan kondotel akan terus memunculkan konflik kepentingan yang merugikan pemilik maupun pengelola.
harian atau bahkan hitungan jam bagi tamu Ketiadaan aturan khusus memunculkan memaksimalkan pendapatan dengan menyewakan unitnya secara bebas, dan P3SRS yang menekankan penegakan tata tertib untuk melindungi ketenangan penghuni.
Akibatnya, muncul situasi paradoksal di mana pengelola hotel secara sah melakukan penyewaan harian melalui platform daring atau kerja sama agen perjalanan, sementara pemilik kondominium yang melakukan hal serupa bisa dianggap melanggar aturan internal.
Bagi pengelola hotel, kekosongan regulasi juga berarti minimnya panduan operasional yang menyesuaikan diri dengan prinsip pengelolaan rumah susun.
Hotel biasanya memiliki standar pelayanan yang menuntut akses dan penggunaan fasilitas bersama secara intensif, misalnya kolam renang, lobi, atau pusat kebugaran, yang dalam konteks kondominium idealnya dikelola bersama oleh P3SRS.
Tanpa kerangka hukum yang jelas, sulit bagi pengelola hotel untuk menyeimbangkan kepentingan komersial dengan kewajiban pemeliharaan fasilitas bersama, sehingga rentan memunculkan kesan AueksploitasiAy area milik bersama.
Dari ketidakteraturan ini dapat menimbulkan pengalaman yang kurang konsisten.
Di satu sisi, tamu hotel mengharapkan standar pelayanan profesional.
di sisi lain, mereka harus berbagi ruang dengan pemilik unit yang menuntut suasana hunian tenang.
Perbedaan harapan dan standar perilaku ini berpotensi menimbulkan gesekan, terutama jika tidak ada penggunaan fasilitas bagi tamu.
Pada akhirnya, kekosongan regulasi bukan sekadar masalah kenyamanan, hak, dan kewajiban berbagai pihak yang terlibat.
Secara keseluruhan, ketiadaan aturan khusus untuk kondotel dalam kerangka Hukum Rumah Susun, baik undang-undang No.
20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, maupun Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun dan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 14 Tahun 2021 tentang Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun, menimbulkan dampak Kekosongan Regulasi dan Dampaknya Kondotel, sebagai perpaduan fungsi tantangan tersendiri di ranah hukum properti Indonesia.
Salah satu persoalan mendasar terletak pada kekosongan regulasi: hingga saat ini belum terdapat aturan khusus yang mengatur secara rinci mengenai konsep kondotel dalam kerangka Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun.
Ketika menitikberatkan pada pemilikan bersama, pembagian hak, serta pengelolaan fasilitas yang dikoordinasikan oleh Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (P3SRS), keberadaan hotel di dalam area yang sama tidak memperoleh legitimasi hukum yang jelas.
Akibatnya, ketidakteraturan ini menimbulkan celah hukum yang cukup besar, mengingat aspek perhotelan cenderung berorientasi bisnis dan memerlukan aturan spesifik yang berbeda dari hunian murni.
Ketidakteraturan ini berdampak pada status kepemilikan dan hak penggunaan area Dalam banyak kasus, pemilik kondominium merasa dirugikan karena fasilitas yang seharusnya diperuntukkan bagi penghuni justru dimanfaatkan oleh tamu hotel.
Tanpa adanya pengaturan eksplisit, sulit untuk menentukan besaran iuran atau pembagian biaya pemeliharaan yang wajar.
Selain itu, ketidakpastian hukum menyulitkan pemilik dalam memperjuangkan hak mereka, karena pengelola hotel sering berpegang pada kesepakatan komersial yang berbeda dari peraturan internal P3SRS.
Dalam konteks ini, perawatan, keamanan, hingga akses parkir menjadi persoalan berulang yang kerap tak terselesaikan secara adil.
Dampak praktis dari kekosongan regulasi juga terlihat dalam hal aturan sewa jangka pendek vs.
larangan sewa harian.
Pada umumnya, peraturan di rumah susun melarang pemilik menyewakan unit dalam jangka waktu sangat singkat, misalnya harian, demi menjaga kenyamanan dan keamanan lingkungan (Safonov, 2.
Namun, di kondotel, justru esensi bisnisnya berakar pada penyewaan Lex Jurnalica Volume 22 Nomor 1.
April 2025 Kondotel Dalam Perspektif Hukum Rumah Susun: Analisis Konflik Kepentingan dan Pengelolaan Bersama luas bagi pemilik, pengelola, dan tamu.
Ketidakteraturan hukum berujung pada konflik kepentingan yang kerap tak terwadahi secara adil, baik dalam hal pembiayaan fasilitas, pengaturan sewa, maupun standar pelayanan.
Oleh karena itu, penyusunan regulasi yang mengakomodasi karakter kondotel secara khusus menjadi kebutuhan mendesak, agar hak dan kewajiban tiap pihak terlindungi, serta tercipta keseimbangan antara fungsi hunian (Sihotang Sulistiyono, 2.
kondotel yang komprehensif memunculkan situasi di mana pemilik unit dapat menghadapi konflik dengan operator hotel mengenai alokasi parkir, akses fasilitas, atau mekanisme pengelolaan dana pemeliharaan.
Singapura Di Singapura, manajemen properti bertingkat diatur oleh Building Maintenance and Strata Management Act (BMSMA).
Meskipun undang-undang ini secara efektif mengatur bertingkat, ketentuan khusus mengenai kondotel belum diatur secara rinci (Building Maintenance and Strata Management Act [BMSMA], 2.
Pengelola atau Management Corporation (MC) mengawasi fasilitas bersama, sedangkan hotel di dalam gedung strata beroperasi berdasarkan perjanjian komersial tersendiri (Christudason.
Hal ini menimbulkan tantangan jika MC mengakomodasi kepentingan hotel, terutama terkait intensitas penggunaan fasilitas dan pembagian biaya.
Pengaturan Kondotel Di Beberapa Negara Amerika Serikat Di Amerika Serikat, pengaturan kondotel umumnya ditentukan oleh hukum negara Beberapa negara bagian seperti Florida dan Hawaii, yang memiliki industri pariwisata kuat, mengatur condotel .
dengan kerangka serupa peraturan kondominium, tetapi menambahkan persyaratan bagi operator (Reymbaeva.
Misalnya, mencantumkan klausul penyewaan jangka pendek, pembagian biaya pemeliharaan, serta hak-hak pemilik unit (Florida Statutes, 2021.
Hawaii Revised Statutes, 2.
Kendati demikian, tidak semua negara bagian memiliki aturan kondotel yang seragam.
Sebagian yurisdiksi masih mengandalkan kesepakatan kontrak antara pemilik dan pengelola, yang berpotensi menimbulkan sengketa jika terjadi benturan kepentingan.
Strategi Penyelesaian dan Rekomendasi Kondotel, yang memadukan fungsi komersial .
dan hunian .
, memerlukan kerangka pengaturan yang jelas agar tidak menimbulkan konflik kepentingan antara pemilik unit, pengelola hotel, dan pihakpihak lain yang terlibat.
Mengingat celah regulasi yang ada saat ini, beberapa strategi ditawarkan untuk menciptakan tata kelola kondotel yang berkelanjutan dan adil.
Pertama, usulan perbaikan regulasi yang mengintegrasikan kepentingan komersial dan Regulasi menyertakan definisi kondotel secara spesifik, menegaskan hak dan kewajiban tiap pihak, serta menetapkan mekanisme pembiayaan dan pemeliharaan fasilitas bersama.
Dalam undangundang atau peraturan pemerintah yang mengatur rumah susun, perlu ditambahkan pasal khusus tentang kondotel untuk menghindari ketidakpastian hukum.
Sebagai contoh, regulasi dapat mengatur bahwa pemilik unit yang ikut serta dalam program penyewaan hotel diwajibkan mematuhi standar operasional tertentu, termasuk pembagian hasil pendapatan dan kontribusi biaya pemeliharaan Malaysia Malaysia juga belum memiliki undangundang spesifik yang mengatur kondotel.
Pengaturan hunian bertingkat diatur melalui Strata Titles Act 1985 dan Building and Common Property (Maintenance and Managemen.
Act 2007, sedangkan industri perhotelan memiliki regulasi terpisah (Strata Titles Act 1985 [Act Building and Common Property (Maintenance and Managemen.
Act 2007 [Act .
Dalam praktiknya, pengembang dan perjanjian tersendiri yang memuat ketentuan mengenai pembagian biaya, hak pemakaian fasilitas bersama, dan batasan jangka waktu sewa (Legal Agreements for Hotel Operations.
Meski demikian, ketiadaan aturan Lex Jurnalica Volume 22 Nomor 1.
April 2025 Kondotel Dalam Perspektif Hukum Rumah Susun: Analisis Konflik Kepentingan dan Pengelolaan Bersama Dengan demikian, fungsi hotel dapat mengorbankan hak pemilik yang lebih menyukai hunian tenang.
Kedua, rekomendasi untuk model pengelolaan terpadu antara pengelola hotel dan P3SRS.
Karena pengelolaan hotel bersifat komersial, sedangkan P3SRS berfokus pada pemeliharaan fasilitas bersama, diperlukan sebuah forum atau komite gabungan yang melibatkan kedua pihak.
Komite ini dapat menyusun tata tertib penggunaan fasilitas bersama, menetapkan mekanisme pembagian biaya, dan merumuskan solusi konflik secara Dalam forum tersebut, pengelola hotel harus menyampaikan proyeksi tingkat hunian, jumlah tamu, serta kebutuhan fasilitas P3SRS kepentingan pemilik unit yang menghendaki suasana hunian tetap nyaman dan biaya pemeliharaan dibagi secara adil.
Model kolaboratif ini memfasilitasi tercapainya kesepakatan mengenai hal-hal krusial seperti pemanfaatan ruang publik, sehingga tidak ada pihak yang merasa dirugikan.
Ketiga, potensi kerja sama dengan pemerintah daerah untuk penetapan regulasi Pemerintah kewenangan dalam menerbitkan Peraturan Daerah (Perd.
atau Surat Keputusan (SK) Gubernur/Walikota kebijakan nasional dengan kondisi lokal.
Kerja sama ini dapat berupa penyusunan pedoman pengelolaan kondotel, termasuk standar perizinan, kewajiban kontribusi finansial, dan prosedur penyelesaian sengketa.
Dengan adanya regulasi daerah yang lebih detail, pengelola hotel dan P3SRS akan memiliki acuan yang pasti dalam menerapkan aturan di Selain itu, pemerintah daerah dapat berperan sebagai mediator apabila terjadi terselesaikan di tingkat pengelola.
Melalui tiga strategi di atas, diharapkan tercipta sistem pengelolaan kondotel yang komersial dan kebutuhan hunian.
Perbaikan regulasi akan memberikan landasan hukum yang kuat, sementara model pengelolaan terpadu menekankan pentingnya kolaborasi antara pengelola hotel dan P3SRS.
Pada saat Lex Jurnalica Volume 22 Nomor 1.
April 2025 yang sama, peran aktif pemerintah daerah akan memastikan bahwa kebijakan yang diambil sesuai dengan karakteristik masing-masing Kombinasi inisiatif ini diyakini dapat meminimalkan potensi konflik, meningkatkan kepastian hukum, dan menjamin keadilan bagi semua pihak yang terlibat dalam ekosistem Dengan demikian, kondotel dapat berkembang menjadi bentuk hunian modern yang tidak hanya menguntungkan secara kenyamanan dan kesejahteraan pemilik maupun penghuni.
Kesimpulan Keberadaan kondotel sebagai perpaduan antara fungsi hunian .
dan bisnis perhotelan telah menimbulkan dualisme pengelolaan yang unik.
Di satu sisi, terdapat pengelolaan hotel yang berorientasi pada profit, menuntut efisiensi, dan menekankan kualitas pelayanan untuk menarik tamu (Short dan Winter, 1.
Di sisi lain, pengelolaan rumah susun melalui Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (P3SRS) menitikberatkan pada pemeliharaan fasilitas bersama, penerapan prinsip nirlaba, serta pembagian biaya yang adil di antara para pemilik (Kim.
Lee, dan Ahn, 2.
Dualisme kepentingan tersebut harus berbagi ruang dan fasilitas dalam satu bangunan yang sama.
Salah satu temuan utama dalam pembahasan ini adalah adanya kekosongan regulasi yang mengatur kondotel secara Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun maupun peraturan pelaksana lainnya tidak secara eksplisit mengakomodasi model kondotel, sehingga ketentuan yang ada cenderung hanya mengatur rumah susun konvensional.
Ketika fungsi hotel disisipkan di dalam area kondominium, tidak terdapat landasan hukum yang jelas mengenai pengaturan sewa jangka pendek, pembagian tanggung jawab atas biaya perawatan fasilitas, maupun hak penggunaan area umum bagi tamu hotel (Sari dan Mardhiah, 2.
Akibatnya, banyak muncul kondominium dan pengelola hotel, mulai dari sengketa lahan parkir, penggunaan kolam renang, hingga ketidakadilan dalam hal Kondotel Dalam Perspektif Hukum Rumah Susun: Analisis Konflik Kepentingan dan Pengelolaan Bersama kontribusi dana pemeliharaan (Soeharsono.
Ketidakjelasan regulasi ini berdampak nyata pada pengelolaan kondotel, baik secara teknis maupun hubungan antarpihak.
Pertama, pemilik kondominium yang seharusnya memiliki hak eksklusif atas fasilitas bersama merasa dirugikan ketika tamu hotel turut pembagian biaya yang jelas.
Kedua, pengelola menerapkan standar pelayanan yang konsisten, karena harus menyesuaikan diri dengan tata tertib yang dibuat oleh P3SRS yang tidak selalu mendukung operasi bisnis hotel (Muradin.
Ketiga.
P3SRS sendiri kesulitan mempertahankan fungsi hunian yang nyaman dan aman, sebab tamu hotel cenderung berganti-ganti dan berpotensi mengganggu ketertiban lingkungan.
Dengan demikian, dualisme pengelolaan dan kekosongan regulasi menjadi akar persoalan yang perlu diselesaikan agar kondotel dapat berkembang secara Menanggapi kondisi tersebut, terdapat beberapa rekomendasi yang dapat diterapkan:
Regulasi Spesifik untuk Kondotel Pembuat kebijakan, baik di tingkat pusat maupun daerah, sebaiknya menyusun aturan yang secara eksplisit mengatur Regulasi ini perlu mencakup definisi kondotel, pembagian hak dan kewajiban bagi pemilik, pengelola hotel, serta P3SRS, dan mekanisme penyelesaian sengketa yang terstandar.
Dengan adanya payung hukum yang jelas, konflik diselesaikan secara adil.
Saran Praktis bagi Pengelola Kondotel Pengelola hotel yang beroperasi di dalam P3SRS.
Sebaiknya dibentuk komite atau forum gabungan untuk membahas pembagian biaya, penggunaan fasilitas bersama, serta penerapan aturan sewa jangka pendek.
Transparansi dan akuntabilitas sangat penting dalam membangun kepercayaan pemilik kondominium, sehingga tidak muncul kecurigaan bahwa pengelola hotel semata-mata mengejar keuntungan tanpa memedulikan kepentingan hunian.
Lex Jurnalica Volume 22 Nomor 1.
April 2025 Penelitian Lanjutan Model Pengelolaan Terpadu Mengingat pengelolaan kondotel, penelitian lanjutan sangat diperlukan untuk menguji efektivitas model pengelolaan terpadu di berbagai Studi kasus mengenai kondotel yang kepentingan bisnis hotel dengan hak pemilik kondominium dapat memberikan pelajaran Selain itu, evaluasi atas penerapan peraturan baru, baik di tingkat pusat maupun daerah, juga penting untuk mengukur sejauh mana kebijakan tersebut mampu menjawab tantangan di lapangan.
Pada pengelolaan kondotel akan sangat ditentukan oleh seberapa jauh regulasi dapat mengikuti perkembangan industri properti yang semakin Kerja kepentinganAipemerintah, pemilik kondominium, pengelola hotel, dan P3SRSAiperlu dibangun di atas landasan hukum yang memadai, disertai mekanisme transparan untuk berbagi biaya, hak, dan tanggung jawab.
Melalui langkah-langkah tersebut, kondotel dapat menjadi pilihan hunian dan investasi ekonomi sekaligus menjaga kenyamanan pemilik dan penghuni.
Daftar Pustaka